Thị trường nhà thổ cư tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt khi mặt bằng giá tăng quá nhanh trong thời gian ngắn.
Dù nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu, nhưng khoảng cách ngày càng lớn giữa giá chào bán và khả năng chi trả khiến nhiều giao dịch bị đình trệ. Không ít căn nhà rơi vào tình trạng rao bán kéo dài nhiều tháng, thậm chí cả năm mà vẫn chưa tìm được khách.
Theo ghi nhận trên các nền tảng bất động sản, giá nhà thổ cư tại Hà Nội đã tăng từ 20 – 40% chỉ sau một năm. Đà tăng này không chỉ thiết lập mặt bằng giá mới mà còn đẩy thị trường vào trạng thái “lệch pha” cung – cầu, khi bên bán kỳ vọng cao trong khi bên mua ngày càng thận trọng.
Tại khu vực Long Biên, giá nhà thổ cư hiện dao động phổ biến từ 140–250 triệu đồng/m², tăng khoảng 30–40% so với cùng kỳ năm trước. Một căn nhà diện tích 40 m² trong ngõ rộng khoảng 2 m đang được rao bán với giá 6,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 155 triệu đồng/m².
Diễn biến tương tự cũng ghi nhận tại Nam Từ Liêm và Hà Đông, nơi nhiều căn nhà trong ngõ nhỏ, diện tích 40–60 m² đang được chào bán từ 9–15 tỷ đồng, tương ứng 200–250 triệu đồng/m². So với đầu năm ngoái, mức giá này đã tăng hơn 30%, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của phần lớn người dân.
Hiện nay, mức giá phổ biến của nhà thổ cư đã neo ở ngưỡng 6–8 tỷ đồng/căn – con số không dễ tiếp cận với người mua ở thực. Trong bối cảnh đó, căn hộ chung cư dần trở thành lựa chọn thay thế khi tổng giá trị thấp hơn, pháp lý rõ ràng và phù hợp hơn với khả năng tài chính.
Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy, dù giá chung cư cũng tăng khoảng 20% mỗi năm, nhưng tổng giá trị một căn nhà thổ cư vẫn cao gấp khoảng 2,1 lần. Sự chênh lệch này đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu từ nhà đất sang căn hộ ngày càng rõ nét.
Mặt bằng giá tăng nhanh đã tác động trực tiếp đến thanh khoản. Báo cáo của One Mount Group ghi nhận, trong năm 2025, toàn thị trường nhà thổ cư Hà Nội chỉ có khoảng 27.700 giao dịch, giảm 34% so với năm trước.
Theo các chuyên gia, sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, giá nhà thổ cư đã vượt ngưỡng chịu đựng của phần lớn người mua. Không chỉ người có nhu cầu ở thực, mà cả các nhà đầu tư cũng trở nên dè dặt hơn, đồng thời có xu hướng chờ đợi thị trường điều chỉnh trước khi xuống tiền.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường nhà đất Hà Nội đang bước vào giai đoạn “tái cân bằng”, khi mức giá đã đi trước khả năng chi trả của số đông. Trong ngắn hạn, thanh khoản khó có thể cải thiện nếu mặt bằng giá không có sự điều chỉnh hoặc xuất hiện thêm các yếu tố hỗ trợ như tín dụng thuận lợi hơn hay nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thực.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đà tăng giá mạnh thời gian qua diễn ra trên diện rộng ở nhiều phân khúc, trong đó có nhà thổ cư. Dù thị trường từng có nhịp điều chỉnh vào giữa năm 2022, nhưng mức giảm là không đáng kể so với đà tăng trước đó.
Đáng chú ý, dù thanh khoản sụt giảm rõ rệt, thị trường vẫn chưa xuất hiện làn sóng giảm giá mạnh hay “cắt lỗ” trên diện rộng. Phần lớn chủ nhà vẫn giữ tâm lý “neo giá”, kỳ vọng vào triển vọng dài hạn của bất động sản.
Chính sự “lệch nhịp” này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co kéo dài: người bán không muốn hạ giá, trong khi người mua không sẵn sàng chấp nhận mức giá cao. Trong bối cảnh chi phí vốn không còn rẻ và các kênh đầu tư khác gia tăng sức hút, dòng tiền vào bất động sản vì thế cũng trở nên chọn lọc hơn.
Nếu mặt bằng giá không có sự điều chỉnh phù hợp với sức cầu thực, phân khúc nhà thổ cư Hà Nội nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng trong thời gian tới, với thanh khoản khó có thể cải thiện trong ngắn hạn.
