Bất động sản TP.HCM đối diện với 6 mối lo

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ, các ban ngành về những mối lo ngại của thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2019. Theo HoREA, trong số các mối lo có 6 yếu tố quan trọng tác động mạnh đến thị trường bất động sản TP.

Nguồn thu ngân sách từ đất giảm mạnh

Theo HoREA nguồn thu ngân sách từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Cụ thể, năm 2017, thu ngân sách từ đất là 27.170 tỷ đồng, chiếm 11,75% tổng thu ngân sách. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 17.905 tỷ đồng, chiếm 66% tổng nguồn thu về đất.

Sang năm 2018, tổng thu ngân sách nội địa thành TP.HCM 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%, thu vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với chỉ tiêu được giao. Trong đó, ước thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất.

So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm khoảng 4.570 tỷ đồng, giảm 16,8%; số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng, giảm đến 22,5%.

Điều đáng quan tâm là số tiền thu ngân sách từ đất mà các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến ngày 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng. Tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã sụt giảm 2,43% (Từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018).

Nếu so sánh với Hà Nội đã thu ngân sách nội địa được 226.795 tỷ đồng đạt 103,9%, thu vượt khoảng 6.000 tỷ đồng so với chỉ tiêu được giao, thì TP.HCM đã phải nỗ lực rất lớn mới hoàn thành nhiệm vụ thu ngân sách. Điều cần đặc biệt quan tâm là nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Quy mô thị trường sụt giảm

Năm 2017, có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 42.991 căn (gồm 37.502 căn hộ chung cư và 5.489 căn nhà thấp tầng). Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 25,5%; phân khúc trung cấp chiếm 45,5%; phân khúc bình dân chiếm 29,1%.

Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. Trong đó, phân khúc cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 chiếm 30%, tăng 4,5% so với năm 2017; phân khúc trung cấp chiếm 45,3% tương đương năm 2017; phân khúc bình dân chỉ còn chiếm 24,7% giảm 4,4% so với năm 2017.

Số liệu trên đây cho thấy thị trường bất động sản TP chưa phát triển bền vững. Bởi lẽ, thị trường bất động sản chỉ phát triển bền vững khi đạt được cơ cấu sản phẩm hợp lý: Phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp.

Hệ thống pháp luật chưa thống nhất

HoREA cũng đánh giá thể chế hành chính và hệ thống quy phạm pháp luật chưa thật thống nhất, chưa đồng bộ. Thị trường vướng nhiều điểm nghẽn về thủ tục hành chính, trước hết là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, UBND TP quyết định phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2025 đã không cho phép phát triển dự án chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm thành phố đến năm 2020 đã tạo lợi thế "độc quyền" cho một số chủ đầu tư có dự án hiện hữu. Tinh thần làm việc của một số cán bộ, công chức có liên quan đến dự án bất động sản bị sụt giảm; thủ tục hành chính có liên quan đến dự án bất động sản bị trì trệ.

Theo HoREA trước hết là điểm nghẽn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án, là một trong những nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua và cả trong năm 2019. Điều này có thể dẫn tới việc làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ các doanh nghiệp bất động sản bị giảm doanh thu, lợi nhuận, giảm nguồn thu thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề khác có liên quan thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng theo.

Lệch pha căn hộ diễn biến phức tạp

Năm 2018, tại TP.HCM, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%; phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%. Theo thống kê của Sở Xây dựng thì phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m2. Trong khi trên thị trường, loại căn hộ có giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2 thì đã được xếp vào căn hộ cao cấp. Do vậy, nếu tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc bất động sản cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân.

Bên cạnh đó tình trạng sản phẩm tồn kho tăng mạnh. Cụ thể, về lượng hàng tồn kho, 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có tổng tồn kho lên đến gần 202.000 tỷ đồng.

Nếu tồn kho theo kế hoạch kinh doanh là bình thường, nhưng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Bất ổn do tình trạng sốt ảo đất

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Theo HoREA, thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Họ cung cấp những thông tin giả (hoặc thông tin nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án khu đô thị mới... trên các phương tiện thông tin, truyền thông, nhất là mạng xã hội và các trang thông tin điện tử (nhất là lợi dụng các chuyên trang, trang tự giới thiệu, trang quảng cáo chuyên đề) để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi.

Tuy nhiên, với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, hiện nay tình hình này đã được kiểm soát, nhưng cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả trong năm 2019.

Tranh chấp chưa được giải quyết dứt điểm

TP.HCM có khoảng 1.000 chung cư. Theo HoREA, khoảng hơn 100 chung cư có phát sinh tranh chấp. Có 34 chung cư có tranh chấp đến mức Sở Xây dựng phải thụ lý giải quyết, trong đ, có hơn 10 chung cư có tranh chấp gay gắt.

Tranh chấp chủ yếu xoay quanh các nội dung về việc bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư...

"Tranh chấp chung cư có xu hướng gia tăng và tính chất ngày càng phức tạp, gay gắt hơn do tốc độ đô thị hóa ngày càng cao càng đòi hỏi phát triển nhiều chung cư cao tầng và một bộ phận lớn cư dân lựa chọn sống trong chung cư. Do vậy, cơ quan quản lý cần hết sức quan tâm xử lý không để tranh chấp chung cư trở thành điểm nóng năm 2019" - HoREA khuyến cáo.