Dưới áp lực giá nhà và nguồn cung lệch pha, vai trò điều tiết của Nhà nước thông qua đất đai và công cụ tài chính là chìa khóa giúp người dân tiếp cận nhà ở, đồng thời tái cân bằng thị trường.
Nguồn cung được cải thiện mạnh mẽ, tuy nhiên, phân khúc nhà giá khoảng 20 triệu đồng mỗi m2 hoặc thấp hơn rất khan hiếm. Điều này khiến mặt bằng giá chung bị “kéo lên”, dù nhu cầu thực vẫn tập trung ở phân khúc trung bình và thấp.
Việc tái cân bằng lại cơ cấu nguồn cung đang rất cấp thiết, bởi chỉ khi có đủ sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, thị trường mới vận hành ổn định.
Chia sẻ tại Diễn đàn thị trường Bất động sản Việt Nam VREF 2026 với chủ đề: "Định hình chuẩn mực để thị trường phát triển bền vững", TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, ở góc độ điều hành, có thể thấy rõ chính quyền vẫn giữ vai trò trung tâm trong quản lý và điều tiết thị trường thông qua công cụ đất đai.
Việc điều tiết này không chỉ dừng ở phân bổ quỹ đất, mà còn nằm ở cách địa phương xác định điều kiện phát triển từng phân khúc, đặc biệt là nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là các tiêu chí cụ thể cần làm gì, làm như thế nào để việc điều tiết thực sự phát huy hiệu quả, thay vì chỉ dừng ở chủ trương.
Công cụ điều tiết thứ hai là tài chính, bao gồm lãi suất, điều kiện tín dụng, thời gian vay và trả nợ, cùng với các yếu tố về thuế, phí áp dụng cho từng phân khúc khác nhau. Nếu các công cụ này được thiết kế phù hợp, việc điều tiết thị trường sẽ tạo ra tác động tích cực, trong đó quan trọng nhất là nâng cao khả năng “đề kháng” của người dân trước biến động giá và chi phí nhà ở.
Để người dân thực sự tiếp cận được nhà ở, từ nhà ở xã hội đến phân khúc trung bình, vấn đề then chốt vẫn là lãi suất và điều kiện vay. Người mua cần biết rõ họ vay bao nhiêu, thời gian trả nợ ra sao, khả năng chi trả hàng tháng thế nào.
"Trong bối cảnh lãi suất còn cao, thời hạn vay ngắn, tỷ lệ vay thấp, nhiều nhóm thu nhập thấp gần như không có cơ hội tiếp cận nhà ở. Vì vậy, song song với việc điều tiết phân khúc đầu tư, cần thiết kế các điều kiện tài chính đủ linh hoạt để người dân có thể tiếp cận dễ dàng hơn, từ đó thị trường mới vận hành bền vững", TS Nguyễn Văn Khôi cho biết.
Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam nhận định, nếu phân tích kỹ cơ cấu sản phẩm, thị trường hiện nay vẫn chưa đạt trạng thái cân bằng. Dù nguồn cung đã có những tín hiệu tích cực so với các năm trước, song trên thực tế, nhiều điểm nghẽn vẫn tồn tại, đặc biệt là các vướng mắc liên quan đến pháp lý và thủ tục triển khai dự án. Những yếu tố này khiến khả năng tạo ra nguồn cung mới mang tính đột phá còn khá hạn chế.
Đáng chú ý, ông Phạm Lâm cho rằng phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở dành cho người mua lần đầu đang là khoảng trống lớn tại TP HCM. Nguồn cung nhà ở hạng C tại thị trường này gần như không có nhiều tín hiệu cải thiện rõ rệt trong nhiều năm qua, trong khi đây lại là phân khúc đáp ứng trực tiếp nhu cầu ở thực của số đông người dân.
Theo Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, thời gian qua, Chính phủ, doanh nghiệp và các hiệp hội đã rất nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc từ cơ chế chính sách, tài chính cho tới công tác truyền thông. Tuy nhiên, để hình thành được nguồn cung đủ lớn, phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường vẫn cần thêm thời gian, cũng như các giải pháp đồng bộ và quyết liệt hơn.
Ở góc nhìn tích cực, ông Phạm Lâm nhận định thị trường bất động sản phía Nam đang xuất hiện những động lực mới từ đầu tư hạ tầng. Việc đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông tại TP HCM cùng các địa phương vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương đang mở ra các quỹ đất mới, trước đây chưa được kết nối hiệu quả vào không gian đô thị.
Khi hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ, các trục giao thông mới sẽ hình thành những hành lang phát triển nhà ở mới. Người mua có thể lựa chọn các khu vực xa trung tâm hơn về mặt địa lý, nhưng bù lại, thời gian di chuyển được rút ngắn đáng kể nhờ hạ tầng kết nối đồng bộ.
Không chỉ nhìn từ góc độ thị trường, nhiều doanh nghiệp cũng xác định rõ phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ giữ vai trò dẫn dắt trong chu kỳ dài hạn.
Chia sẻ gần đây, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi cho rằng đây là một trong những động lực chính của thị trường bất động sản trong khoảng 10 năm tới.
Theo ông Quyền, thời gian tới sẽ có thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, bởi phục vụ phân khúc “quốc dân” mới là con đường tạo ra giá trị bền vững. Doanh nghiệp không cần giàu nhanh, mà cần giàu bền vững, trong đó cốt lõi là tạo ra sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với đại đa số người dân, qua đó đóng góp cho sự phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ cao cấp đang ở mức lớn, việc lựa chọn phát triển nhà ở vừa túi tiền được xem là một “đại dương xanh”, nơi số lượng đối thủ còn hạn chế nhưng nhu cầu thị trường lại rất lớn, mở ra dư địa phát triển bền vững cho doanh nghiệp.
Tuy nhiên, theo các doanh nghiệp, chuyển hướng sang phân khúc này không phải con đường dễ dàng. Việc phát triển nhà ở vừa túi tiền đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về quỹ đất, nguồn vốn cũng như năng lực triển khai thực chất, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng thị trường.
Thực tế cho thấy, một số doanh nghiệp đã chuẩn bị từ rất sớm cho chiến lược này. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Tập đoàn Nam Long là một điển hình khi đã tiên phong với dòng sản phẩm EHome từ hơn 20 năm trước. Bí quyết thành công của Nam Long nằm ở chiến lược hợp tác với các đối tác Nhật Bản, mang lại ba yếu tố then chốt là nguồn vốn dài, vốn dày và vốn rẻ, giúp doanh nghiệp duy trì được sự ổn định ngay cả trong những giai đoạn thị trường biến động mạnh.
Tương tự, Thắng Lợi Group cũng đã có sự chuẩn bị từ khoảng ba năm trước cho chu kỳ mới. Doanh nghiệp xác định rõ ba yếu tố then chốt để tồn tại và phát triển là quỹ đất sạch, nền tảng tài chính vững chắc và năng lực triển khai thực chất.
Thay vì đi một mình, các doanh nghiệp cũng đã hình thành liên minh với các doanh nghiệp lớn, mỗi đơn vị đảm nhận một khâu trong chuỗi giá trị từ phát triển đất, xây dựng dự án đến hoàn thiện nội thất, qua đó chia sẻ rủi ro và tạo ra sức mạnh tổng hợp cho phát triển dài hạn.
