Bất động sản nhà ở không dễ "ăn theo" khu công nghiệp

>> 5 thách thức cho thị trường bất động sản

Giai đoạn 2019 – 2021, một số địa phương đầu tàu về phát triển khu công nghiệp đã liên tục chứng kiến sự tăng giá phi mã và sự hiện diện của các dự án khu đô thị, đất nền xung quanh khu công nghiệp.

Thị trường giảm nhiệt

Đơn cử như tại Bắc Ninh, đất tại khu công nghiệp VSIP đầu năm 2021 đột ngột “phi mã”, giá đất khu giãn dân trước đó tầm 16-18 triệu đồng/m2, khi sốt đất lên 24-25 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Tuy nhiên, sau cơn sốt chung của thị trường, nhiều nhà đầu tư muốn "thoát hàng" vô cùng khó khăn.

Theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, từ giữa năm 2022, giá đất nền tại các khu đô thị ở Bắc Ninh đã chững và giảm nhiệt, cá biệt có cắt lỗ sâu do thị trường kém thanh khoản. Một số tháng cuối năm 2023, thị trường đất nền có giao dịch trở lại nhưng không nhiều, chủ yếu ở các lô đất có vị trí đẹp đang bán ra với giá cắt lỗ 20-30% so với đỉnh "sốt đất" - đầu năm 2022.

Điển hình như giá rao bán tại dự án Centa Riverside (Từ Sơn, Bắc Ninh) tại năm 2022 là hơn 50 triệu đồng/m2 đến 100 triệu đồng/m2 tùy vị trí, thế nhưng hiện tại mức giá rao bán cho căn có giá thấp nhất chỉ còn hơn 40 triệu đồng/m2.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT G6 Group cho hay, hướng đến là một nước công nghiệp, nhiều năm qua, cả nước đã hình thành nhiều khu công nghiệp lớn, nổi trội tại các tỉnh Bình Dương, tỉnh Bắc Ninh và mới đây có Bắc Giang, Thanh Hóa, Hải Phòng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Hà Tĩnh và một số địa phương khác.

Việc hình thành các khu công nghiệp với quy mô dân số lớn dẫn đến lực lượng lao động tập trung ở các khu vực đó khá đông, nhu cầu về an cư là rất lớn. Theo đó, khoảng hơn 5 năm gần đây, trào lưu các nhà đầu tư mua đất nền, đất dân, đất đấu giá ở quanh các khu công nghiệp có bán kính từ khoảng 2 km, nhằm mục đích kinh doanh các dịch vụ như nhà hàng, khách sạn, tạp hóa, siêu thị hay đón sóng nhu cầu của công nhân, các chuyên gia để lướt sóng kiếm lời nở rộ.

Tuy nhiên, khoảng hai năm gần đây, Đảng và Nhà nước tập trung mạnh triển khai về nhà xã hội cho công nhân, trong các khu nhà ở xã hội có khối đế và các tầng thương mại dịch vụ, chính chủ trương này đã rút hết lượng công nhân có nhu cầu về nhà ở tập trung hầu hết vào các khu nhà ở xã hội và tầng khối đế giải quyết vấn đề mua sắm, kinh doanh. Chính vì vậy, nhu cầu về nhà, đất xung quanh khu công nghiệp giảm nhiệt.

Hơn nữa, 2 năm kinh tế bị ảnh hưởng, lượng công nhân chuyển đổi sang ngành nghề khác dẫn đến nhu cầu về ở, tiêu dùng giảm xuống. “Có thể nói rằng phân khúc này đã bão hòa, khó để trở thành loại hình “hot” như trước đây” - ông Nguyễn Anh Quê bày tỏ.

>> Bất động sản công nghiệp ra sao khi áp thuế tối thiểu toàn cầu?

Cẩn trọng đầu tư

Theo ông Nguyễn Anh Quê, trong thời gian tới, ở các tỉnh có khu công nghiệp với quy mô lớn, nhu cầu về phân khúc bất động sản này vẫn còn được săn đón. Tuy nhiên, ở các khu vực có khu công nghiệp quy mô vừa, các cụm công nghiệp có thể chững lại thời gian dài.

Bàn về bài toán vận hành cho các khu đô thị, dự án đất nền đã hình thành trong thời gian qua, ông Nguyễn Anh Quê nhận định, các khu đô thị, khu nhà ở nằm trong khu công nghiệp được vận hành bài bản bởi chủ đầu tư đó. Còn đối với các dự án ở xung quanh, sau khi bàn giao cho người dân, chủ đầu tư chỉ vận hành một thời gian, sau khi người dân thành lập ban quản trị sẽ chuyển giao lại cho ban quản trị.

Đối với người đầu tư, cần căn cứ vào tình hình hoạt động của khu công nghiệp, lượng dân cư, công nhân để có thể lựa chọn “giữ hàng” hay cắt lãi.

Cũng chia sẻ về câu chuyện đầu tư, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa lưu ý đến vị trí địa lý khi phải xem khu công nghiệp có nằm ở vùng kinh tế trọng điểm, được tập trung nguồn lực phát triển hay không là những vấn đề cần quan tâm.

"Đồng thời, cần xem xét về điều kiện tự nhiên và hệ thống giao thông gắn liền. Xem xét lĩnh vực mà khu công nghiệp thu hút đầu tư, nếu các khu công nghiệp công nghệ cao, thân thiện môi trường thường sẽ có cơ hội thu hút người dân nhiều hơn, tiềm năng tăng giá cao hơn" - ông Quang lưu ý.