Thị trường văn phòng Hà Nội đang chuyển sang mô hình đa cực, với nguồn cung chất lượng cao dịch chuyển rõ rệt ra ngoài khu vực trung tâm.
Từ nay đến năm 2028, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 403.000 m² nguồn cung mới. Phân khúc hạng A sẽ chiếm ưu thế, tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây và nội thành, trong khi khu vực trung tâm ghi nhận nguồn cung bổ sung hạn chế.
Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển của thị trường sang các khu vực có quỹ đất lớn hơn và khả năng phát triển các dự án quy mô, đồng thời cho thấy nhu cầu ngày càng rõ rệt đối với không gian làm việc chất lượng cao.
Nguồn cầu được kỳ vọng duy trì tích cực nhưng mang tính chọn lọc, chuyển dần sang các sản phẩm đáp ứng tốt hơn yêu cầu về chất lượng, hiệu quả vận hành và trải nghiệm người dùng. Trong bối cảnh đó, thị trường đang hình thành các cụm văn phòng gắn với hạ tầng và khu đô thị mới, trong khi khu vực trung tâm tiếp tục giữ vai trò là nơi tập trung trụ sở doanh nghiệp và các chức năng có giá trị cao.
Việc mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm không còn chỉ là bài toán chi phí, mà đã trở thành một quyết định mang tính chiến lược. Xu hướng này được thúc đẩy bởi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, sự gia tăng của nguồn cung chất lượng cao với các dự án như IFC Hà Nội và Parc Hà Nội, cùng với nhu cầu tiếp cận nguồn nhân lực và các tiện ích phục vụ vận hành hàng ngày của doanh nghiệp.
Trong năm 2025, tổng nguồn cung văn phòng đạt khoảng 2,3 triệu m² diện tích cho thuê thuần (NLA), ổn định theo quý và giảm nhẹ theo năm. Phân khúc hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nguồn cung hạng A giảm do điều chỉnh phân hạng; hạng C duy trì ổn định.
Công suất thuê toàn thị trường đạt 85%, với hạng C ghi nhận mức cao nhất. Khu vực trung tâm vẫn dẫn đầu về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy, trong khi các khu vực ngoài trung tâm tiếp tục cải thiện nhờ nguồn cung mới có chất lượng cao hơn.
Hoạt động thuê trong năm được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ thông tin và tài chính – ngân hàng – bảo hiểm (FIRE), với nhiều giao dịch dịch chuyển phản ánh xu hướng nâng cấp chất lượng và tối ưu chi phí. Nhu cầu tập trung vào các tòa nhà hạng A và B có vị trí thuận lợi, tiêu chuẩn cao và khả năng đáp ứng tốt yêu cầu vận hành hiện đại của doanh nghiệp.
