Thời hạn chung cư - bước tiến thị trường?

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiền lần 2, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, 2 phương án quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư có phương án quy định niên hạn sử dụng chung cư. Rõ ràng, ở dự thảo lần 1, phương án này đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều.

Gỡ nút thắt cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Tuy nhiên, thực tế tuy chung cư ở Việt Nam xuất hiện sau năm 1975 dưới tên gọi là các nhà tập thể cao tầng, phổ biến nhất ở Hà Nội đều trong tình trạng nhếch nhác, xập xệ và gây nguy hiểm cho người sử dụng.

Theo thống kê toàn TP Hà Nội có 1.557 tòa chung cư cũ cần được cải tạo, chủ trương cải tạo chung cư cũ có cách đây hơn 10 năm nhưng đến nay vẫn dậm chân tại chỗ, ví dụ như Hà Nội kết quả cải tạo thành công mới khoảng 1%.

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến kết quả chưa tốt này, nguyên nhân quan trọng nhất liên quan đến việc quy định hình thức sử dụng chung cư lâu dài mà niên hạn sử dụng công trình có thời hạn.

Để tháo gỡ nút thắt này trong dự thảo các luật lần này: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cần đưa vào nội dung thời gian sở hữu chung cư.

>>> Đề xuất áp niên hạn nhà chung cư: Bộ Xây dựng nói gì?

Thực tế, hệ thống pháp luật Việt Nam cũng đã có quy định rất rõ niên hạn sở hữu công trình, vì vậy căn cứ vào các quy định nêu trên, bỏ qua các yếu tố thiên tai, địch họa thì mỗi người dân đang sử dụng chung cư cũng sẽ biết được niên hạn sử dụng của tòa chung cư mình đang sinh sống, sở hữu.

Tách thời hạn sử dụng chung cư và sử dụng đất

Tuy nhiên để đảm bảo quy định niên hạn này khớp với thực tế sử dụng, cần các quy định chi tiết hóa hơn nữa về thời hạn sở hữu chung cư, sử dụng đất trong quyết định giao đất, hợp đồng mua bán và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Quyết định giao đất của nhà nước đối với chủ đầu tư là văn bản pháp lý quan trọng nhất và đầu tiên quyết định thời hạn sở hữu chung cư đối với từng hạng mục công trình của tòa nhà. Quy định pháp luật hiện hành đối với dự án chung cư thông thường thời hạn giao đất đối với chủ đầu tư là 50 năm, thời hạn sở hữu tiện ích sử dụng chung là 50 năm.

Để phù hợp hơn, nên cho phép thời hạn giao đất đối với chủ đầu tư là 50 năm, thời hạn sở hữu tiện ích sử dụng chung và dịch vụ thương mại theo niên hạn sử dụng công trình, người dân mua căn hộ được sử dụng theo niên hạn công trình.

Với hợp đồng mua bán, trong văn bản này cũng cần quy định rõ quyền sở hữu căn hộ theo niên hạn sử dụng chung cư, sử dụng đất lâu dài. Với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với căn hộ sẽ tương tự như hợp đồng mua bán.

Theo quy định này thì khi hết hạn niên hạn sử dụng chung cư hoặc chung cư xuống cấp độ D thì buộc phải tháo dỡ, nhà nước sẽ giao một đơn vị theo hình thức đấu thầu xây dựng lại, người dân lúc đó chỉ đóng tiền xây dựng và thủ tục, không phải đóng tiền sử dụng đất.