Xử lý chung cư hết niên hạn: Kinh nghiệm từ quốc tế

Tại Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026, với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đã có yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, thống nhất với pháp luật về xây dựng; đồng thời làm rõ cơ chế xử lý khi chung cư hết thời hạn sử dụng.

Kinh nghiệm quốc tế

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP, Bộ Xây dựng được yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.

Cùng với đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Các nội dung được đặt ra gồm quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, cũng như nghĩa vụ tài chính khi tham gia xây dựng mới.

Tạo báo cáo ngành công bố vừa qua, MBS Research đánh giá đây là một trong những định hướng có khả năng tác động đáng kể tới thị trường bất động sản trong thời gian tới, đồng thời sẽ làm rõ hơn quyền và nghĩa vụ của cư dân khi chung cư xuống cấp hoặc hết niên hạn sử dụng.

Theo MBS Research, Việt Nam hiện chưa có quy định cụ thể về thời hạn sở hữu chung cư theo định hướng mới. Tuy nhiên, tham khảo kinh nghiệm quốc tế, các dự án chung cư được xây dựng theo luật mới có thể có thời hạn sử dụng khoảng 50-99 năm. Sau khi hết thời hạn, một phương án được MBS Research đề cập là chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư có thể được ưu tiên nộp thêm các khoản phí để cải tạo, xây dựng lại và tiếp tục khai thác dự án.

Tại Singapore, nhà ở công cộng được bán dưới dạng thuê đất với thời hạn phổ biến 99 năm. Sau thời hạn này, Nhà nước có thể thu hồi để tái phát triển và quyền sở hữu của chủ sở hữu cũ chấm dứt, trừ trường hợp có chương trình gia hạn đặc biệt.

Với loại hình sở hữu lâu dài, người dân có trách nhiệm đóng góp chi phí xây dựng lại hoặc chủ đầu tư mới có thể mua lại để tái phát triển. Theo MBS Research, giá nhà thuộc loại hình sở hữu lâu dài tại Singapore có thể cao hơn khoảng 15% so với loại có thời hạn.

Tại Trung Quốc, nhà ở có niên hạn sử dụng 70 năm. Khi hết thời hạn, nếu công trình vẫn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu có thể phải nộp thêm phí để gia hạn quyền sử dụng đất. Trường hợp công trình không còn đủ điều kiện ở, chính quyền hoặc doanh nghiệp có thể tái phát triển dự án, người dân được bố trí căn hộ tái định cư hoặc nhận bồi thường.

Tại Malaysia, các chung cư xây dựng trên đất thuê có hai loại thời hạn phổ biến là 99 năm và 60 năm. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu có thể xin gia hạn và nộp phí. MBS Research cho biết giá căn hộ sở hữu lâu dài có thể cao hơn 10-15% so với căn hộ có thời hạn.

Trong khi đó, tại Hong Kong, thời hạn sở hữu phổ biến là 50 năm. Nếu công trình vẫn có thể sử dụng, thời hạn có thể được gia hạn thêm 50 năm và chủ sở hữu phải trả tiền thuê đất hàng năm. Nếu công trình không còn phù hợp để sử dụng, cơ quan tái thiết đô thị hoặc doanh nghiệp có thể tái phát triển dự án, người dân nhận bồi thường.

Tại Anh, thời hạn sở hữu đối với một số dự án chung cư có thể từ 99 đến 250 năm. Khi hết thời hạn, nếu công trình vẫn có thể sử dụng, người sở hữu có thể gia hạn bằng cách trả thêm chi phí. Trường hợp không thể tiếp tục sử dụng, chủ đầu tư và cư dân có thể thương lượng về giá để tái đầu tư dự án.

Không chỉ là câu chuyện thời hạn

Theo các chuyên gia của MBS Research, hiện chưa có quy định cụ thể về việc áp dụng niên hạn đối với các chung cư đã được xây dựng trước khi luật mới có hiệu lực.

Một số đề xuất từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng không nên hồi tố đối với các chung cư được xây dựng trước khi quy định mới có hiệu lực. Theo hướng này, các căn hộ hiện hữu có thể tiếp tục được cấp quyền sở hữu lâu dài. Đối với những chung cư xuống cấp hoặc cần sửa chữa, phương án được đặt ra là cư dân đóng góp tài chính hoặc hợp tác với chủ đầu tư để xây dựng lại.

Đối với các dự án chung cư hiện có quyền sở hữu 50 năm, MBS cho rằng sau khi hết thời hạn, chủ đầu tư và người dân có thể đóng bổ sung tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng để tiếp tục khai thác dự án.

Như vậy, vấn đề cốt lõi không chỉ nằm ở việc chung cư được quy định thời hạn bao nhiêu năm, mà còn là cơ chế xử lý khi thời hạn kết thúc. Quyền của chủ sở hữu, trách nhiệm tài chính, phương án tái thiết và cách thức xác định giá trị tài sản sẽ là những nội dung có ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường.

Ở góc độ thị trường, MBS Research đánh giá việc thay đổi quy định về niên hạn sử dụng có thể tạo ra sự khác biệt về sức hấp dẫn giữa các loại hình bất động sản. Trong ngắn hạn, nhu cầu đối với các chung cư có quyền sở hữu lâu dài có thể tăng do người mua ưu tiên những sản phẩm chưa chịu tác động của quy định mới. Tuy nhiên, MBS cũng lưu ý nhu cầu có thể không tăng quá mạnh trong bối cảnh lãi suất còn cao và tâm lý nhà đầu tư thận trọng.

Về dài hạn, chung cư có thời hạn có thể kém hấp dẫn hơn đối với dòng tiền đầu tư. Trong khi đó, tâm lý tích lũy tài sản lâu dài có thể khiến các sản phẩm sở hữu lâu dài, trong đó có nhà thấp tầng và đất nền, được quan tâm hơn.

Theo MBS Research, tác động tới doanh nghiệp bất động sản cũng phụ thuộc vào tiến độ pháp lý và thời điểm triển khai dự án. Các dự án chung cư đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất hoặc được cấp phép bán hàng có thể thu hút sự quan tâm trong thời gian tới do người mua ưu tiên sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài và mức giá phù hợp trong bối cảnh lãi suất còn cao.

Dù vậy, những tác động cụ thể tới giá trị bất động sản, khả năng thanh khoản cũng như mô hình phát triển dự án sẽ còn phụ thuộc vào các quy định chi tiết khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được hoàn thiện.