"Xuất khẩu tại chỗ" bất động sản du lịch

THIÊN BÌNH• 09/04/2021 15:28

Chính sách cởi mở về sở hữu bất động sản của người nước ngoài là yếu tố then chốt để thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng.

LTS: Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng vừa đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở năm 2014 theo hướng cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu các bất động sản du lịch tại Việt Nam.

Ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch Tập đoàn CEO

CHÍNH SÁCH ĐI SAU THỰC TIỄN

Theo quy định tại Điều 107 “Bất động sản và động sản” Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản là đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Như vậy, bất động sản có giá trị lớn mà phần lớn vẫn đang ở dạng tiềm ẩn, chưa được khai thác hết để phát triển đất nước trong điều kiện nguồn nội lực của chúng ta đang có hạn. Vì vậy, việc thu hút nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch Việt Nam được đánh giá là sẽ mang lại những lợi ích thiết thực.

Trước hết, nguồn vốn này sẽ góp phần làm thị trường bất động sản du lịch tăng trưởng và thanh khoản tốt hơn. Thị trường có nhiều người nước ngoài sở hữu bất động sản sẽ giúp tăng lượng khách du lịch đến Việt Nam, thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch nói riêng và nền kinh tế nói chung. Bên cạnh đó, sự tham gia của những nhà đầu tư nước ngoài dày dạn kinh nghiệm lựa chọn sản phẩm bất động sản du lịch sẽ đặt ra những yêu cầu mới, thúc đẩy sự đa dạng hóa và nâng cao chất lượng sản phẩm trên thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua.

Dù đã quy định người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam (với nhiều hạn chế về loại hình sản phẩm được mua, thời gian sở hữu, thủ tục mua nhà…) nhưng nhìn chung việc người nước ngoài sở hữu nhà còn nhiều khó khăn do các quy định của pháp luật hiện hành còn chồng chéo, thiếu đồng bộ.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực đến cuối năm 2019, mới có gần 800 tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam tập trung tại các địa phương: TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Khánh Hòa, Đồng Tháp, Đồng Nai, Cần Thơ, Bình Thuận, Thừa Thiên Huế, Vĩnh Long. Đối với các loại hình bất động sản khác ngoài nhà ở như bất động sản du lịch, chưa có quy định pháp luật nào cho phép người nước ngoài sở hữu.

Thực tế, các giao dịch trong lĩnh vực bất động sản du lịch đang được thị trường vận dụng theo như giao dịch về nhà ở. Việc xây dựng cơ chế cởi mở, thông thoáng cho người nước ngoài sở hữu bất động sản du lịch tại Việt Nam không chỉ nhằm giải quyết những vướng mắc, bất cập, thu hút đầu tư mà còn là nhu cầu khách quan nhằm từng bước hiện thực hóa các cam kết của Việt Nam khi tham gia vào Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) theo tinh thần bình đẳng, không phân biệt đối xử.

Từ đó, tạo điều kiện cho người nước ngoài tiếp cận, sở hữu bất động sản du lịch để phục vụ các mục đích nghỉ dưỡng, hưu trí, làm việc. Ở chiều ngược lại, cơ chế chính sách thông thoáng cũng giúp Việt Nam tận dụng độ mở của nền kinh tế để thu hút ngoại tệ về cho đất nước.

KINH NGHIỆM TỪ THẾ GIỚI

Trên thế giới, bất động sản du lịch với tư cách là “ngôi nhà thứ hai” là loại hình đã phát triển khá mạnh. Nếu như trong giai đoạn đầu, bất động sản du lịch được coi là dòng sản phẩm dành riêng cho giới nhà giàu, quý tộc thượng lưu sở hữu với mục đích nghỉ dưỡng thì từ đầu những năm 2000 đến nay với sự phát triển của công nghệ, hàng không và cơ sở hạ tầng, bất động sản du lịch được phát triển đa dạng, với nhiều mức giá, tiếp cận với nhiều nhóm khách hàng hơn, không chỉ dành cho nghỉ dưỡng mà còn là hoạt động đầu tư mang lại lợi nhuận cho chủ sở hữu.

Chính sách sở hữu bất động sản theo hướng mở, thông thoáng đã giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại nhiều nước tăng trưởng mạnh và ổn định. Một số nước tại châu Á đã trải qua những thay đổi đáng kể từ khi áp dụng các chính sách khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, góp phần vào sự gia tăng của thị trường bất động sản và toàn bộ nền kinh tế.

Malaysia là một trong những nước có quy định rộng mở nhất trong khu vực về vấn đề người nước ngoài mua bất động sản. Bất kỳ người nước ngoài nào cũng có thể mua số lượng bất kỳ bất động sản ở Malaysia, theo giá tối thiểu áp dụng cho người nước ngoài tại mỗi bang. Ở hầu hết các bang, giá này khởi điểm là RM500,000 mỗi đơn vị bất động sản, từ ngày 1/3/2014.

Malaysia My Second Hom

Chính sách MM2H đã tạo sức hút lớn, thu hút 42.271 người nước ngoài mua nhà tại Malaysia

Với chương trình Malaysia My Second Home (MM2H) - một chương trình định cư quốc tế, Malaysia cho phép người nước ngoài cùng gia đình (vợ hoặc chồng và con dưới 21 tuổi chưa kết hôn) sống tại đây với visa lên tới 10 năm (có thể dược gia hạn) khi họ đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, thu nhập theo quy định và mua nhà tại Malaysia.

Chính sách MM2H đã tạo sức hút lớn, thu hút 42.271 người nước ngoài mua nhà tại Malaysia trong khoảng thời gian từ năm 2002 đến năm 2018. Tương tự, các nước châu Âu như Tây Ban Nha, Bồ Đào Nha và Ireland cũng đã công bố về kế hoạch cấp cho người nước ngoài giấy phép cư trú dài hạn nếu mua bất động sản với mức giá khởi điểm theo quy định.

Tại Nhật Bản, bất cứ cá nhân quốc tịch nước ngoài nào đều có thể mua hợp pháp bất động sản mà không bị hạn chế gì. Nhật Bản không có bất kỳ yêu cầu nào về tình trạng thường trú đối với người nước ngoài mua bất động sản, việc chuyển nhượng quyền sở hữu cũng rất đơn giản. Một số ngân hàng Nhật Bản cho vay đối với cư dân nước ngoài thường trú tại đây.

Người nước ngoài rất có thể được ngân hàng đồng ý cho vay tiền mua bất động sản nếu họ thường trú hoặc kết hôn với một công dân Nhật Bản. Một số ngân hàng cũng cho người nước ngoài vay nếu người đó có kinh nghiệm làm việc lâu dài tại Nhật Bản hoặc nếu vợ/chồng của họ có visa thường trú. Những chính sách thông thoáng về sở hữu bất động sản đã giúp Nhật Bản thu hút nhiều nhà đầu tư cũng như doanh nhân nước ngoài làm việc tại Nhật Bản tham gia vào thị trường.

Gần với Việt Nam, phạm vi, điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Thái Lan có chặt chẽ hơn nhưng tinh thần chung là thông thoáng, minh bạch, tạo điều kiện cho người nước ngoài mua bất động sản. Theo quy định, người nước ngoài không được sở hữu đất đai ở Thái Lan. Nếu quan tâm đến việc mua, một nhà đầu tư nước ngoài có hai lựa chọn: thuê với thời hạn 30 năm hoặc mua bất động sản thông qua việc thành lập một Công ty TNHH tại Thái Lan mà người nước ngoài không sở hữu quá 49% tổng số vốn góp.

6 ĐỀ XUẤT, GÓP Ý

Trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm của các nước, ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch CEO Group đề xuất một số giải pháp liên quan tới cơ chế, chính sách nhằm thu hút người nước ngoài đầu tư vào bất động sản du lịch Việt Nam trong thời gian tới, cụ thể như sau:

Thứ nhất, xây dựng chính sách Việt Nam Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home- VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam. Đây sẽ là chính sách có hiệu quả tích cực thu hút người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam và người nước ngoài tới Việt Nam sống và làm việc, góp phần phát triển thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng, phát huy tiềm năng của Việt Nam trong phát triển kinh tế.

Theo Bộ Xây dựng, từ khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 đến nay, đã có khoảng 800 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) được cấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.

Bên cạnh nỗ lực tự thân của các doanh nghiệp du lịch trong nước, cần có những cơ chế, chính sách phù hợp, tạo thuận lợi cho du khách nước ngoài tới Việt Nam

Thứ hai, quy định thông thoáng hơn về điều kiện cho người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam. Theo khoản 2 Điều 14 “Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doạnh bất động sản” Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”.

Cần sửa đổi quy định về quyền mua bất động sản của người nước ngoài. Theo đó, thay vì quy định người nước ngoài được mua những loại bất động sản nên theo kinh nghiệm của các nước quy định loại trừ những loại bất động sản mà người nước ngoài được sở hữu bao gồm các nhóm sản phẩm có ảnh hưởng tới an ninh quốc phòng, an sinh xã hội. Điều này vừa thể hiện chính sách thông thoáng, thu hút đối với người nước ngoài vừa thuận tiện cho quá trình tìm hiểu thông tin của nhà đầu tư.

Thứ ba, sửa đổi đồng bộ quy định của Luật Đất đai với quy định về quyền mua bất động sản của người nước ngoài. Đây là một điểm bất cập, thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cần được sửa đổi trong thời gian sắp tới. Theo đó, cần ghi nhận người nước ngoài là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Thứ tư, có chính sách miễn visa cho khách du lịch. Để giải quyết vấn đề này, bên cạnh nỗ lực tự thân của các doanh nghiệp du lịch trong nước, cần có những cơ chế, chính sách phù hợp, tạo thuận lợi cho du khách nước ngoài tới Việt Nam. Trong đó, một trong những giải pháp đột phá là sớm thực hiện miễn visa cho khách du lịch nước ngoài tới Việt Nam. Điều này sẽ giúp du khách tiết kiệm được thời gian, chi phí xin visa qua đó nâng cao sức thu hút của du lịch Việt Nam.

Thứ năm, đẩy mạnh cải cách hành chính, tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật. Theo thống kê sơ bộ, hiện nay, các hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 luật khác nhau và rất nhiều Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành. Ngoài ra, còn hơn 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác. Những chính sách thông thoáng chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được áp dụng thống nhất với thủ tục đơn giản, rõ ràng.

Thứ sáu, có chính sách quảng bá về đất nước, con người, du lịch và thị trường bất động sản trong đó có bất động sản du lịch Việt Nam. Đối với bất động sản, cần có những thông tin đầy đủ, chính xác về chính sách sở hữu bất động sản của người nước ngoài, cơ hội đầu tư, thủ tục pháp lý, chính sách hỗ trợ, ưu đãi (nếu có)…

Những cơ chế, chính sách thông thoáng để người nước ngoài mua nhà… sẽ sớm được áp dụng, như một giải pháp cấp bách giúp thị trường hồi phục nhanh sau những tác động tiêu cực của Covid -19. Đồng thời, đây cũng là giải pháp dài hạn để Việt Nam trở thành điểm đến nghỉ dưỡng, hưu trí và đầu tư bất động sản của người nước ngoài.