Thái Lan "thay đổi điều nhạy cảm" để khôi phục kinh tế: Những gợi mở cho Việt Nam

>>> Cần hành lang pháp lý rõ ràng cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam

Việt Nam, dù có tăng trưởng kinh tế cao trong 9 tháng đầu năm 2022 nhưng đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Vì vậy, chúng ta nên tham khảo các chính sách hồi phục kinh tế hiệu quả của các nước trên thế giới, trong đó có Thái Lan.

Thái Lan thay đổi điều nhạy cảm để khôi phục kinh tế

Vấn đề người nước ngoài sở hữu đất luôn rất nhạy cảm với người Thái. Kế hoạch khôi phục kinh tế táo bạo này đánh dấu thay đổi lớn về chính sách pháp luật lâu nay của Thái Lan vốn hạn chế người nước ngoài sở hữu đất, ngoại trừ các trường hợp như mua nhà chung cư có thời hạn hoặc người nước ngoài kết hôn với người Thái Lan.

Thái Lan bắt đầu cho phép người nước ngoài sở hữu đất ở từ ngày 1/9/2022. Mục tiêu là biến Thái Lan thành trung tâm của khu vực thu hút 1 triệu cư dân giàu có toàn cầu đến sinh sống, làm việc, du lịch.

Trong nỗ lực thúc đẩy kinh tế, chính phủ Thái Lan cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu 1 rai (0.16 ha) với điều kiện họ có thể đầu tư 40 triệu Baht Thái Lan (1.1 triệu Đô la Mỹ) vào tài sản, chứng khoán hoặc quỹ đầu tư của Thái Lan trong vòng 5 năm tới. Nếu người tham gia rút vốn đầu tư trước thời hạn quy định, quyền sở hữu đất sẽ bị thu hồi. 

Các điều kiện đi kèm như người nước ngoài phải mua đất và tài sản mới, chỉ được bán lại cho công dân Thái và mua trong các khu vực được phép. Sáng kiến này bao gồm cả các ưu đãi thuế nhất định và thị thực 10 năm trong nỗ lực thu hút lao động chất lượng, người về hưu và du mục kỹ thuật số (digital nomads).

Kể từ khi chính sách này được ban hành, số lượng người nước ngoài giàu có mua bất động sản tăng vọt. Công dân toàn cầu đang đến đây để mua đất. Họ chủ yếu đến từ Hong Kong, Trung Quốc, Nga. Thị trường bất động sản Thái Lan được hưởng lợi lớn vì sự không ổn định của nhiều khu vực trên thế giới hiện nay.

Thái Lan lâu nay là điểm đầu tư bất động sản quen thuộc cho các nhà đầu tư, người về hưu, người khởi nghiệp nước ngoài trong hàng thập kỷ qua. Tuy nhiên, sở hữu đất luôn bị cấm đối với người nước ngoài. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp thu hút đầu tư nước ngoài và kích thích nền kinh tế Thái Lan. Tổng giá trị mục tiêu bổ sung cho nền kinh tế là 27.3 tỷ Đô La Mỹ và thúc đẩy đầu tư vào Thái Lan 21.8 tỷ Đô la Mỹ, thu ngân sách 270 tỉ Baht (7.2 tỷ Đô la Mỹ).

Điều này kiến thị trường bất động sản ở Bangkok và các tỉnh quan trọng khác như Chiang Mai, Chonburi, Phuket và Samut Prakan được hưởng lợi.

>>> Tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà ở

Mức giá cho phép người nước ngoài mua sở hữu bất động sản là từ 10 triệu Baht (khoảng 266.000 Đô la Mỹ). Bên cạnh đó luật mới cho phép nâng tỷ lệ sở hữu chung cư từ 49% lên 80% tổng diện tích sàn dự án nhà chung cư. Tuy nhiên, phần sở hữu vượt quá 49% không có quyền biểu quyết trong các cuộc họp của cư dân chung cư.

Chính phủ Thái Lan chú trọng thuyết phục người nước ngoài về hưu đến đây. Tại sao? Vì nhóm người nước ngoài về hưu này có quỹ đầu tư ổn định, có lương hưu, có tiết kiệm, có quỹ dự phòng, có bảo hiểm tốt từ đất nước của họ. Để làm việc này, hàng loạt các luật và bộ luật phải thay đổi như Bộ luật Đất đai (Land Code), Luật Chung cư (Condominium Act), Bộ luật Dân sự và Thương mại (Civil and Commercial Code).

Người nước ngoài chỉ được mua nhà riêng lẻ với giá trên 10 triệu Baht trong các dự án phát triển nhà ở. Mục tiêu là cầu từ sáng kiến này sẽ hấp thụ phần dư cung trên thị trường bất động sản cao cấp. Chính phủ Thái Lan cũng có kế hoạch điều chỉnh Luật Cho thuê Tài sản Thương mại và Công nghiệp (the Leasing Property for Commercial and Industrial Act) cho phép người nước ngoài có thể thuê 50 năm + 40 năm để người nước ngoài thêm tự tin đầu tư.

Chương trình này sẽ chỉ giới hạn trong 5 năm để thu hút dòng chảy vốn vào nền kinh tế Thái Lan, vốn đang rất cần khôi phục ở thời điểm hiện tại.

Như vậy, người Thái đã dám thay đổi cả những điều “cấm kị” lâu nay – cho phép người nước ngoài sở hữu đất để xây nhà riêng lẻ với mục đích rất rõ ràng là vực dậy nền kinh tế vốn bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19 và được bồi thêm bởi tác động tiêu cực từ chiến tranh Nga - Ukraine, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, lạm phát cao, lãi suất ngân hàng tăng vọt. Trong khu vực ASEAN, người Thái luôn rất năng động và nhạy bén trong việc ban hành các chính sách kinh tế thích ứng với tình hình thế giới.

Việt Nam nên tham khảo điều gì?

Luật pháp Việt Nam đã cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Luật Nhà ở 2014 cho phép người nước ngoài sở hữu nhà, nhưng theo Điều 5, Luật Đất đai 2013 thì người nước ngoài không phải là đối tượng sử dụng đất. 

Nhà thì phải gắn với đất. Như thế người nước ngoài chỉ được mua phần xây dựng mà chưa có quyền sử dụng đất. Sáng kiến của Thái Lan nêu trên hướng đến là bán cho người giàu nên thường chỉ cho phép người nước ngoài mua chung cư và nhà ở riêng lẻ ở phân khúc cao cấp để thu hút người nước ngoài giàu có, hấp thụ hàng hóa cao cấp dư thừa, trong khi không cạnh tranh với người dân địa phương và không đẩy giá lên cao ở phân khúc trung cấp trở xuống.

Chương trình Ma-lai-xia ngôi nhà thứ 2 của tôi (MM2H) của Ma-lai-xia hay Singapore cho phép người nước ngoài sở hữu nhà và đất tại Sentosa (khu vực được coi là off-mainland của Singapore) có thể coi là các chính sách tương tự về thu hút người nước ngoài giàu có mang tiền đầu tư vào các nước này.

Thế giới đang đối mặt với đa khủng hoảng (polycricis) về năng lượng ở châu Âu, lạm phát, lãi suất tăng nhanh, chiến tranh, dịch bệnh, đứt gãy chuỗi cung. Đèn cảnh báo kinh toàn toàn cầu đang nhấp nháy màu đỏ. Việt Nam cũng đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Vì vậy, chúng ta nên tham khảo các chính sách hồi phục kinh tế hiệu quả của các nước trên thế giới, trong đó có Thái Lan.

Thứ nhất: Đổi mới tư duy theo tinh thần phát triển, phát triển và phát triển. Vì lợi ích quốc gia vẫn nên xem xét học hỏi, thay đổi để thích ứng với tình hình mới.

Thứ hai: Nguồn lực từ đất đai và bất động sản rất lớn. Cần có chính sách và pháp luật cởi mở để thu hút dòng tiền nước ngoài chảy vào nền kinh tế, tạo việc làm, thu ngân sách. Đây là nguồn lực lâu dài, ổn định. Trước mắt, cần sửa Luật Đất đai cho phép người nước ngoài thuộc đối tượng sử dụng đất để đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, thu hút người nước ngoài đầu tư vào bất động sản nhà ở cao cấp và bất động sản du lịch Việt Nam.

Sửa Luật Nhà ở cho phép nâng hạng mức người nước ngoài được mua căn hộ chung cư trong trong các dự án phát triển nhà ở thương mại từ mức 30% lên mức 49%; Sớm ban hành chính sách Việt Nam Ngôi nhà thứ 2 của tôi (VNM2H); Sớm ban hành chương trình thị thực Du mục kỹ thuật số (digital nomad visa).

Các nhóm đối tượng người nước ngoài cần hướng đến là: Nhóm 1 - người giàu; Nhóm 2 - người có kỹ năng cao trong các ngành kinh tế mũi nhọn như nông nghiệp, công nghệ thông tin, du lịch và các ngành nghề quan trọng khác như y tế, giáo dục, trí tuệ nhân tạo…; Nhóm 3 - người về hưu, khơi thông dòng chảy tiền vào nền kinh tế. Cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản du lịch tại Việt Nam để thu hút thêm dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Cho người nước ngoài sở hữu đất đai đúng là nhạy cảm với bất cứ quốc gia nào, trong đó có Việt Nam. Tuy nhiên, công nghệ phát triển sẽ hỗ trợ công tác quản lý, đặt ra các giới hạn như loại phân khúc, giá trị tối thiểu, khu vực được mua, điều kiện bán lại, tỷ lệ biểu quyết trong các hội nghị cư dân… sẽ giúp chúng ta vẫn cởi mở về kinh tế nhưng vẫn chủ động kiểm soát, bảo đảm an ninh quốc phòng.

Chúng ta cần có chính sách thực chất, hiệu quả xây dựng đội ngũ doanh nghiệp dân tộc mạnh để chủ động trong công cuộc xây dựng đất nước và cuộc chơi toàn cầu, ngay cả khi các doanh nghiệp FDI rút đi khi hết ưu đãi thuế, giá nhân công không còn cạnh tranh hoặc vì các lý do địa chính trị và kinh tế khác. 

Đổi mới hay đánh mất cơ hội có thêm các dòng đầu tư tiềm năng và bền vững vào nền kinh tế là lựa chọn của chính chúng ta.