Trái phiếu “sạch” cho bất động sản

TS. BÙI QUÝ THUẤN, Học viện Chính sách và Phát triển• 28/06/2022 02:17

Để các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tăng tính chủ động thay vì phụ thuộc vào các ngân hàng, việc duy trì một thị trường vốn an toàn, minh bạch là rất cầp thiết.

>> Sắp ban hành Nghị định 153 sửa đổi và có "chợ" giao dịch trái phiếu thứ cấp

Cơ cấu tín dụng vào bất động sản tính đến hết quý I /2022.

Việc khởi tố một số lãnh đạo doanh nghiệp lớn gần đây đã ngay lập tức ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư. Trong khi, trái phiếu và cổ phiếu là kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng phục vụ cho mục tiêu phát triển của các doanh nghiệp BĐS nên rất cần được điều chỉnh và củng cố kịp thời.

Củng cố niềm tin nhà đầu tư

Khi tâm lý của các nhà đầu tư bị lung lay, dù chỉ trong ngắn hạn, các thị trường cổ phiếu đã có dấu hiệu sụt giảm, các doanh nghiệp khó khăn hơn trong phát hành trái phiếu khi nhà đầu tư nhìn thấy rủi ro và ồ ạt quay lưng với các kênh đầu tư này. Trong bối cảnh các doanh nghiệp đang cần vốn để phục hồi và phát triển sau tác động của đại dịch, đặc biệt là với những doanh nghiệp cần vốn lớn như BĐS, khó khăn trong huy động vốn sẽ khiến các hoạt động đầu tư, phát triển của doanh nghiệp bị tắc nghẽn. Lĩnh vực BĐS có liên đới tới nhiều ngành nghề, có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, khi thiếu vốn và thị trường nguội lạnh, thiếu nguồn cung sẽ gây bất ổn xã hội.

Đây là lĩnh vực đòi hỏi Nhà nước phải tạo ra sân chơi công bằng, lành mạnh cho các doanh nghiệp dựa trên khung pháp lý hoàn chỉnh để quản lý hoạt động của các doanh nghiệp trong khuôn khổ nhất định, nhưng không can thiệp quá sâu vào các yếu tố khách quan của nền kinh tế thị trường hay hình sự hóa các quan hệ dân sự, kinh tế.

Tuy nhiên, cơ quan quản lý của Nhà nước cần tạo điều kiện để các doanh nghiệp hoạt động trong khuôn khổ pháp luật, chủ động chứ không chạy theo bịt kẽ hở pháp luật hoặc để doanh nghiệp làm sai sau đó mới thanh tra, xử lý.

Nhà nước phải làm tốt vai trò trọng tài, cảnh báo sớm, kịp thời, khi có sai phạm phải xử phạt nghiêm. Sự can thiệp nên diễn ra thường xuyên và sớm hơn nhưng không can thiệp bằng biện pháp hành chính. Bởi nếu dùng mệnh lệnh hành chính để quản lý thì sẽ gây ra rất nhiều những hệ lụy, như xin cho hay duy ý chí có thể khiến cho thị trường nguội lạnh.

Cần nhà đầu tư chuyên nghiệp

Hiện nay thị trường tiền tệ vẫn lớn hơn so với thị trường vốn rất nhiều, tạo ra sự chênh lệch rất lớn. Các doanh nghiệp hầu như vẫn phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng. Với những doanh nghiệp có nhu cầu vốn lớn như các doanh nghiệp BĐS, chỉ dựa vào nguồn vốn ngắn hạn của ngân hàng là không đủ, còn vốn trung và dài hạn của ngân hàng thì lãi suất cao, hệ số rủi ro cũng rất cao.

Không có thị trường vốn thì doanh nghiệp rất khó phát triển. Do đó, cần phải tạo thế cân bằng giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn, mở rộng quy mô, đưa thị trường vốn từ cận biên lên mới nổi. Việc tạo cán cân cân bằng giữa thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng không quá thắt chặt cũng không nới lỏng sự phát triển của thị trường chứng khoán, trái phiếu, không chỉ tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp mà còn giảm gánh nặng, rủi ro cho hệ thống ngân hàng.

>> Bộ trưởng Bộ Tài chính: Không có chủ trương hạn chế hay siết trái phiếu doanh nghiệp

Thị trường trái phiếu lẽ ra chỉ phát hành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp (các công ty tài chính, quỹ đầu tư, quỹ tín thác, công ty bảo hiểm), bởi nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ không đủ kiến thức, kinh nghiệm để có thể nhận định được đâu là trái phiếu nên đầu tư.

Cần tăng tính ràng buộc trách nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu để thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và an toàn - Ảnh minh họa

Để gia tăng quy mô và đảm bảo sự an toàn, lành mạnh, giảm thiểu rủi ro cho thị trường vốn, đặc biệt là kênh trái phiếu, việc có giải pháp để gia tăng các nhà đầu tư chuyên nghiệp trên thị trường là yêu cầu cấp thiết. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ huy động tiền từ các nhà đầu tư cá nhân và mua những trái phiếu dựa trên các đánh giá về tiềm năng, lợi nhuận và mức độ rủi ro, sau đó trả lợi nhuận cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Do đó, cần phải sửa đổi để quy định nhà đầu tư cá nhân chỉ được mua trong một hạn mức nhất định để có thể hạn chế rủi ro. Nếu muốn đầu tư lớn, phải thông qua các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh xếp hạng định mức tín nhiệm doanh nghiệp và bổ sung kịp thời, điều chỉnh các quy định pháp lý về phát hành trái phiếu, trên cơ sở tạo điều kiện tốt nhất cho doanh nghiệp huy động vốn qua kênh nhưng đồng thời phải hạn chế các rủi ro không đáng có cho nhà đầu tư.

Chung quy lại, chính sách không nên quá chặt chẽ, làm cản trở sự phát triển của thị trường nhưng cũng không nên quá lỏng lẻo để các cá nhân và tác nhân xấu trên thị trường lợi dụng trục lợi. Bên cạnh đó, các quy định pháp luật cũng cần ổn định và nhất quán để không làm ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư, tạo ra một môi trường đầu tư an toàn, lành mạnh.

Đó là cách để khơi thông dòng vốn cho nền kinh tế và thị trường BĐS cũng không nằm ngoài dòng chảy này.