Tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý trong đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản

Ngày 21/10, trong bài phát biểu tại phiên khai mạc Kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XV, Tổng Bí thư Tô Lâm đã chỉ rõ “Trong 3 điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là thể chế, hạ tầng và nhân lực thì thể chế là "điểm nghẽn" của "điểm nghẽn". Đánh giá của Tổng Bí thư Tô Lâm được cộng đồng doanh nghiệp, các nhà đầu tư trong và ngoài nước hết sức hoan nghênh.

Thực tế cho thấy, các rào cản pháp lý đang gây ách tắc đối với hoạt động đầu tư kinh doanh, làm mất cơ hội và gây thất thoát, lãng phí lớn các nguồn lực; làm giảm sức cạnh tranh của môi trường đầu tư của nước ta. Nhằm góp phần tìm kiếm các giải pháp khắc phục “điểm nghẽn của điểm nghẽn”, tạo ra “đột phá của đột phá”, ngày 19/11/2024 Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài tổ chức Toạ đàm với chủ đề “Tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý đối với đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản”.

Chia sẻ về một số điểm nghẽn pháp lý đối với đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản tại Tọa đàm, GS-TSKH Trần Chủng, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà đầu tư công trình giao thông đường bộ Việt Nam cho rằng, so sánh với hai hình thức đầu tư là đầu tư tư và đầu tư công thì đầu tư theo phương thức đối tác công – tư (PPP) là phương thức đầu tư mới và rất phức tạp. Mặc dù đã có một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh nhưng những vấn đề phát sinh trong thực tiễn từ phương thức đầu tư này vẫn đang cần sự điều chỉnh của pháp luật nước ta.

Hiệu lực, hiệu quả của pháp luật không chỉ phụ thuộc vào thực trạng của bản thân hệ thống pháp luật mà còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố chủ quan và khách quan khác. Do đó, muốn phát huy được vai trò của pháp luật về PPP thì trong thời gian tới, Nhà nước ta không chỉ cần phải đầu tư thời gian và công sức vào hoạt động lập pháp, lập quy để hoàn thiện hệ thống pháp luật này mà còn phải chú trọng lắng nghe các chủ thể là đối tượng điều chỉnh của pháp luật nêu các điểm nghẽn pháp lý mà họ đang gặp phải trong thực tiễn để nghiên cứu nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn cho nhiều vấn đề pháp lý phức tạp để đầu tư theo phương thức PPP hấp dẫn trở lại nhất là trong lĩnh vực hạ tầng giao thông ở nước ta.

Theo chuyên gia này, đặc điểm nổi bật của quan hệ đầu tư PPP là luôn có sự tham gia của một bên là Nhà nước mà đại diện là cơ quan có thẩm quyền ở Trung ương và địa phương.

“Vì vậy, phương thức đầu tư PPP có đạt hiệu quả hay không phần nhiều phụ thuộc vào năng lực chuyên môn và ý thức trách nhiệm trong thực hiện công vụ của các cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước. Do đó, bên cạnh việc hoàn thiện pháp luật, đẩy mạnh công tác nghiên cứu khoa học pháp lý thì việc nâng cao năng lực chuyên môn, đạo đức công vụ cho các chủ thể nêu trên cần phải được coi là một nhiệm vụ rất quan trọng và cần thiết trong giai đoạn hiện nay”, GS-TSKH Trần Chủng khuyến nghị.

Cũng quan tâm đến một số vướng mắc đối với đầu tư bất động sản, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Nguyên phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội cho biết, thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản và của doanh nghiệp là những "dự án treo" chưa được giải quyết hoặc giải quyết còn chậm thì ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường và lòng tin của người mua nhà.

Đáng nói, về pháp lý, việc ban hành các Luật, Nghị định, Thông tư liên quan thị trường bất động sản với những quy định chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tính an toàn, lành mạnh, bền vững cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi có thời gian các doanh nghiệp điều chỉnh lại quản trị doanh nghiệp, xác định các chi phí, cơ cấu lại dòng tiền, các thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản… đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Bên cạnh đó, vấn đề thiếu hàng cung, chênh lệch giữa các phân khúc và giá cả tăng làm cho khả năng tiếp cận nhà ở của người mua có thể giảm, đặc biệt là phân khúc nhà ở phù hợp thu nhập. Một trong các nguyên nhân xuất hiện dấu hiệu "tạo nhiệt" là tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. Điều này đòi hỏi chính quyền địa phương có phương thức điều tiết thị trường, quản lý, giám sát chặt chẽ việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và đặc biệt là quản lý, giám sát, xử lý vi phạm của lực lượng môi giới bất động sản … góp phần cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư và người mua khách quan quyết định lựa chọn sản phẩm để mua.

“Vấn đề quy hoạch, giải phóng mặt bằng cũng là những vấn đề nan giải trong thủ tục chuẩn bị đầu tư và đầu tư dự án, dẫn đến kéo dài thời gian triển khai của nhà đầu tư. Do đó, chúng tôi kiến nghị cần cắt giảm các thủ tục liên quan đến việc đầu tư xây dựng dự án và giảm thời gian giải quyết công việc. Bộ ngành liên quan và địa phương cần công bố bảng giá nguyên vật liệu thường kỳ công khai như trước đây. Cơ quan quản lý từ Trung ương đến địa phương cụ thể hoá xác định bảng giá đất, giá bất động sản và đánh giá tác động tới thị trường bất động sản…”, chuyên gia này nhấn mạnh.