Thị trường bán lẻ mở rộng có chọn lọc

Sức mua tiếp tục tăng đang tạo dư địa cho thị trường bán lẻ Việt Nam, nhưng mở thêm cửa hàng không còn đồng nghĩa với tăng trưởng. Khi chi phí thuê, lưu lượng khách và hành vi tiêu dùng khác biệt giữa từng khu vực, hiệu quả của mỗi điểm bán ngày càng trở thành yếu tố quyết định.

Không còn chạy theo số lượng

Theo báo cáo Inside Occupier Strategy – Retail 2026 của Savills, thu nhập khả dụng bình quân hộ gia đình tại Việt Nam được dự báo tăng khoảng 7,4% mỗi năm trong giai đoạn 2026–2036. Cùng với đà tăng tiêu dùng, đây là nền tảng để các thương hiệu tiếp tục mở rộng hiện diện.

Tuy nhiên, chiến lược mở rộng đang trở nên chọn lọc hơn. Thay vì tập trung vào số lượng cửa hàng, doanh nghiệp ngày càng chú trọng chất lượng địa điểm, khả năng tiếp cận đúng nhóm khách hàng và vai trò của từng điểm bán trong toàn bộ mạng lưới.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Thị trường tiêu dùng Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng trong dài hạn nhờ thu nhập cải thiện và nhu cầu ngày càng đa dạng. Tuy nhiên, khi thị trường bán lẻ phát triển hơn, tăng trưởng sẽ không chỉ nằm ở tốc độ mở rộng mà còn ở hiệu quả của toàn bộ mạng lưới. Việc xác định đúng khu vực có nhu cầu và điều chỉnh chiến lược theo từng nhóm khách hàng sẽ ngày càng quan trọng.”

Thực tế, sức mua, lưu lượng khách và chi phí thuê có thể khác đáng kể giữa từng khu vực. Một mô hình cửa hàng hiệu quả tại vị trí này chưa chắc phù hợp với địa điểm khác, ngay trong cùng một đô thị.

Theo ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội: “Số lượng cửa hàng không nên là mục tiêu duy nhất khi mở rộng. Trước khi quyết định quy mô và mô hình cửa hàng, thương hiệu cần hiểu rõ sức mua, lưu lượng khách và hành vi tiêu dùng tại từng khu vực. Mỗi điểm bán cần có vai trò rõ ràng trong toàn bộ mạng lưới thay vì áp dụng cùng một mô hình cho mọi địa điểm.”

Theo đó, mỗi cửa hàng có thể đảm nhận một chức năng khác nhau. Cửa hàng chủ lực có thể ưu tiên trải nghiệm và nhận diện thương hiệu, trong khi các điểm bán nhỏ hơn tập trung vào doanh thu, khả năng tiếp cận hoặc sự thuận tiện.

Điều này cũng khiến tiêu chí đánh giá hiệu quả điểm bán thay đổi. Doanh thu vẫn là chỉ số quan trọng, nhưng không còn là yếu tố duy nhất. Khả năng thu hút khách, tỷ lệ chuyển đổi, mức độ quay lại và vai trò của cửa hàng trong hành trình mua sắm đa kênh ngày càng được chú trọng.

Bài toán hiệu quả điểm bán

Sự thay đổi trong chiến lược mở rộng của các thương hiệu đang tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản bán lẻ.

Trong bối cảnh thương mại điện tử phát triển, cửa hàng vật lý không chỉ là nơi hoàn tất giao dịch mà còn là điểm trải nghiệm, tương tác với khách hàng và hỗ trợ hoạt động bán hàng đa kênh. Vì vậy, yêu cầu về vị trí, quy mô và cách bố trí mặt bằng cũng thay đổi theo từng mô hình kinh doanh.

Với chủ sở hữu trung tâm thương mại, bài toán không còn dừng ở tỷ lệ lấp đầy. Cơ cấu khách thuê, quy mô gian hàng, lưu lượng khách và khả năng tạo trải nghiệm đồng bộ ngày càng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác dự án.

Xu hướng này cho thấy cạnh tranh trên thị trường mặt bằng bán lẻ đang chuyển dần từ câu chuyện “có bao nhiêu điểm bán” sang “mỗi điểm bán hoạt động hiệu quả đến đâu”. Khi nguồn cung và sức mua tiếp tục mở rộng, khả năng lựa chọn đúng vị trí và đúng mô hình sẽ trở thành yếu tố quan trọng hơn đối với cả thương hiệu lẫn chủ mặt bằng.