Quy định xác định quy mô dân số nhà chung cư tại TP HCM đang bộc lộ bất cập khi làm giảm căn hộ diện tích nhỏ, tăng căn hộ lớn, trong khi nhu cầu thị trường chủ yếu ở phân khúc vừa và nhỏ.
Sau 2 tháng áp dụng, Quyết định 32/2025/QĐ-UBND quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn của thành phố, đang tạo ra những tác động nhất định đến cơ cấu sản phẩm nhà ở, đặc biệt đối với các dự án chung cư thương mại và nhà ở xã hội.
Trong đó, cách xác định quy mô dân số căn hộ hiện nay dựa trên cơ cấu phòng ở và diện tích căn hộ có thể khiến chủ đầu tư phải điều chỉnh thiết kế dự án để đáp ứng chỉ tiêu dân số. Điều này dẫn tới nguy cơ tăng tỷ lệ căn hộ có diện tích lớn, trong khi giảm số lượng căn hộ diện tích vừa và nhỏ.
Khảo sát từ thực tế giao dịch cho thấy nhu cầu mua nhà trên thị trường hiện nay chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ diện tích vừa phải. Cụ thể, khoảng 60-70% người mua nhà tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ với mức giá phổ biến khoảng 5-7 tỷ đồng mỗi căn. Khoảng 20-25% khách hàng có nhu cầu đối với căn hộ 1 phòng ngủ với mức giá khoảng 3 tỷ đồng.
Trong khi đó, nhu cầu đối với căn hộ 3 phòng ngủ trở lên chỉ chiếm khoảng 5-10% tổng lượng khách hàng. Đối với căn hộ 4 phòng ngủ, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, số lượng khách hàng quan tâm khá hạn chế.
Tuy nhiên, cách tính quy mô dân số theo quy định hiện hành có thể khiến các dự án phải tăng số lượng căn hộ diện tích lớn để đảm bảo chỉ tiêu dân số được phê duyệt. Điều này có nguy cơ làm giảm số lượng căn hộ nhỏ và căn hộ diện tích trung bình, những loại hình đang có nhu cầu cao trên thị trường.
Với nhà ở xã hội, quy định này cũng được cho là có thể làm tăng tỷ lệ căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích gần mức tối đa, đồng thời giảm số lượng căn hộ nhỏ dưới 45 m². Điều này có thể ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập thấp.
Từ những vướng mắc trên, Hiệp hội đề xuất điều chỉnh quy định về phương pháp xác định quy mô dân số tại Điều 4 của Quyết định 32.
Theo đó, trong giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư và lập quy hoạch chi tiết, quy mô dân số tối đa của dự án nên được xác định theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
Sau khi quy mô dân số đã được xác định ở bước này, đến giai đoạn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp phép xây dựng, chủ đầu tư có thể chủ động thiết kế cơ cấu căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường. Việc thiết kế vẫn phải tuân thủ các quy định hiện hành, trong đó có yêu cầu tỷ lệ căn hộ dưới 45 m² không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.
Cách tiếp cận này sẽ giúp đảm bảo quản lý quy hoạch đô thị nhưng vẫn tạo dư địa để doanh nghiệp linh hoạt trong việc thiết kế sản phẩm, từ đó đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế của thị trường.
