Giá nhà leo thang khiến người thu nhập trung bình ngày càng khó tiếp cận chốn an cư, nhất là khi phân khúc nhà ở giá phù hợp vẫn thiếu vắng trên thị trường.
Do đó, cần có cơ chế phù hợp tạo đột phá cho nhà ở thương mại giá phù hợp.
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Chính sách này được kỳ vọng bổ sung nguồn cung nhà ở cho nhóm người thu nhập trung bình trong bối cảnh giá nhà leo thang.
Diễn đàn Doanh nghiệp đã có cuộc trao đổi với Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội xung quanh vấn đề này.
- Theo ông, đâu là những điểm nghẽn lớn đang kìm hãm sự phát triển của phân khúc nhà ở giá phù hợp tại các đô thị lớn hiện nay?
Một trong những nút thắt lớn nhất hiện nay đối với việc phát triển nhà ở giá phù hợp tại các đô thị lớn là chi phí đất đai và quá trình tạo lập quỹ đất cho dự án. Trong cơ cấu giá thành của một dự án bất động sản, các chi phí liên quan đến đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất cũng như thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý, thường chiếm tỷ trọng rất lớn. Khi chi phí đầu vào cao, khả năng phát triển các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với đa số người dân cũng bị hạn chế.
Bên cạnh đó, tại các đô thị lớn, quỹ đất phù hợp để phát triển dự án ngày càng khan hiếm, trong khi quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng thường kéo dài. Điều này khiến chi phí dự án tiếp tục bị đẩy lên, đồng thời khiến nhiều doanh nghiệp có xu hướng tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, nơi có biên lợi nhuận tốt hơn.
Một vấn đề khác là hiện nay hệ thống pháp luật vẫn chưa hình thành rõ ràng loại hình “nhà ở thương mại giá phù hợp” với cơ chế quản lý cụ thể. Vì vậy, ngay cả khi chủ đầu tư ban đầu phát triển sản phẩm với mức giá tương đối thấp, theo thời gian giá bán trên thị trường vẫn có thể điều chỉnh theo biến động cung cầu và mặt bằng giá chung của khu vực. Khi đó, sản phẩm ban đầu được xem là “giá phù hợp” cũng có thể dần dịch chuyển sang phân khúc giá cao hơn.
- Trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có ý nghĩa như thế nào đối với thị trường, thưa ông?
Hiện nay, cơ cấu sản phẩm bất động sản trên thị trường chủ yếu tập trung ở hai phân khúc là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Nhà ở xã hội được thiết kế dành cho nhóm thu nhập thấp hoặc các đối tượng chính sách theo quy định của pháp luật, trong khi nhà ở thương mại chủ yếu hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập khá trở lên.
Trong khi đó, đang tồn tại một khoảng trống khá lớn đối với nhóm người có thu nhập trung bình, đặc biệt là lực lượng lao động tại các đô thị. Đây là nhóm không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội nhưng cũng gặp nhiều khó khăn khi mua nhà ở thương mại do giá nhà ngày càng tăng cao.
Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu và phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có thể được xem là một hướng đi cần thiết nhằm bổ sung phân khúc trung gian trên thị trường. Nếu được triển khai hiệu quả, phân khúc này không chỉ giúp mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân mà còn góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm bất động sản, vốn đang lệch nhiều về phân khúc trung và cao cấp.
– Theo ông, cần những giải pháp gì để thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp trong thời gian tới?
Để thúc đẩy phân khúc này, trước hết cần có các cơ chế giúp giảm bớt chi phí và rút ngắn thời gian triển khai dự án. Nếu các thủ tục như chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư hoặc một số bước trong quy trình xây dựng được đơn giản hóa, doanh nghiệp có thể tiết giảm đáng kể chi phí và tăng hiệu quả đầu tư.
Bên cạnh đó, việc chuẩn bị quỹ đất phù hợp cũng đóng vai trò rất quan trọng. Các địa phương cần chủ động bố trí quỹ “đất sạch” dành cho phát triển nhà ở giá phù hợp, giúp nhà đầu tư có thể triển khai dự án nhanh chóng.
Một yếu tố khác là cơ chế tín dụng. Nếu có các gói tín dụng với lãi suất ưu đãi hơn và thời hạn vay dài hơn so với dự án nhà ở thương mại thông thường, doanh nghiệp sẽ có thêm điều kiện để tham gia phát triển phân khúc này.
Ngoài ra, mức lợi nhuận định mức khoảng 15% được xem là tương đối phù hợp. So với mức khoảng 10% của nhà ở xã hội hiện nay, đây là mức điều chỉnh nhằm tạo thêm động lực cho doanh nghiệp tham gia.
Tôi cho rằng, khi các chính sách về thủ tục, quỹ đất, tín dụng và lợi nhuận được triển khai đồng bộ và hiệu quả, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ có cơ hội phát triển mạnh hơn, qua đó góp phần tăng nguồn cung nhà ở và từng bước cân bằng cung cầu trên thị trường.
- Trân trọng cảm ơn ông!
