Xu hướng phát triển văn phòng vệ tinh TP.HCM

PHƯƠNG UYÊN• 31/03/2022 11:51

Mặc dù thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM vẫn ghi nhận nguồn cung tăng trong năm 2021 nhưng theo chuyên gia, tốc độ tăng trưởng đã chậm hơn so với những năm trước.

Trong thời gian tới, nguồn cung mới sẽ được cải thiện với loạt dự án ở các quận ngoài trung tâm như Phú Nhuận, quận 3, Bình Thạnh và quận 7 với nhiều dự án với quy mô vừa và giá thuê hợp lý.

Nguồn cung văn phòng trong các quý tiếp theo được dự báo sẽ cải thiện so với năm 2021 (Ảnh: LV)

Tỷ lệ lấp đầy duy trì trên 90%

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Tp.HCM cho biết từ đầu năm 2022 đến nay, thị trường văn phòng không ghi nhận nguồn cung mới nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức cao trên 90% toàn thị trường. Tuy nhiên, theo dự báo nguồn cung văn phòng trong các quý tiếp theo sẽ được cải thiện so với năm 2021.

“Mặc dù chưa thấy sự phục hồi rõ ràng của thị trường văn phòng nhưng chúng tôi kỳ vọng sẽ nhìn thấy sự cải thiện từng bước của thị trường trong thời gian tới”, bà Trang nhận định.

“Trong đầu năm nay, chúng tôi đã nhìn thấy các tòa nhà trong tương lai đã tái khởi động và nền kinh tế ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Nguồn FDI vào Tp.HCM tiếp tục tăng cho thấy các doanh nghiệp nước ngoài vẫn xem Việt Nam là điểm đến đầu tư hấp dẫn. Chính vì vậy, phân khúc văn phòng Hạng A và Hạng B vẫn duy trì công suất hoạt động cũng như giá thuê như trước dịch. Trong năm 2021, các dự án có rất nhiều chính sách ưu đãi hỗ trợ khách thuê khiến mặt bằng giảm đi một chút nhưng đây là thiện chí của chủ nhà để giữ chân khách thuê trung thành và duy trì công suất của dự án”, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Tp.HCM nói thêm.

Đánh giá về tốc độ tăng trưởng của thị trường trong thời gian qua, bà Trang cho rằng nguồn cung duy trì đà tăng nhưng tốc độ chậm lại. Nguyên nhân thứ nhất là do trong giai đoạn 2020-2021, đại dịch Covid-19 đã tác động đáng kể đến nhiều lĩnh vực khiến nhu cầu thuê văn phòng giảm. Khách thuê có xu hướng giảm diện tích văn phòng hoặc chuyển sang các tòa nhà có giá thuê phù hợp hơn. Các khách thuê mới cũng trì hoãn kế hoạch mở công ty hay phát triển dự án.

Cùng với đó, bà Võ Thị Khánh Trang cho rằng với chính sách mở cửa và năng lực kiểm soát đại dịch của Việt Nam, các doanh nghiệp đều đang nhìn thấy những tiềm năng hấp dẫn của thị trường và đã nhanh chóng có những động thái tích cực trong đầu năm nay.

Bộ phận Nghiên cứu của Savills Việt Nam cũng ghi nhận nhu cầu thuê văn phòng trong năm 2021 vừa qua chủ yếu đến từ doanh nghiệp ngành Phân phối, Công nghệ thông tin và truyền thông, và ngành Sản Xuất.

Xét về số lượng giao dịch trong năm 2021, Savills ghi nhận ngành Phân phối chiếm 29% thị phần, Công nghệ thông tin và Truyền thông chiếm 20% và ngành Sản xuất chiếm 11%. Phần lớn những diện tích thuê này đến từ các doanh nghiệp để mở rộng diện tích văn phòng hoặc thành lập mới.

Nguồn cung văn phòng mới ngoài trung tâm

Trong giai đoạn 2022-2023, các dự án mới tại Phú Nhuận, Bình Thạnh, Quận 7 sẽ là điểm đến đầu tư thay thế cho Quận 1 vốn đang rất khan hiếm quỹ đất. Riêng đối với năm 2022, mặc dù Savills ghi nhận có nhiều dự án mới nhưng quy mô không quá lớn, chính vì vậy vị chuyên gia đánh giá nguồn cung mới vẫn sẽ được hấp thụ tốt và không kéo tỷ lệ lấp đầy của thị trường xuống.

Nguồn cung tương lai văn phòng

Nguồn cung tương lai văn phòng đến năm 2025

Chia sẻ về nguồn cung tương lai, bà Trang cho biết nguồn cung mới có xu hướng mở rộng ra khu vực ngoài trung tâm, với mức giá phù hợp và cạnh tranh. Do đó, tỷ lệ lấp đầy trong năm 2022 cũng sẽ khả quan hơn, và mặt bằng giá thuê văn phòng Tp.HCM vẫn duy trì hoặc có thể giảm nhẹ bởi các dự án mới có giá thuê thấp hơn so với mức trung bình của thị trường.

Theo vị chuyên gia của Savills, trong năm 2022, phân khúc văn phòng Hạng A và B vẫn sẽ được tìm kiếm nhiều do phát triển với chất lượng tốt và vị trí đắc địa, thu hút các khách thuê nước ngoài với những tiêu chí khắt khe hơn. Các khu vực như Quận 1, Quận 2, Quận 3 vẫn sẽ là những vị trí hàng đầu mà các doanh nghiệp muốn thuê văn phòng.

Mặc dù không ít chủ văn phòng hạng A đã có thiện chí hỗ trợ khách thuê song không phải doanh nghiệp nào cũng có khả năng tài chính để chi trả mức giá đó. Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp đã giảm diện tích thuê hoặc chuyển sang các văn phòng hạng B với vị trí tốt. Bà Trang đánh giá các khách thuê cũng đang có sự thay đổi để thích nghi với thị trường, đảm bảo ngân sách thuê phù hợp mà vẫn có không gian văn phòng hợp lý.

Theo số liệu của Savills Việt Nam, tính đến cuối quý IV, nguồn cung văn phòng thị trường TP.HCM là 2,4 triệu m2, ổn định theo quý và tăng 5% theo năm.

Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm tiếp diễn khi mà lượng cung mới ngoài khu vực trung tâm chiếm 84% tổng nguồn cung mới trong năm 2021, tăng trưởng 9% theo năm và chiếm 48% tổng lượng cung thị trường. Nguồn cung Hạng B tăng trưởng mạnh nhất ở mức 6% theo năm, kế đến là Hạng C tăng 5% nguồn cung theo năm.

Từ nay đến năm 2025, thị trường văn phòng sẽ ghi nhận thêm 550.000m2 diện tích sàn từ 21 dự án mới, trong đó 11 dự án ngoài trung tâm chiếm 48% tổng diện tích. Bốn dự án Hạng A với quy mô lớn sẽ vào thị trường từ năm 2023 trở đi, với diện tích sàn trung bình 67.000 m2/dự án, chiếm 49% tổng nguồn cung tương lai.

Tiềm năng tăng trưởng của thị trường văn phòng cho thuê cũng được dự báo qua những chỉ số đáng lạc quan về sự phát triển kinh tế và dòng vốn FDI trong tương lai. Trung tâm dự báo nguồn nhân lực và thông tin thị trường lao động Tp.HCM ước tính nếu dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát tốt, nhu cầu lao động ở Tp.HCM trong năm 2022 sẽ là 310.000 chỗ làm việc, tập trung chủ yếu từ ngành Thương nghiệp, Bất động sản và Sản xuất điện tử.

Những ngành này cùng với ngành Công nghệ thông tin và truyền thông cũng chiếm đa số nguồn vốn FDI mới và vốn FDI bổ sung trong năm 2021, nên nhiều khả năng sẽ trở thành những ngành trọng điểm tạo ra nhu cầu thuê văn phòng.