Thị trường đất nền phía Nam “rã băng”

>> Ngày 25/4: Diễn đàn "Khơi thông nguồn cung bất động sản khu vực phía Nam - Xu hướng đầu tư"

Dựa trên báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận Q1/2024 của DKRA Group, thời gian qua, thị trường địa ốc đã ghi nhận nhiều diễn biến tích cực tại nhiều loại hình bất động sản, trong đó bao gồm phân khúc đất nền.

Nhiều tín hiệu tích cực

Tại TP.HCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản đã ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung sơ cấp trong các phân khúc chủ đạo. Trong bối cảnh lãi suất đang ở mức thấp, “độ ngấm” chính sách pháp lý cùng với những dấu hiệu tích cực của tình hình kinh tế vĩ mô trong Q1/2024… được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho sự hồi phục của thị trường bất động sản.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong Q1/2024, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 18% so với thời điểm cuối năm 2023. Tuy nhiên, sức cầu chung của thị trường duy trì ở mức thấp, giảm khoảng 40% so với quý trước. Trong đó, hơn 80% lượng giao dịch tập trung ở Bình Dương và Long An, với nhóm sản phẩm có mức giá trung bình từ 16,4 – 22,2 triệu đồng/m2.

>> Các phân khúc bất động sản tại TP.HCM đang diễn biến ra sao?

Xét về giá, mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với năm trước, mức giá phổ biến dao động từ 14,5 – 23,5 triệu đồng/m2.

Mức giá thứ cấp tăng khoảng 1 - 3% so với cuối năm 2023, lượng thanh khoản đã ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực sau Tết Nguyên đán, giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Còn theo báo cáo thị trường Q1/2024 từ Batdongsan.com.vn, đà giảm giá đất nền đã dừng lại, mức độ quan tâm tìm mua đất nền cũng bắt đầu có sự cải thiện rõ nét trong 3 tháng đầu năm. Riêng tại TP.HCM, nhu cầu tìm kiếm đất nền tăng từ 13 - 25% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu tại khu vực Q.12, TP.Thủ Đức và huyện Hóc Môn.

Thực tế, dù lượng quan tâm đến phân khúc này đã gia tăng nhưng giá đất nền tại TP.HCM trong Q1 lại có sự sụt giảm, khoảng 3%. Không chỉ trên địa bàn TP.HCM, hiện nay tại các khu vực phía Nam (Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai..) cũng giảm giá đất nền từ 12 – 19% so với cùng kỳ năm 2023.

Đánh giá về thị trường đất nền, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, sức hấp dẫn của đất nền đã quay trở lại và sản phẩm có mức giá dưới 2 tỷ đồng đang được quan tâm nhiều nhất. Đáng chú ý, từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn.

Động lực thúc đẩy thị trường

Theo ông Tuấn, sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi ba động lực. Đầu tiên là tính chu kỳ của thị trường đất nền, vào tháng 3 (sau Tết âm lịch), nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên. Thứ hai, giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường.

Thứ ba, “làn sóng” đón đầu thay đổi từ 3 bộ luật mới (Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024) sắp có hiệu lực. Trong đó, quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau năm 2025, nhưng nhu cầu về đất nền khó đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng.

Mặt khác, Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho rằng, tình hình giao dịch phân khúc đất nền vẫn chưa thể sôi động trong thời gian tới. Bởi lượng thanh khoản thấp trong năm vừa qua cùng với tâm lý cẩn trọng của nhà đầu tư trong việc đưa ra quyết định “rót tiền”, khiến thị trường đất nền trong năm 2024 vẫn cần thêm thời gian để hồi phục.

Chưa kể, quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có thể tác động tới nguồn cung, tâm lý người mua và giá cả của phân khúc này trong thời gian tới. Do đó, nhu cầu mua và giá giao dịch đối với các lô đất có diện tích lớn được dự báo tiếp tục giảm. Trong khi các lô đất có diện tích nhỏ, tính thanh khoản sẽ cải thiện hơn và giá giao dịch thứ cấp có thể tăng nhẹ so với năm 2023.