Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2025 đã dần bước sang một chu kỳ vận động mới.
Không còn đơn thuần là câu chuyện phục hồi giao dịch hay cải thiện thanh khoản, năm 2025 được nhiều chuyên gia nhìn nhận như một năm bản lề - nơi các yếu tố nền tảng được sắp xếp lại để chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển ổn định hơn trong trung và dài hạn.
Một trong những động lực quan trọng nhất của thị trường bất động sản năm 2025 đến từ những điều chỉnh đồng bộ về chính sách và thể chế. Việc sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp tỉnh, tinh gọn bộ máy quản lý được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng và cấp phép dự án – những “điểm nghẽn” tồn tại trong nhiều năm qua.
Bên cạnh đó, các quy định mới liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là việc nâng mức tiền đặt trước và siết chặt nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư, đã góp phần hạn chế tình trạng bỏ cọc, đầu cơ ngắn hạn. Thị trường vì thế từng bước tiệm cận hơn với giá trị thực, thay vì những “cơn sóng” giá mang tính nhất thời.
Theo TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, các thay đổi về chính sách trong năm qua như một quá trình “thanh lọc” thị trường. Khi kỷ luật thị trường được siết chặt, các chủ thể yếu kém sẽ buộc phải rời cuộc chơi, nhường chỗ cho những doanh nghiệp có năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn.
Song song đó, việc thúc đẩy các chương trình nhà ở xã hội, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia và triển khai gói tín dụng ưu đãi cho người trẻ mua nhà cũng cho thấy nỗ lực của cơ quan quản lý trong việc cân bằng lại cung – cầu, đưa thị trường trở về đúng vai trò phục vụ nhu cầu ở thực.
Song hành với thay đổi về chính sách, năm 2025 cũng chứng kiến sự trở lại rõ nét hơn của dòng vốn đầu tư vào bất động sản, cả trong nước lẫn quốc tế. Nhiều dự án quy mô lớn với vốn đầu tư lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng đã được khởi công hoặc tái khởi động tại các đô thị lớn và khu vực ven biển, góp phần tạo lực đẩy cho thị trường.
Theo đánh giá của các tổ chức tư vấn quốc tế, nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, mặt bằng lãi suất dần hạ nhiệt cùng với khung pháp lý ngày càng rõ ràng là những yếu tố then chốt giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong năm 2025.
Tuy nhiên, dòng vốn quay lại không còn mang tính “trải rộng” như trước. Thay vào đó, nhà đầu tư trở nên chọn lọc hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quy hoạch đồng bộ và khả năng khai thác bền vững trong dài hạn. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang dịch chuyển từ tư duy đầu cơ sang đầu tư giá trị.
Sau nhiều năm phát triển chậm, nhà ở xã hội trong năm 2025 đã ghi nhận những chuyển biến rõ rệt, cả về thể chế lẫn nguồn cung thực tế. Nhiều địa phương lớn đã tăng tốc triển khai, đưa phân khúc này trở thành một trong những điểm sáng đáng chú ý của thị trường.
Theo Bộ Xây dựng, dự kiến đến hết năm 2025, cả nước sẽ hoàn thành khoảng 102.146 căn nhà ở xã hội, đạt 102% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao. Con số này không chỉ vượt mục tiêu năm mà còn cao hơn đáng kể so với tổng số nhà ở xã hội hoàn thành trong cả giai đoạn 2021–2024.
Dự kiến kết thúc năm 2025, cả nước sẽ có 102.146 căn nhà ở xã hội, đạt 102% kế hoạch được Thủ tướng giao cho năm 2025. Con số này đã đưa nhà ở xã hội từ “điểm nghẽn” thành điểm sáng của thị trường.
Kết quả trên là thành quả của sự vào cuộc quyết liệt từ Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy phát triển đột phá nhà ở xã hội và thị trường bất động sản nói chung. Đáng chú ý, nhiều địa phương đóng vai trò “đầu tàu” đã vượt chỉ tiêu đề ra.
Trong số 19 địa phương được dự báo hoàn thành hoặc vượt kế hoạch nhà ở xã hội năm 2025, hai thị trường có nhu cầu lớn nhất là Hà Nội và TP HCM đều đạt mục tiêu. Hà Nội dự kiến vượt khoảng 10% với 5.158 căn, trong khi TP HCM hoàn thành 100% kế hoạch với 13.040 căn. Bên cạnh đó, nhiều địa phương khác cũng có khả năng vượt chỉ tiêu nhờ quỹ đất sẵn có và tiến độ thi công được đẩy nhanh.
Một diễn biến nổi bật khác của thị trường năm 2025 là việc hình thành mặt bằng giá bất động sản mới, đặc biệt tại các đô thị lớn. Giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM đã vượt mốc 80–90 triệu đồng/m2, trong khi tại Hà Nội, nhiều dự án ghi nhận mức giá tiệm cận hoặc vượt 90 triệu đồng/m2 – tăng mạnh so với giai đoạn trước.
Điều đáng lưu ý là đà tăng giá diễn ra trong bối cảnh thu nhập bình quân của người dân chưa theo kịp. Theo một số nghiên cứu, giá nhà tại Việt Nam hiện cao gấp 20 - 30 lần thu nhập trung bình, vượt xa ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng thu hẹp.
Nhận định về vấn đề này, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng mặt bằng giá mới phản ánh áp lực chi phí đầu vào gia tăng, song cũng đặt ra thách thức lớn cho mục tiêu phát triển thị trường bền vững. Nếu không sớm gia tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, nguy cơ lệch pha cung – cầu trong trung và dài hạn là điều khó tránh khỏi.
Nhìn tổng thể, năm 2025 không chỉ đánh dấu sự phục hồi của thị trường bất động sản, mà còn là giai đoạn định hình lại trật tự phát triển. Quá trình tái cấu trúc về chính sách, dòng vốn và sản phẩm đang dần đặt nền móng cho một chu kỳ mới – ổn định và thực chất hơn.
Các chuyên gia kỳ vọng, nếu các chính sách tiếp tục được triển khai đồng bộ và nhất quán, từ năm 2026 trở đi, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào giai đoạn tăng trưởng bền vững hơn, với trọng tâm là cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
