Thị trường bất động sản sắp "bội cung", trở về giá trị thực

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản thường được mô tả bằng hai từ “khan hiếm” - không đủ quỹ đất, thiếu dự án, ách tắc pháp lý... khiến giá nhà bị đẩy lên cao, gây áp lực lớn lên người mua. Tuy nhiên, các chuyên gia dự báo tình hình sắp tới sẽ hoàn toàn đảo chiều. Một làn sóng phát triển mới với quy mô chưa từng có đang hình thành, báo hiệu một chu kỳ “bội cung” rõ nét.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Group dự báo, thị trường bất động sản Việt Nam sắp trải qua một giai đoạn hoàn toàn mới, bùng nổ nguồn cung với mức độ “khủng khiếp”, dẫn đến trạng thái dư thừa sản phẩm thay vì khan hiếm như trước đây. “Chúng ta sẽ sống trong thời kỳ thừa nguồn cung bất động sản. Trước đây nguồn cung khan hiếm khiến giá nhà bị đẩy lên rất cao, bây giờ sẽ đảo ngược. Khi nguồn cung dư thừa, thị trường sẽ trở về giá trị thực”.

Chủ tịch Cen Group dẫn chứng, ở Hà Nội có thời điểm một dự án căn hộ trên đường Láng Hạ (phường Đống Đa, Hà Nội) được giao dịch quanh mức 40 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại đã tăng lên 100 triệu đồng/m2 - gấp 2,5 lần chỉ sau hơn 5 năm. Ông cho rằng chính tình trạng khan hiếm đã đẩy giá lên quá mức.

Giải thích cho quan điểm nguồn cung tăng mạnh, ông Vũ cho rằng, nếu như trước đây, các dự án quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, thì hiện nay, thị trường bắt đầu chứng kiến sự xuất hiện của các đại dự án có quy mô 1.700 ha, 4.000 ha, thậm chí lên đến 10.000 ha. Với thực tế này, "cuộc chơi" trên thị trường bất động sản từ nay sẽ hoàn toàn khác biệt, chiến lược đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thay đổi lớn so với giai đoạn vừa qua.

Đánh giá môi trường đầu tư hiện nay, ông Vũ cho rằng, các chính sách mới đang tạo ra những tín hiệu tích cực, nhất là khi nhiều vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ. Việc các nghị quyết, quy định gần đây phản ánh tiếng nói từ cộng đồng doanh nghiệp là minh chứng cho sự chuyển biến về tư duy điều hành của cơ quan quản lý. “Điều này tạo niềm tin rất lớn cho doanh nghiệp, cho người mua. Tôi tin sắp tới sẽ có nhiều hàng hóa tung ra thị trường, với mức giá hợp lý hơn nhờ nguồn cung thực sự dồi dào”, Chủ tịch Cen Group nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS Lê Xuân Nghĩa, Chuyên gia tài chính cảnh báo, giai đoạn 2016, khi nỗ lực giải quyết tình trạng dư thừa nguồn cung nhà ở đã vô tình tạo ra một nghịch lý là sự thiếu hụt các dự án sau đó, đẩy giá bất động sản lên cao trong giai đoạn vừa qua.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, ông Nghĩa tin rằng thị trường sắp tới sẽ "bội cung", ngược lại tình trạng thiếu cung trong vài năm trở lại đây. Triển vọng thị trường chủ yếu đến từ chủ trương sáp nhập tỉnh - một bước đi chiến lược của Chính phủ, tạo ra một làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ trên khắp cả nước, hình thành những đô thị “song sinh” sầm uất, kiến tạo một thị trường bất động sản với động lực tăng trưởng mới.

Thêm vào đó, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia về đường sắt cao tốc, đường bộ cao tốc, cảng biển cùng nhiều công trình khác sẽ khơi dậy một xu hướng đô thị hóa chưa từng có, không chỉ tập trung ở các thành phố lớn mà còn lan tỏa đến nhiều vùng miền trên cả nước. "Tôi kỳ vọng rằng sự phát triển này sẽ từng bước đưa giá bất động sản về với giá trị thực, sau những biến động do tình trạng thiếu hụt nguồn cung trước đây gây ra", ông Nghĩa chia sẻ.

Về xu hướng mới trong phát triển thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nghĩa cho rằng, trong bối cảnh thị trường đang chuyển mình, đặc biệt với vai trò của Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân sẽ mở ra một không gian phát triển rộng lớn cho các doanh nghiệp.

"Hãy hình dung, hiện doanh nghiệp đang giống như di chuyển trong ngõ hẹp, tốc độ xe đạp cũng như ô tô. Nhưng khi thể chế được khơi thông, như ra đại lộ lớn, sẽ có sự khác biệt lớn giữa các doanh nghiệp có quy mô khác nhau. Doanh nghiệp lớn với hệ sinh thái hoàn thiện sẽ đi rất nhanh, có khả năng kiến tạo những khu đô thị hiện đại, đồng bộ với đầy đủ tiện ích, từ đó định hình thị trường. Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ buộc phải tìm kiếm cơ hội hợp tác, chia sẻ những ‘miếng bánh’ phù hợp với năng lực của mình", ông Nghĩa chia sẻ.