Tăng thêm 120.000 ha đất cho khu công nghiệp: Dấu hỏi về tính khả thi

Mới đây, một trong những vấn đề đáng chú ý tại Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2021-2025 do Bộ TN&MT báo cáo Quốc hội là việc trong giai đoạn 2021-2030 đặt ra chỉ tiêu khá cao về đất dành cho khu công nghiệp, cụ thể đến 2030 là 210,93 nghìn ha, tăng khoảng 120 nghìn ha so với năm 2030.

CẦN PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI

Liên quan đến chỉ tiêu này, ông Vũ Hồng Khanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho biết qua thẩm tra cho thấy giai đoạn 2011-2020 chỉ tiêu đất khu công nghiệp đạt rất thấp (hơn 47,45%), tỷ lệ lấp đầy bình quân đối với các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động chỉ đạt 75%. Tuy nhiên, giai đoạn 2021-2030 đặt chỉ tiêu rất cao, đến 2030 là 210,93 nghìn ha. Ủy ban Kinh tế đề nghị, phân tích, làm rõ cơ sở đưa ra chỉ tiêu và tính khả thi của chỉ tiêu này.

Bên cạnh đó, đất khu công nghiệp thời gian tới sẽ được chuyển đổi từ đất lúa tương đối lớn (48,4 nghìn ha), khi đã chuyển đổi sang đất khu công nghiệp thì không thể khôi phục diện tích đất lúa đó. Do đó, cần rà soát kỹ lưỡng, hạn chế việc sử dụng đất lúa để làm các khu công nghiệp, Chủ nhiệm UBKT Quốc hội cho biết.

Về nội dung này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2021-2025) mới đây cũng nhấn mạnh dư địa dành cho đất công nghiệp thời gian tới, theo Chủ tịch Quốc hội là cần thiết để đáp ứng yêu cầu phát triển lâu dài vì đây là đất phục vụ hạ tầng cho sản xuất, góp phần quan trọng tạo công ăn việc làm, tăng sản lượng công nghiệp, tăng thu nhập cho người lao động, ngân sách nhà nước, tăng trưởng GDP… “Tuy nhiên, cũng phải rà soát rất kỹ lưỡng, tránh tình trạng hợp thức hóa việc điều chỉnh quy hoạch. Chính phủ cần có báo cáo bổ sung về nội dung này”, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nói.

Trong thực tế, theo số liệu thống kê cho thấy tính đến cuối năm 2020, cả nước có khoảng 381 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích quy hoạch là 114 nghìn ha, trong đó diện tích khu công nghiệp đã được giao đất và đưa vào sử dụng là 90,83 nghìn ha, chiếm 2,31% diện tích đất phi nông nghiệp, tăng 18,83 nghìn ha so với năm 2010.

Tuy nhiên, theo Bộ TN&MT, việc phát triển các khu công nghiệp trong thời gian qua vẫn còn những tồn tại, bất cập: quy hoạch khu công nghiệp chưa đảm bảo tiếp cận cảnh quan, hệ sinh thái, dựa trên nền tảng kết cấu hạ tầng giao thông, hạ tầng công cộng vườn hoa, cây xanh, mặt nước, khoảng không, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo sử dụng hợp lý tài nguyên và bảo vệ môi trường nhằm đảm bảo việc thu hút đầu tư, phát triển kinh tế hài hòa và bền vững; Việc quy hoạch và phát triển các khu công nghiệp còn thiếu sự thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh.

Đặc biệt, tỷ suất thu hút đầu tư trung bình của dự án đầu tư trong khu công nghiệp là 4,61 triệu USD/ha đất công nghiệp đã cho thuê, tương đối thấp, bên cạnh đó tình trạng dự án chậm triển khai, xin giao đất, cho thuê đất vượt quá nhu cầu còn khá phổ biến, làm ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.

Bên cạnh đó, Bộ TN&MT cũng nhận định còn một số hạn chế như tại một số khu công nghiệp triển khai không đúng tiến độ nên diện tích đất sử dụng cho dự án chưa được khai thác; Việc bố trí đất đai cho các khu công nghiệp nhiều nơi còn chưa hợp lý và tiết kiệm; Công tác đền bù giải phóng mặt bằng ở một số khu công nghiệp còn khó khăn, ảnh hưởng tới tốc độ triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp và làm chậm tiến độ khai thác quỹ đất khu công nghiệp; nhu cầu về nhà ở của người lao động rất lớn và bức xúc; việc phát triển nhanh các khu công nghiệp trong thời gian qua đã tạo sức ép không nhỏ đối với môi trường, lượng thải và các chất gây ô nhiễm môi trường cũng gia tăng, gây tác hại đến sức khỏe người dân, ảnh hưởng xấu tới tăng trưởng bền vững của đất nước.

Ngoài ra, về công tác tổ chức thực hiện và thanh tra, kiểm tra, giám sát triển khai quy hoạch phát triển khu công nghiệp, theo Bộ TN&MT hiện còn nhiều dự án chậm tiến độ, vi phạm pháp luật về đất đai chưa được rà soát, xử lý kịp thời, một số dự án chậm triển khai nhiều năm mà không bị thu hồi, chưa có hướng xử lý.

QUẢN CHẶT THỊ TRƯỜNG

Dù còn một số tồn tại, hạn chế, tuy nhiên, dưới góc độ nhìn nhận của nhà đầu tư, bất động sản công nghiệp hiện vẫn là phân khúc sáng nhất so với các loại tài sản khác trên thị trường địa ốc trong bối cảnh đại dịch ngày càng diễn biến phức tạp. Cụ thể, chỉ trong 8 tháng đầu năm 2021, bất chấp đại dịch Covid-19 nhưng lĩnh vực kinh doanh bất động sản công nghiệp vẫn giữa vị trí thứ 3, với tổng vốn đăng ký FDI vào Việt Nam, đạt 1,6 tỷ USD.

Theo các chuyên gia, trong thời gian tới, xu hướng này được dự báo còn tăng khi một loạt Hiệp định thương mại tự do được ký kết, sẽ làm tăng nhu cầu về đất công nghiệp trên cả nước. Với vị trí liền kề Trung Quốc cũng như hội tụ nhiều lợi thế chiến lược, đặc biệt là chi phí thuê bất động sản công nghiệp rất cạnh tranh, Việt Nam đang được nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước quan tâm và xem như một điểm đến thay thế cho Trung Quốc. Do đó, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là ‘đứa con cưng’ của ngành bất động sản nói chung, với nhu cầu cao và hoạt động thị trường vốn gia tăng.

Tuy nhiên, cũng theo các chuyên gia bất động sản, để sử dụng hiệu quả quỹ đất được quy hoạch dành cho khu công nghiệp trong giai đoạn tới bên cạnh việc thông qua qua quy hoạch sử dụng đất quốc gia cũng cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp từ phát triển hạ tầng đến phát triển nguồn nhân lực, cơ chế chính sách thu hút đầu tư,….

Cụ thể, theo ông John Campell - Quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, thời gian qua việc chi phí ngày càng tăng cao đã khiến một số ngành có tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất có xu hướng tìm kiếm các địa điểm sản xuất với chi phí thấp và kinh doanh hiệu quả hơn tại các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, thay vì lấy Việt Nam làm trung tâm sản xuất chính như trước kia.

“Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang sở hữu cơ hội lớn để tăng trưởng và phát triển mạnh mẽ nhưng nếu các địa phương không có sự cẩn trọng tính toán trong việc cấp mới dự án bất động sản công nghiệp, khủng hoảng là điều hoàn toàn có thể xảy ra”, ông John Campbell nhận định.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam hiện nay nguồn lực các khu công nghiệp ở nước ta hiện tại chỉ đủ phục vụ, thu hút các doanh nghiệp trong điều kiện bình thường. Nếu có một làn sóng vốn đầu tư nước ngoài ồ ạt vào Việt Nam trong giai đoạn tới thì diện tích các khu công nghiệp như hiện tại sẽ không đáp ứng đủ do đó, việc quy hoạch, bổ sung quỹ đất cũng như việc phê duyệt hàng loạt dự án KCN thời gian qua là cần thiết.

“Tuy nhiên, các địa phương có dự án khu công nghiệp vừa được phê duyệt cần “quản” chặt thị trường bất động sản, tránh các làn sóng đầu cơ, ôm đất, đẩy giá lũng loạn thị trường, gây khó khăn cho quá trình đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng khu công nghiệp”, ông Đính nhấn mạnh.