Thị trường bất động sản tiếp tục sàng lọc mạnh

Không còn là cuộc đua mở rộng quỹ đất hay tận dụng đòn bẩy tài chính như trước, giai đoạn hiện nay đang buộc các doanh nghiệp phải cạnh tranh bằng năng lực thực chất.

Doanh nghiệp yếu dần bị loại khỏi cuộc chơi

Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 6 tháng đầu năm có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng tới 120% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, 2.971 doanh nghiệp đăng ký tạm ngừng hoạt động, tương đương khoảng 95% so với cùng kỳ.

Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung trên thị trường tăng lên đáng kể sau khi hàng loạt vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. Tuy nhiên, sự cải thiện về nguồn cung chưa đồng nghĩa với khả năng hấp thụ được cải thiện khi mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, sức mua còn yếu và tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khi các điểm nghẽn pháp lý dần được tháo gỡ, nguồn cung liên tục được bổ sung, áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ ngày càng lớn. Lợi thế không còn nằm ở quy mô quỹ đất mà phụ thuộc nhiều hơn vào năng lực tài chính, chất lượng sản phẩm, khả năng quản trị và mức độ đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường.

Đặc biệt, bài toán vốn vẫn tiếp tục là sức ép lớn đối với doanh nghiệp bất động sản. Chi phí vốn cao cùng với tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng và các chi phí tài chính chưa giảm khiến dư địa tối ưu giá bán ngày càng thu hẹp. Song song với đó, yêu cầu về minh bạch thông tin, quản trị dữ liệu và quản trị doanh nghiệp cũng trở thành tiêu chuẩn bắt buộc nếu muốn tiếp cận nguồn vốn và duy trì sức cạnh tranh.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, chia sẻ tại Đại hội đồng cổ đông thường niên cuối tháng 6, ông Nguyễn Quốc Cường - Tổng giám đốc Quốc Cường Gia Lai cũng nhận định năm 2026 vẫn là giai đoạn nhiều thử thách. Theo ông Cường, sức mua trên thị trường còn thấp trong khi nguồn cung ngày càng phong phú, tạo ra nhiều lựa chọn hơn cho người mua. Giá bất động sản vẫn neo ở mức cao nhưng lượng giao dịch chưa cải thiện tương xứng, khiến cơ hội bứt phá của thị trường trong năm nay chưa thực sự rõ ràng.

Trong báo cáo mới công bố, Chứng khoán MB (MBS) đánh giá mặt bằng lãi suất cao đang trở thành yếu tố tác động tiêu cực nhất tới thanh khoản của thị trường bất động sản.

Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước được MBS dẫn lại, đến hết tháng 6/2026, tăng trưởng tín dụng đạt 6,77% trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 4,7%. Chênh lệch này khiến lãi suất huy động tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ, lên khoảng 8%/năm đối với kỳ hạn một năm. Theo đó, lãi suất cho vay trung dài hạn tại nhiều ngân hàng cũng tăng lên trên 12%/năm.

Chi phí vốn gia tăng khiến áp lực trả nợ lớn hơn, làm giảm đáng kể động lực mua nhà để đầu tư cũng như mua để ở. Đồng thời, khi nguồn cung mới liên tục được đưa ra thị trường, người mua có xu hướng chờ giá điều chỉnh thay vì xuống tiền ngay.

MBS dự báo mặt bằng lãi suất cao có thể còn kéo dài sang năm 2027 khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) nhiều khả năng tiếp tục duy trì chính sách lãi suất nhằm kiểm soát lạm phát, trong khi chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động tại Việt Nam vẫn ở mức cao.

Hiện nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất 8-10% trong hai năm đầu, nhưng sau đó lãi suất vay có thể lên tới 12-13%/năm, cao hơn khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với giai đoạn 2024-2025. Điều này tiếp tục trở thành rào cản đối với nhu cầu mua bất động sản.

Sức mua giảm, sản phẩm giá trị thực lên ngôi

Đối với thị trường Hà Nội, MBS cho rằng sau giai đoạn tăng nóng, thị trường có thể bước vào chu kỳ điều chỉnh khi tỷ lệ hấp thụ và giá bán đã có dấu hiệu giảm so với cuối năm 2025. Ngoài áp lực lãi suất, nhà đầu tư cũng đang chờ đợi tác động từ Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm cũng như sự hình thành các cực tăng trưởng mới gắn với hệ thống metro.

Trong khi đó, khu vực phía Nam được đánh giá có nền tảng phục hồi tốt hơn nhờ nhu cầu căn hộ và các dự án hạ tầng quy mô lớn như Trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm hay các khu đô thị theo mô hình TOD. Tuy nhiên, lãi suất cao vẫn có thể làm chậm đà phục hồi khi chi phí vay tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của nhà đầu tư.

Trao đổi trong chương trình Stockchat Live của Mirae Asset Việt Nam, ông Ngô Thanh Trà - chuyên viên đầu tư Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cũng cho rằng lãi suất vay mua nhà vẫn là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới quyết định của người mua. Khi chi phí vốn duy trì ở mức cao, cả nhu cầu đầu tư lẫn nhu cầu mua để ở đều trở nên thận trọng hơn, khiến tốc độ tiêu thụ sản phẩm chưa đạt kỳ vọng.

Một điểm đáng chú ý là giá bán và thanh khoản hiện không còn vận động đồng pha. Tại nhiều khu vực trung tâm ở Hà Nội và TP HCM, giá căn hộ vẫn tăng do quỹ đất khan hiếm và nhu cầu ở thực ổn định. Tuy nhiên, lượng giao dịch lại không tăng tương ứng. Điều đó cho thấy chỉ nhìn vào biến động giá là chưa đủ để đánh giá sức khỏe thị trường; thanh khoản mới phản ánh chính xác khả năng hấp thụ của thị trường.

Theo ông Trà, giai đoạn tới sẽ chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc. Những dự án được hưởng lợi từ hạ tầng, có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế vượt trội. Ngược lại, các sản phẩm mang nặng yếu tố đầu cơ hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Sự phân hóa cũng diễn ra ở cấp độ doanh nghiệp. Những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch, nền tảng tài chính lành mạnh, pháp lý minh bạch và năng lực triển khai dự án đã được kiểm chứng được đánh giá sẽ có nhiều cơ hội bứt phá khi thị trường hồi phục. Trong khi đó, các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc còn vướng mắc pháp lý sẽ tiếp tục chịu áp lực trong quá trình tái cấu trúc.