FDI duy trì tích cực, kéo thị trường công nghiệp miền Bắc tăng trưởng. Song, chi phí leo thang khiến doanh nghiệp thận trọng hơn trong quyết định mở rộng đầu tư.
Thị trường bất động sản công nghiệp và logistics tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực trong quý I/2026, nhờ dòng vốn FDI ổn định và nhu cầu mở rộng sản xuất của các tập đoàn quốc tế.
Trong hai tháng đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 6 tỷ USD, trong đó lĩnh vực sản xuất chiếm gần 70%. Các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc, Nhật Bản và châu Âu tiếp tục gia tăng hiện diện, tập trung vào các ngành công nghệ cao như điện tử, bán dẫn, linh kiện ô tô.
Theo ghi nhận của JLL, tổng diện tích đất công nghiệp tại các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt gần 13.000 ha, với hơn 70 khu công nghiệp đang vận hành.
Trong quý I/2026, nguồn cung mới bổ sung hơn 100 ha, chủ yếu tại Hải Phòng (khu vực Hải Dương cũ). Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt khoảng 82%, với tổng diện tích đã cho thuê lũy kế đạt 10.400 ha, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Nhóm chủ đầu tư dẫn dắt thị trường gồm Kinh Bắc City, Deep C, Viglacera, Rox iPark và VSIP, chiếm gần một nửa tổng diện tích phát triển.
Phân khúc nhà xưởng xây sẵn tiếp tục ghi nhận tăng trưởng rõ nét. Tổng nguồn cung đạt hơn 3,6 triệu m² với 91 dự án đang hoạt động, tăng 14% so với cùng kỳ. Riêng trong quý đầu năm, thị trường đón thêm khoảng 159.000 m², nổi bật là dự án Spectrum Hưng Yên – dự án thứ hai của Soilbuild tại miền Bắc. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, khoảng 87%, với nhu cầu thuê tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng. Giá thuê dao động từ 4,0–7,1 USD/m²/tháng, tăng trung bình 4% so với cùng kỳ năm 2025.
Ở phân khúc nhà kho xây sẵn hiện đại, nguồn cung đạt khoảng 2,2 triệu m², tăng trưởng mạnh gấp 1,7 lần so với cùng kỳ. Trong quý I/2026, thị trường ghi nhận thêm 162.000 m² diện tích mới, đồng thời chứng kiến sự gia nhập của nhà đầu tư Hàn Quốc JIEL Group với dự án JEIL Logistics Hải Phòng.
Dù nhu cầu hấp thụ duy trì ổn định, tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ xuống còn 65% do nguồn cung mới tăng nhanh và cần thời gian để thị trường hấp thụ. Giá thuê trung bình đạt 5,1 USD/m²/tháng, tăng 10% – mức tăng cao nhất trong ba phân khúc.
Trong trung hạn, thị trường được dự báo bước vào giai đoạn tăng trưởng thận trọng hơn trong 6–12 tháng tới. Áp lực chi phí năng lượng gia tăng kéo theo chi phí logistics, vận tải và đầu vào sản xuất tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp. Điều này khiến một số tập đoàn cân nhắc điều chỉnh kế hoạch mở rộng, thậm chí trì hoãn quyết định thuê đất hoặc triển khai nhà máy mới.
Dù vậy, mặt bằng giá thuê được kỳ vọng tiếp tục tăng trung bình 4–6% mỗi năm, tùy theo phân khúc và vị trí, đặc biệt tại các khu vực gần cảng biển, sân bay và các trục cao tốc. Tỷ lệ lấp đầy dự báo duy trì ở mức cao, với đất công nghiệp giữ trên 80%, trong khi phân khúc nhà xưởng và nhà kho sẽ cải thiện từ cuối năm 2026 khi nguồn cung mới dần được hấp thụ. Những khu công nghiệp có hạ tầng hoàn thiện, chính sách ưu đãi tốt và kết nối giao thông thuận lợi nhiều khả năng sẽ duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 90%.
Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao Thị trường JLL Việt Nam, thị trường bất động sản khu công nghiệp đang cung cấp danh mục sản phẩm đa dạng, từ đất công nghiệp đến các mô hình xây sẵn và xây theo yêu cầu (BTS), qua đó tạo điều kiện cho doanh nghiệp linh hoạt lựa chọn quy mô đầu tư và chiến lược mở rộng.
Bà Vân cũng cho rằng, căng thẳng địa chính trị không làm suy yếu thị trường trong dài hạn, nhưng tạo áp lực đáng kể trong ngắn hạn do chi phí logistics gia tăng. Yếu tố này có thể tái định hình xu hướng lựa chọn địa điểm sản xuất, trong đó các khu vực có hạ tầng đồng bộ và khả năng kết nối cao sẽ trở thành ưu tiên, còn mô hình bất động sản công nghiệp xây sẵn tiếp tục là giải pháp tối ưu về dòng tiền cho doanh nghiệp.
