“Bẫy lừa” bất động sản: Mất tiền, mất đất, mất niềm tin

Trong vài năm trở lại đây, đất nền và “nhà phố thương mại” được quảng bá rầm rộ, đấu giá đất trở thành điểm nóng. Một số đối tượng lợi dụng sự thiếu hiểu biết và tâm lý sốt sắng của người mua để thu tiền trái pháp luật. Không chỉ “chào giá hời”, họ còn dựng vỏ bọc pháp lý: từ thoả thuận giao dịch, hợp đồng góp vốn, quyền mua, giấy cam kết kèm lời hứa “sổ đỏ trao tay”.

Theo các chuyên gia pháp lý, bản chất thủ đoạn nằm ở việc dùng giấy tờ không đủ giá trị pháp lý để buộc người mua chuyển tiền trước khi dự án đủ điều kiện.

Ngày 13/3/2022, anh T.X.Đ (Gia Bình, Bắc Ninh) được một người quen giới thiệu “cơ hội hiếm có” trúng đấu giá lô đất có ký hiệu “B-38 khu A, tại Dự án khu nhà ở đấu giá quyền sử dụng đất thôn Lê Lợi, xã Nhân Thắng, huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh (nay là xã Nhân Thắng, tỉnh Bắc Ninh). Người này tự nhận “có mối quan hệ” và có thể “sắp xếp” cho anh Đ.

Quá tin tưởng do quen biết, anh Đ. đã chuyển 1,1 tỷ đồng cho đối tượng. Toàn bộ giao dịch chỉ dựa trên một giấy cam kết viết tay, hứa “khi trúng đấu giá sẽ bàn giao đất hoặc hoàn tiền”. Không hợp đồng công chứng, không hồ sơ đấu giá chính thức, không chứng cứ về lô đất. Đến nay, sau hơn 3 năm, lô đất anh Đ. chọn không thấy bởi dự án chưa đấu giá, chỉ thấy đối tượng viết “cam kết” đã rời khỏi địa phương, điện thoại không liên lạc được.

Cũng trong khoảng thời gian này (tháng 3/2022 - PV), chị T.T. H (Gia Bình, Bắc Ninh) được nhân viên Công ty CP tư vấn đầu tư bất động sản Đ.V tiếp cận với lời mời “đặt chỗ trước” cho lô đất 90m² với giá 20 triệu/m2, tại Dự án nhà ở đấu giá QSDĐ Phù Ninh. Nhân viên đưa ra bản vẽ phối cảnh, bản đồ phân lô và lời hứa “chỉ vài tháng sẽ có sổ đỏ”.

Tin tưởng với những lời mật ngọt và cam kết chắc chắn, chị H. đã thanh toán ngay 1,8 tỷ đồng. Văn bản thoả thuận mà chị ký chỉ có dấu treo của công ty và chữ ký của nhân viên, cam kết “khi đủ điều kiện sẽ chuyển nhượng hợp pháp”. Và cũng giống như trường hợp của anh Đ, đến nay đã hơn 3 năm, dự án vẫn chưa thể triển khai đấu giá, chỉ biết, nhân viên đại diện công ty bất động sản cũng không thể liên lạc. Khoản tiền lớn đã trở thành gánh nặng tài chính, đẩy cả gia đình vào cảnh khốn khó.

Được biết, hiện cả anh T. X. Đ và chị T. T. H. đã nộp đơn trình báo cơ quan công an để đề nghị điều tra, xử lý.

Những vụ việc nêu trên không phải cá biệt. Mới đây, thông tin từ Công an tỉnh Hưng Yên cho biết, thời gian qua lực lượng chức năng tiếp nhận hàng chục đơn tố cáo liên quan phân lô bán nền và đấu giá. Nhiều tổ chức, cá nhân dùng giấy cam kết, hợp đồng góp vốn hoặc quyền mua các giấy tờ chưa đủ giá trị pháp lý để huy động tiền người dân, có trường hợp thu trước 70 - 95% giá trị lô đất rồi không bàn giao hoặc không triển khai dự án như cam kết, khiến người mua không thể đòi lại tiền.

Công an tỉnh Hưng Yên đã phải phát đi cảnh báo lừa đảo, người dân cần đặc biệt thận trọng với dự án quảng cáo rầm rộ nhưng chưa có giấy phép xây dựng, chưa được cấp sổ, chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

Theo các chuyên gia, từ thực tế này cho thấy lừa đảo trong giao dịch bất động sản đã và đang lan rộng, đòi hỏi sớm bịt những lỗ hổng pháp lý.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, hai trường hợp của anh T.X.Đ và chị T.T.H. minh họa rõ cơ chế lừa đảo trá hình. Cả hai đều chuyển tiền dựa trên giấy cam kết hoặc thỏa thuận đóng dấu treo, không có hợp đồng công chứng; dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn huy động vốn.

“Thậm chí, đến thời điểm này, các dự án liên quan chưa được đưa ra đấu giá. Điểm mấu chốt là đối tượng tạo cảm giác hợp pháp bằng dấu và chữ ký, đánh vào tâm lý nôn nóng sở hữu đất; trong khi không có ràng buộc pháp lý đủ mạnh để bảo vệ người mua nếu phát sinh tranh chấp”, luật sư Biên nói.

Nhìn lại một số vụ lừa đảo mua bán bất động sản trong vài năm gần đây, luật sư Biên nhận định, vấn đề không dừng ở quảng cáo phóng đại, mà nằm ở huy động vốn bằng giấy tờ không có giá trị pháp lý, “vẽ” dự án để bán rồi kéo dài vô hạn hoặc biến mất. Người dân lại thiếu kênh kiểm chứng, không nắm được tình trạng pháp lý thửa đất, quy hoạch, thế chấp, nghĩa vụ tài chính, nên dễ bị dẫn dắt.

Luật sư nhấn mạnh, chỉ giao dịch khi đủ hồ sơ pháp lý (quyết định giao/thuê đất, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng - nếu có), ký hợp đồng chuyển nhượng/đặt cọc có công chứng hoặc văn bản có xác nhận cơ quan có thẩm quyền; không chuyển tiền khi dự án chưa đủ điều kiện; thận trọng với hợp đồng “góp vốn”, “quyền mua” mơ hồ.

"Về phía quản lý nhà nước, cần chuẩn hóa mẫu hợp đồng, công khai danh mục dự án đủ điều kiện kinh doanh/đấu giá, siết quảng cáo, và tăng chế tài với hành vi huy động vốn trái phép, mượn danh công ty để ký kết”, luật sư Nguyễn Đức Biên khuyến nghị.