Quy định rõ lộ trình hậu niên hạn chung cư

Theo bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills, cần phân biệt rõ niên hạn của công trình với quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Bởi bất kỳ công trình nào cũng có tuổi thọ nhất định, kể cả nhà phố, và đều cần được kiểm định, sửa chữa, cải tạo hoặc xử lý khi xuống cấp.

Làm rõ “sở hữu có thời hạn”

Theo bà Hương, việc xác định niên hạn công trình về bản chất nhằm làm rõ vòng đời và chất lượng của sản phẩm nhà ở, thay vì được hiểu như một quy định nhằm hạn chế quyền tài sản của người dân.

Đây cũng là điểm cần được làm rõ trong quá trình sửa đổi pháp luật. Chung cư là tài sản gắn liền với đất ở đô thị, trong khi định hướng của Nghị quyết 21-NQ/TW là ưu tiên giao đất lâu dài đối với nhà ở thương mại, đặc biệt là dự án chung cư. Song song với đó, đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được định hướng xác định theo niên hạn xây dựng công trình.

Như vậy, “đất được giao lâu dài” và “công trình có niên hạn” có thể cùng tồn tại trong một tài sản. Vấn đề quan trọng không nằm ở việc người dân có bị mất quyền tài sản sau một khoảng thời gian nhất định hay không, mà là cơ chế pháp lý nào được áp dụng khi công trình hết thời hạn sử dụng.

“Đây là một bước tiến của luật để làm rõ hơn các khái niệm và chất lượng sản phẩm, tránh những tranh chấp về sau khi chung cư đã quá cũ kỹ, có chất lượng kém hoặc có thể có nguy cơ gây mất an toàn trong việc sinh sống”, bà Hương nhận định.

Theo chuyên gia Savills, với những chung cư có niên hạn, khi công trình hết thời hạn sử dụng, người dân vẫn có thể được bố trí phương án tái định cư theo quy định. Do đó, thông tin về thời hạn công trình, chất lượng xây dựng và phương án xử lý sau khi hết vòng đời cần được công khai ngay từ đầu.

Bài toán lớn nhất nằm ở “hậu niên hạn”

Nghị quyết 21-NQ/TW không chỉ đặt vấn đề về thời hạn sử dụng chung cư mà còn định hướng làm rõ trách nhiệm tài chính của cư dân khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo MBS Research, chủ sở hữu căn hộ được định hướng có quyền và nghĩa vụ tài chính tham gia xây dựng lại công trình. Trong khi đó, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại; kiểm định chất lượng các chung cư cũ xuống cấp và quyết định hệ số bồi thường.

Đây được xem là thay đổi đáng chú ý, bởi với chung cư, việc một công trình xuống cấp không chỉ liên quan đến một chủ sở hữu mà tác động tới hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hộ dân. Nếu không có cơ chế thống nhất, việc cải tạo, xây dựng lại có thể kéo dài, phát sinh tranh chấp về quyền lợi và nghĩa vụ tài chính.

Từ góc nhìn này, niên hạn công trình chỉ thực sự có ý nghĩa khi đi kèm một “lộ trình sau niên hạn”. Người dân cần biết khi nào công trình được kiểm định, ai chịu trách nhiệm tổ chức tái thiết, nguồn tiền được huy động ra sao, quyền lợi của cư dân được xác định thế nào và phương án tái định cư được thực hiện theo nguyên tắc nào.

Đồng quan điểm, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây cũng đã có văn bản đề nghị quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình chỉ áp dụng với các chung cư được xây dựng sau khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực.

Đối với các chung cư đã tồn tại trước thời điểm này, Hiệp hội đề nghị tiếp tục áp dụng cơ chế cải tạo, xây dựng lại theo quy định hiện hành, không hồi tố. Theo HoREA, cách tiếp cận này nhằm bảo đảm quyền tài sản của người dân và phù hợp nguyên tắc không hồi tố của Nghị quyết 21-NQ/TW cũng như Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025.

HoREA đồng thời đề xuất cho phép chủ sở hữu đóng góp kinh phí xây dựng lại công trình khi hết thời hạn sử dụng. Nếu cư dân không đủ khả năng đóng góp hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư đủ điều kiện, khu đất có thể được bàn giao cho Nhà nước tổ chức lựa chọn chủ đầu tư. Người dân được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và hưởng chính sách hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Kinh nghiệm từ quốc tế

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều thị trường đã áp dụng cơ chế sở hữu hoặc sử dụng có thời hạn đối với căn hộ, song cách xử lý sau khi hết thời hạn khá đa dạng.

Theo MBS Research, Singapore phổ biến thời hạn sở hữu 99 năm đối với nhà ở công cộng. Sau thời hạn này, Nhà nước có thể thu hồi để tái phát triển; một số trường hợp sở hữu lâu dài có cơ chế đóng góp xây dựng lại hoặc nhà đầu tư mới tham gia tái phát triển. Tại Trung Quốc, thời hạn sử dụng nhà ở chung cư được tham chiếu ở mức 70 năm; nếu công trình vẫn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu có thể phải nộp phí để gia hạn, còn nếu không bảo đảm an toàn, dự án có thể được tái phát triển và người dân nhận nhà tái định cư hoặc bồi thường.

Malaysia phổ biến thời hạn 60 năm và 99 năm đối với sản phẩm xây dựng trên đất thuê. Trong khi đó, tại Hong Kong, nhiều dự án có thời hạn 50 năm và có thể được gia hạn nếu công trình tiếp tục sử dụng được; trường hợp không còn phù hợp, dự án sẽ được tái phát triển hoặc người dân được bồi thường.

Từ các mô hình này, MBS Research cho rằng chung cư tại Việt Nam theo luật mới có thể được quy định thời hạn khoảng 50 - 99 năm. Sau khi hết thời hạn, một khả năng được đặt ra là nhà đầu tư được ưu tiên nộp phí bổ sung để cải tạo và tái phát triển dự án. Tuy nhiên, đây mới là nhận định của đơn vị nghiên cứu, chưa phải quy định pháp luật chính thức.

Nếu chính sách được cụ thể hóa, tác động đầu tiên có thể xuất hiện ở tâm lý người mua. MBS Research cho rằng trong ngắn hạn, nhu cầu đối với chung cư sở hữu lâu dài có khả năng tăng khi người mua có xu hướng ưu tiên những sản phẩm không áp dụng quy định niên hạn mới. Đặc biệt, những dự án đã hoàn thiện các bước pháp lý quan trọng trước khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực có thể được chú ý hơn

Về dài hạn, bài toán không đơn giản là chung cư có niên hạn sẽ mất sức hút. Nếu pháp luật thiết kế được cơ chế gia hạn, tái thiết và bảo đảm quyền lợi cư dân minh bạch, thời hạn công trình có thể trở thành công cụ nâng chuẩn chất lượng thay vì yếu tố làm giảm giá trị căn hộ.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, quy định rõ vòng đời công trình cũng tạo động lực để chủ đầu tư chú trọng hơn tới chất lượng xây dựng, tiêu chuẩn bàn giao và trách nhiệm trong quá trình vận hành. Khi đó, niên hạn chung cư không nên được nhìn như một “chiếc đồng hồ đếm ngược” đối với quyền sở hữu, mà là cơ chế buộc thị trường phải trả lời rõ hơn ba câu hỏi: công trình có chất lượng thế nào, cư dân được bảo vệ ra sao và tài sản sẽ được xử lý thế nào khi hết vòng đời.