Vụ án “dự án ma” 53 lô đất: Cảnh báo lỗ hổng pháp lý

TAND TP Hà Nội đang xét xử vụ án Trần Văn Huy (SN 1980, cựu Giám đốc Công ty TNHH MTV Quản lý bất động sản Phú Cát) về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” được dư luận hết sức chú ý.

Theo cáo trạng, ngày 21/5/2019, Huy ký hợp đồng nhận chuyển nhượng hai thửa đất tại thị xã Sơn Tây (cũ), Hà Nội của vợ chồng bà Nguyễn Thị Tâm. Cuối tháng đó, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh thị xã Sơn Tây hoàn tất thủ tục chuyển nhượng sang tên Huy.

Dù chưa làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, chưa tách thửa và chưa lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo quy định, Huy vẫn tự lập bản vẽ, chia hai thửa đất thành 53 lô (73,5 - 120 m²/lô) với tên gọi “Khu dân cư CODO2”.

Để tạo lòng tin với khách hàng, Huy thành lập Công ty BĐS Phú Cát, đưa bản vẽ cho nhân viên và các công ty môi giới quảng cáo, rao bán trên mạng xã hội. Hợp đồng nêu rõ thời hạn 130 ngày bàn giao đất, 150 ngày làm thủ tục công chứng và 180 ngày bàn giao “sổ đỏ” đứng tên khách hàng.

Từ 5/2019 dến t8/2019, Huy đã bán 53 lô đất cho 46 cá nhân, thu hơn 33 tỷ đồng. Sau khi nhận tiền, Huy sử dụng cho mục đích cá nhân, không thực hiện thủ tục pháp lý, không bàn giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như cam kết. Từ 12/7/2021 đến 15/8/2024, các bị hại gửi đơn tố giác đến Công an TP Hà Nội. Hiện, Huy mới trả được hơn 1 tỷ đồng, không còn khả năng khắc phục hậu quả.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp xung quanh vụ án này, luật sư Nguyễn Thành Luân – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Việt cho rằng, vụ án này “phơi bày lỗ hổng trong quản lý các dự án bất động sản nhỏ lẻ”. Theo luật sư Luân, khi không có cơ chế xác thực rõ ràng, người dân rất dễ bị đánh lừa bởi bản vẽ, lời hứa hẹn và hợp đồng đặt cọc.

Theo phân tích của luật sư Nguyễn Thành Luân, vụ việc không chỉ phản ánh hành vi gian dối của cá nhân mà còn cho thấy sự yếu kém trong cơ chế hậu kiểm, chính quyền địa phương chưa kiểm tra, xử lý kịp thời việc rao bán, phân lô trái phép; người dân không có công cụ tra cứu để biết dự án nào hợp pháp.

“Chỉ cần một cơ sở dữ liệu công khai, cập nhật thông tin quy hoạch, đất đủ điều kiện bán, thì phần lớn các “dự án ma” sẽ bị lộ diện ngay”, ông nhấn mạnh.

Luật sư Luân cũng đề xuất hàng loạt giải pháp: công khai danh sách dự án đủ điều kiện bán trên cổng thông tin để người dân tra cứu; siết trách nhiệm nền tảng quảng cáo, môi giới và sàn giao dịch; quy định chặt việc phân lô bán nền, yêu cầu chứng minh quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng và tiến độ hạ tầng trước khi giao dịch; nâng mức xử phạt và chế tài hình sự để răn đe.

“Một khung pháp lý minh bạch, dễ tra cứu, kết hợp chế tài nghiêm khắc sẽ vừa bảo vệ nhà đầu tư nhỏ lẻ, vừa giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Nếu chỉ xử lý từng vụ án riêng lẻ mà không sửa kẽ hở thì các “dự án ma” vẫn tiếp tục mọc ra”, luật sư Nguyễn Thành Luân nói.

Theo ông Luân, người dân cũng cần rút kinh nghiệm, không nên chỉ tin vào bản vẽ, lời hứa mà phải kiểm tra giấy tờ pháp lý, thông tin quy hoạch trước khi đặt cọc. Yêu cầu cung cấp quyết định giao đất, giấy phép xây dựng hoặc xác nhận quy hoạch từ cơ quan chức năng là quyền hợp pháp của người mua.

“Khi người dân hiểu và sử dụng quyền tra cứu của mình, các hành vi gian dối sẽ khó có đất sống”, luật sư Luân nhấn mạnh.