Thị trường bất động sản có cần “giải cứu”?

GS Đặng Hùng Võ• 02/12/2022 14:00

Trên thế giới, không quốc gia nào đặt vấn đề giải cứu doanh nghiệp BĐS vì thị trường BĐS cũng được coi như một trong các loại thị trường hàng hóa khác. Việt Nam cũng nên theo nguyên tắc này.

>>>Tổ công tác của Thủ tướng gỡ khó cho thị trường bất động sản đang làm gì?

LTS: Bất động sản là ngành đang đóng góp 11% GDP, có quan hệ hữu cơ với rất nhiều ngành nghề. Thủ tướng vừa lập Tổ công tác tháo gỡ những vướng mắc cho doanh nghiệp thực hiện các dự án bất động sản.

Chỉ có điều, các dự án BĐS nắm giữ nhiều vốn vay tín dụng hoặc vốn huy động từ cổ phiếu, trái phiếu. Chỉ khi nợ xấu của các dự án BĐS gây hại cho thị trường tín dụng và thị trường chứng khoán thì nhà nước mới đặt vấn đề giải quyết các nợ xấu đó để giữ ổn định cho thị trường tài chính, đó là yếu tố quyết định để bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô.

Cải cách thị trường

Hiện nay đã xuất hiện hiện tượng nhiều nhà đầu tư dự án BĐS đã phải bán hạ giá hàng hóa BĐS để thực hiện trách nhiệm trả nợ vốn vay đầu tư, điều này cũng là bình thường trong cơ chế thị trường. Khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS mới chỉ ở mức như vậy, chưa tới mức không có giải pháp gì để mặc cho vốn vay rơi vào nợ xấu.

Trở lại khoảng 10 năm trước, gần như tất cả các dự án BĐS nhà ở thương mại đều có vốn vay rơi vào nợ xấu. Từ 2014 mãi tới 2018, tình hình nợ xấu trong phân khúc nhà ở thương mại mới tạm ổn.

Nhìn lại thị trường BĐS nhà ở của Việt Nam, xét về mặt xã hội thì thị trường nhà ở thương mại không hướng tới lợi ích của dân. Thị trường này đang tạo ra hàng hóa nhà ở có giá ngày càng cao, phục vụ chủ yếu cho giới đại gia BĐS mua đi, bán lại hoặc để đấy chờ giá tăng rồi bản.

Trên thế giới, người ta thường dùng chỉ số tính bằng tỷ lệ giữa giá nhà ở trung bình trên đồng lương trung bình của người lao động để đánh giá hiệu quả của thị trường BĐS. Các nước châu Âu và Bắc Mỹ có chỉ số này khoảng từ 2 đến 4. Giả sử mỗi người lao động có thể dành được 25% tiền lương để giải quyết nhà ở, tức là sau 4 năm thì dành được nguyên 1 năm lương cho nhà ở. Như vậy, họ mua được nhà ở sau 8 năm khi chỉ số trên là 2 và sau 16 năm khi chỉ số trên là 4. Chỉ số này ở Thái Lan bên cạnh ta cũng chỉ là 7.

>>> Doanh nghiệp bất động sản lao đao vì “khát vốn"

Ở Việt Nam, chỉ số này từ lâu rồi đã đến con số 25, theo cách tính như trên thì sau 100 năm, người lao động mới mua được nhà ở. Trong cơn sốt BĐS vừa rồi, có bài báo cũng đã tính sơ bộ chỉ số này đã lên tới 30, tức là phải lao động 120 năm mới mua được nhà ở. Nhà ở xã hội cũng rất hiếm thấy để mua. Quả là một bi kịch bi quan về nhà ở.

Từ đây, có thể thấy thị trường BĐS nhà ở tại Việt Nam không phục vụ người lao động mà phục vụ cho giới giàu lên từ BĐS. Nhà nước cần cải cách thị trường BĐS nhà ở theo hướng giảm giá cho phù hợp với thu nhập của nhóm trung lưu. Hay nói cách khách là phù hợp với thu nhập bình quân của lực lượng lao động xã hội.

Ngân hàng Nhà nước đã quản lý khá tốt thị trường tín dụng, nhất là những quy định chặt chẽ đối với tín dụng BĐS. Khả năng nợ xấu của doanh nghiệp BĐS tác động tiêu cực lên thị trường tín dụng là khó xảy ra.

Vấn đề còn lại là thị trường cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp, hiện đang chịu áp lực lớn từ dư luận của người dân tham gia đối với trái phiếu do các doanh nghiệp BĐS phát hành vì họ không nhìn thấy có lợi thật. Một số doanh nghiệp phát hành trái pháp luật đã bị xử lý. Nhiều doanh nghiệp phát hành đúng luật thì cứ theo đúng nghĩa vụ đã cam kết mà thực hiện.

Nhiều biệt thự tại khu đô thị mới An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội bỏ hoang. Ảnh: Trần Kháng

Luật chơi cơ chế thị trường

Chúng ta áp dụng cơ chế thị trường từ năm 1991, đến nay đã hơn 30 năm. Người dân, các tổ chức xã hội đại diện cho người dân, giới doanh nhân đều phải hiểu mọi luật chơi của cơ chế thị trường và tự chịu trách nhiệm với hành vi kinh doanh của mình.

Nhà nước chỉ đặt vấn đề giải cứu cho một đối tượng nào đó khi hành vi kinh doanh của đối tượng đó có nguy cơ gây tổn hại khó khắc phục cho nền kinh tế, trước hết tác động gây bất ổn định kinh tế vĩ mô. Nhà nước cũng có thể cứu xét những trường hợp người bị tác động xấu thuộc nhóm người dễ bị tổn thương. Giải pháp của nhà nước cũng dựa trên cơ chế thị trường, có thể cho vay để giải quyết khó khăn rồi cũng phải hoàn trả ngân sách nhà nước.

Nếu ai kinh doanh mà thua lỗ cũng kêu Nhà nước giải cứu thì đâu phải là cơ chế thị trường. Nói điều này để thấy rằng các nhà phát triển BĐS phải chịu đau mà tự cứu mình, Nhà nước không thể cứu. Nhà nước chỉ tìm giải pháp cứu nền kinh tế khi nợ xấu của các dự án BĐS gây bất ổn cho kinh tế vĩ mô.

Thị trường BĐS Việt Nam còn rất nhiều khiếm khuyết, từ pháp luật tới bộ máy quản lý, tới cầu của thị trường. Nhân lúc thị trường đang yếu thanh khoản, Nhà nước có thể mạnh tay cải cách để có một thị trường BĐS hiệu quả hơn, bền vững hơn và vì đa số người lao động.