Quy hoạch sử dụng đất “đón đầu” phát triển (KỲ III): Minh bạch tiếp cận đất đai

LTS: Chiều nay (29/10/2021), kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XV thảo luận về quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2021-2025).

Ở Việt Nam “tiếp cận đất đai và sự ổn định trong sử dụng đất” là một trong 10 chỉ số để đánh giá năng lực cạnh tranh của các địa phương trong việc cải cách hành chính và thu hút đầu tư.

Hoàn thiện cơ chế

Doanh nghiệp đánh giá chỉ số tiếp cận đất đai dựa trên các chỉ tiêu: Tỷ lệ doanh nghiệp có mặt bằng kinh doanh và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); Số ngày chờ đợi để được cấp GCNQSDĐ (trung vị); Doanh nghiệp đánh giá rủi ro bị thu hồi đất; Không gặp cản trở về tiếp cận/mở rộng mặt bằng kinh doanh; Khó khăn về thiếu quỹ đất sạch; Giải phóng mặt bằng chậm; Doanh nghiệp thực hiện thủ tục hành chính đất đai trong vòng 2 năm qua không gặp khó khăn; Không có GCNQSDĐ do lo ngại thủ tục hành chính rườm rà/cán bộ nhũng nhiễu.

Nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã định hướng tiếp tục đổi mới, hoàn thiện cơ chế, chính sách về “tiếp cận đất đai” hay “tiếp cận quyền sử dụng đất” trên cơ sở hài hòa quan hệ giữa nhà nước, thị trường và xã hội trên cơ sở cân bằng lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp: Thứ nhất: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn và có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tuỳ theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất có nghĩa vụ phải đăng ký quyền sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, tuân thủ quy hoạch, trả lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, chấp hành pháp luật về đất đai.

Thứ hai: Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án; Khuyến khích việc cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư.

Cùng với vốn, nguồn nhân lực, đất đai một trong ba đầu vào cốt yếu của sản xuất và phát triển kinh tế. Doanh nghiệp tiếp cận đất đai để triển khai dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh.

Ở Việt Nam, doanh nghiệp có thể tiếp cận quỹ đất theo hai cách thức, từ quỹ đất của Nhà nước và thông qua thị trường. Doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai từ quỹ đất của Nhà nước thông qua giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần hoặc hàng năm. Thông qua thị trường, doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Điều tiết giá trị tăng thêm từ đất

Để khuyến khích tiếp cận đất đai để thuận lợi hóa kinh doanh và thu hút đầu tư bảo đảm hài hòa quan hệ lợi ích các bên, trong thời gian tới Bộ TNMT sẽ đưa ra các giải pháp: Thứ nhất, rà soát và hoàn thiện cơ chế thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng bảo đảm hài hòa mối quan hệ giữa nhà nước, thị trường và xã hội.

Thứ hai, đổi mới cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất bằng cách lập bản đồ giá đất trước khi lập quy hoạch, sau khi lập quy hoạch, sau khi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, chỉnh trang đô thị, thực hiện thu hồi đất vùng phụ cận, điều chỉnh đất đai, dồn điền, đổi thửa tại đô thị để tăng thu ngân sách nhà nước, đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi, phát triển hệ sinh thái đô thị, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch dọc theo các hướng tuyến hạ tầng giao thông theo phương pháp tiếp cận định hướng phát triển theo hạ tầng giao thông (TOD) trên cơ sở bổ sung cơ chế, chính sách thu hồi đất vùng phụ cận các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn (để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh) bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Thứ ba, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách thu hồi đất đối với các dự án chậm/muộn đưa đất vào sử dụng, thu hồi giá trị tăng thêm từ đất để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Thứ tư, nghiên cứu bổ sung quy định thu hồi đất đối với phần diện tích đất chủ đầu tư và người sử dụng đất không thỏa thuận được việc nhận chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất theo nền kinh tế thị trường, bảo đảm môi trường kinh doanh bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trên cơ sở đồng thuận của người dân.

Thứ năm, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm sinh kế lâu dài cho người có đất thu hồi, giảm khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời nghiên cứu bổ sung hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư (có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ) để bố trí chỗ ở mới cho người có đất thu hồi thông qua Tổ chức phát triển quỹ đất.