Thể chế hóa quyền sở hữu tài sản: Chưa thống nhất khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai"

Theo các chuyên gia, khái niệm tài sản hình thành trong tương lai đã được ghi nhận tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015, tuy nhiên quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 có sự khác biệt. Theo đó, định nghĩa loại nhà ở và bất động sản hình thành trong tương lai mới chỉ dựa trên yếu tố vật chất, vật lí của tài sản mà bỏ qua yếu tố về mặt pháp lí của tài sản: đó là nhà ở, bất động sản đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể vào thời điểm xác lập giao dịch.

Các quy định này dẫn đến cách hiểu, ý kiến và việc áp dụng khác nhau về việc xác định nhà ở có sẵn có phải là nhà ở hình thành trong tương lai hay không, với tính chất là tài sản nào? Bởi vậy, cần làm rõ quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về tài sản hình thành trong tương lai, đảm bảo thống nhất, đồng bộ với điểm b khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 để phát huy tối đa giá trị của tài sản.

Cũng theo các chuyên gia, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất (QSDĐ)”, như vậy, với các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ mô tả đối tượng của hợp đồng là nhà ở hình thành trong tương lai không bao gồm QSDĐ (nếu đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc chủ đầu tư vẫn đang đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ giấy đó chưa được tách sổ cho từng biệt thự, căn hộ liền kề).

Quy định này có thể dẫn đến rủi ro cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, bởi, nếu việc mua bán suôn sẻ, chủ đầu tư giữ chữ tín thì sau khi thanh toán đủ tiền, người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà liền kề, biệt thự; nếu chủ đầu tư lợi dụng pháp luật thì có thể sau khi bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng thì chủ đầu tư lại thế chấp QSDĐ của toàn bộ dự án cho ngân hàng để vay tiền, vì xét dưới khía cạnh pháp lý, QSDĐ vẫn thuộc quyền của chủ đầu tư.

Theo Luật sư Nguyễn Thành Luân – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Việt, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có quy định mang tính nguyên tắc chung về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản và ghi nhận trường hợp các văn bản luật có liên quan có quy định khác về thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản thì áp dụng các quy định đó, tuy nhiên, ngoài mâu thuẫn về định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai với Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013 cũng cho thấy sự khác nhau về thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản.

“Khoản 3 Điều 12 Luật nhà ở năm 2014 quy định, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở kể từ thời điểm “bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư” trong trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua; đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu “được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Ngoài các trường hợp này và trường hợp thuê mua nhà ở thì tại khoản 1 Điều 12 cũng quy định, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính “kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”; trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu “kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở” quy định tại khoản 2 Điều 12.

Trong khi đó, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 lại quy định “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”, Luật sư Luân nói.

Cũng theo Luật sư Luân, cùng một khối tài sản thống nhất là nhà và đất nhưng thời điểm chuyển quyền giữa đất và nhà trên đất lại khác nhau, quy định như vậy là mâu thuẫn, khó khăn trong áp dụng thực tiễn.