TP HCM đặt mục tiêu 10.000 căn nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030

Trong báo cáo gửi Bộ Xây dựng về tình hình phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội (NOXH), Sở Xây dựng TP HCM cho biết thành phố hiện có 72.581 phòng, căn nhà ở cho thuê thuộc nhiều loại hình. Trong đó có 10.056 căn NOXH cho thuê, 2.096 phòng, căn nhà lưu trú công nhân và 438 căn nhà ở công vụ thuộc tài sản công.

Chỉ tiêu 10.000 căn nhà ở cho thuê

Đáng chú ý, khu vực nhà trọ vẫn là nguồn cung chủ lực của thị trường cho thuê. Hiện toàn thành phố có 59.991 công trình nhà trọ với 629.083 phòng, đáp ứng chỗ ở cho hơn 1,6 triệu người. Quy mô này cho thấy nhu cầu thuê nhà tại TP HCM đã hình thành một thị trường rất lớn, song phần lớn vẫn dựa vào khu vực tư nhân nhỏ lẻ thay vì các dự án được đầu tư bài bản.

Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng, bức tranh về thị trường nhà ở cho thuê vẫn chưa được thống kê đầy đủ. Dữ liệu hiện có chưa đủ cơ sở để xác định chính xác nhu cầu cũng như xây dựng chỉ tiêu phát triển trong giai đoạn tới. Vì vậy, thành phố đang tiếp tục triển khai điều tra xã hội học nhằm đánh giá toàn diện thực trạng và nhu cầu thuê nhà trên địa bàn.

Trong khi chưa có số liệu đầy đủ đối với tất cả các nhóm đối tượng, TP HCM hiện mới xác định được nhu cầu thuê nhà của lực lượng công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp với khoảng 727.358 người. Trên cơ sở đó, thành phố bước đầu đăng ký chỉ tiêu phát triển 10.000 căn nhà ở cho thuê dành riêng cho công nhân trong giai đoạn 2026-2030.

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM và Sở Xây dựng TP HCM, khoảng 60% công nhân lao động nhập cư có nhu cầu thuê nhà thay vì mua nhà. Phần lớn người lao động chỉ làm việc tại thành phố trong một giai đoạn nhất định trước khi trở về quê sinh sống, do đó việc sở hữu nhà ở không phải lựa chọn ưu tiên.

Kết quả khảo sát cũng phản ánh nhu cầu rất lớn đối với các sản phẩm nhà ở cho thuê có mức giá phù hợp với khả năng chi trả. Đây được xem là cơ sở quan trọng để TP HCM định hướng phát triển cân bằng giữa nhà ở để bán và nhà ở cho thuê trong thời gian tới.

Sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP HCM hiện có khoảng 974.000 người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua NOXH. Tuy nhiên, giai đoạn 2021-2025, thành phố mới hoàn thành 17.902 căn NOXH.

Trong giai đoạn 2026-2030, TP HCM đặt mục tiêu phát triển thêm 181.498 căn. Dù hoàn thành kế hoạch này, tổng nguồn cung NOXH đến năm 2030 vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Đề xuất cơ chế đặc thù để hút doanh nghiệp

Theo Sở Xây dựng, một trong những rào cản lớn hiện nay là hành lang pháp lý dành cho phát triển nhà ở cho thuê vẫn chưa hoàn chỉnh. Các quy định hiện hành chủ yếu điều chỉnh NOXH cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê, trong khi chưa có cơ chế đủ mạnh để khuyến khích phát triển quỹ nhà ở cho thuê quy mô lớn.

Để tháo gỡ điểm nghẽn này, thành phố kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, tham mưu Chính phủ sớm hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách nhằm tạo động lực cho doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở cho thuê.

Một trong những đề xuất đáng chú ý là đưa các dự án NOXH và dự án nhà ở cho thuê vào nhóm dự án cấp bách. Theo đó, nhà đầu tư sẽ không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư mà chỉ cần thực hiện thủ tục giao hoặc công nhận chủ đầu tư trước khi tiếp tục các bước về quy hoạch, giao đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc cấp phép xây dựng.

Nếu được chấp thuận, đề xuất này được kỳ vọng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư, qua đó đẩy nhanh tiến độ đưa các dự án nhà ở cho thuê ra thị trường.

Song song với đó, TP HCM đề xuất áp dụng nhiều chính sách ưu đãi về tài chính. Cụ thể, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê được xem xét miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp; đồng thời được hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu.

Thành phố cũng kiến nghị ban hành khung giá cho thuê và quy định về việc giao chủ đầu tư đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý nhằm tạo điều kiện triển khai các dự án nhanh hơn.

Đối với nguồn vốn, Sở Xây dựng đề xuất xây dựng gói tín dụng ưu đãi riêng dành cho NOXH cho thuê, nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho thuê với lãi suất ổn định khoảng 3-4%/năm hoặc cao hơn lãi suất huy động từ 1,5-2%/năm.

Ở lĩnh vực quy hoạch và đất đai, thành phố kiến nghị cho phép cơ quan có thẩm quyền căn cứ quy hoạch chung để xác định các chỉ tiêu dân số, quy hoạch, kiến trúc làm cơ sở lựa chọn chủ đầu tư và triển khai dự án.

Đối với các khu đất có một phần hoặc toàn bộ diện tích do Nhà nước quản lý hoặc được xác định phù hợp để phát triển nhà ở, TP HCM đề xuất được giao chủ đầu tư ngay sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư mà không phải thực hiện thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Bên cạnh các kiến nghị của TP HCM, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng chính sách hiện nay mới tập trung vào nhóm được hưởng NOXH, trong khi người có thu nhập trung bình cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở phù hợp.

Theo HoREA, kinh nghiệm quốc tế cho thấy chi phí thuê nhà phù hợp chỉ nên chiếm khoảng 20% thu nhập hằng tháng. Khi tỷ lệ này vượt 25%, người lao động sẽ chịu áp lực tài chính lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống cũng như khả năng tái tạo sức lao động.

Để phát triển phân khúc này, Hiệp hội đề xuất miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong suốt vòng đời dự án; giảm 70% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp; cho phép doanh nghiệp tiếp cận các khoản vay ưu đãi từ 15-20 năm; đồng thời loại trừ dư nợ cho vay đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp khỏi chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của ngân hàng.

Ngoài ra, HoREA còn kiến nghị xây dựng đơn giá trần đối với nhà ở cho thuê giá phù hợp, cho phép phát triển căn hộ studio từ 15 m² và thiết lập cơ chế "luồng xanh" nhằm rút ngắn thủ tục đầu tư tương tự các dự án NOXH.

Theo Hiệp hội, việc phát triển đồng thời NOXH cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp sẽ giúp mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở cho hàng triệu người lao động, đồng thời tạo thêm một trụ cột quan trọng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.