Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “thiết lập lại mặt bằng giá trị” dưới tác động kiểm soát tín dụng, hạn chế đòn bẩy tài chính, yêu cầu minh bạch pháp lý, số hóa dữ liệu...
Phát biểu tại hội thảo "Thị trường bất động sản 2026: Định vị tài sản chiến lược giữa biến động" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng DKRA Group tổ chức, ông Phạm Lâm - Nhà sáng lập, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cho biết: “Có nhiều yếu tố từ vi mô đến vĩ mô đã đặt ra các câu hỏi cho thị trường bất động sản hiện nay. Trong bối cảnh đó, bài toán được đặt ra là làm sao để có một góc nhìn toàn diện, đầy đủ cũng đưa ra các giải pháp thúc đẩy thị trường”.
Về dài hạn, ông Lâm nhìn nhận thị trường có nhiều cơ hội và triển vọng; điều quan trọng cần làm là tổ chức, quy hoạch lại để đảm bảo được sự phát triển lâu dài của thị trường.
Từ các phân tích xoay quanh chủ đề thanh lọc thị trường và định danh giá trị thực, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở tại CBRE Việt Nam nhìn nhận, thị trường bất động sản đang bước vào một quá trình sàng lọc tự nhiên mang tính tất yếu sau giai đoạn biến động mạnh mẽ cả về vi mô lẫn vĩ mô. Như tại TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập, đã chính thức vươn mình trở thành một siêu đô thị với kỳ vọng đủ sức cạnh tranh sòng phẳng với các trung tâm kinh tế lớn trong khu vực. Minh chứng cho sức sống này là nguồn cung căn hộ tại thành phố trong năm 2025 đã tăng vọt lên mức gần 25.000 sản phẩm, trong đó phân khúc có giá dưới 60 triệu đồng/mét vuông chiếm tỷ trọng áp đảo. Đáng chú ý, sự bổ sung kịp thời từ nguồn cung khu vực Bình Dương (cũ) đã đóng vai trò "van điều tiết" quan trọng, giúp mặt bằng giá căn hộ toàn vùng duy trì được sự cân bằng cần thiết.
Đặc biệt, bước sang 2026, ông Kiệt cho rằng, đây sẽ là năm sàng lọc mạnh mẽ và định hình lại hoàn toàn cách vận hành của thị trường
Sàng lọc sức khỏe doanh nghiệp cũng là vấn đề then chốt
Bên cạnh sàng lọc là yếu tố minh bạch
Các chính sách khác như xóa bỏ kịch bản "hai giá", công khai quy hoạch trực tuyến qua hệ thống GIS toàn quốc cũng sẽ giúp hạn chế tình trạng sốt đất và giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở - CBRE Việt Nam cũng đưa ra 3 kịch bản có thể xảy ra với thị trường bất động sản năm 2026. Ở kịch bản cơ sở mang tên “Hồi phục thực chất”, chuyên gia CBRE kỳ vọng vào một tiến trình phục hồi bền vững khi mức lạm phát được kiểm soát tốt dưới mức 4,5%, yếu tố then chốt giúp thanh khoản thị trường được cải thiện rõ rệt so với giai đoạn trước. Bên cạnh đó, ông cũng phác thảo kịch bản “Bình minh rực rỡ” với sự bứt phá mạnh mẽ nhưng lưu ý rằng xác suất xảy ra kịch bản này là tương đối thấp, đồng thời cảnh báo về kịch bản “Thử thách sức bền” nếu các áp lực kinh tế không được giải tỏa kịp thời.
Về cấu trúc sản phẩm, ông Kiệt khẳng định thị trường đang chứng kiến sự “chấm dứt kỷ nguyên phân lô” đối với phân khúc đất nền. Trong chu kỳ mới, những loại hình đất nông nghiệp hay đất rừng vốn “núp bóng” dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chính thức mất thanh khoản và bị đào thải nhanh chóng do sự siết chặt của các chính sách định danh tài sản.
Căn hộ sẽ tiếp tục khẳng định vị thế là “trục xương sống” của đô thị trong ít nhất 5 năm tới, phục vụ nhu cầu an cư của giới trẻ, tập trung mạnh vào các dự án đa tiện ích và được phát triển theo mô hình TOD.
Đặc biệt, bất động sản công nghiệp và logistics đang trở thành tâm điểm thu hút đầu tư khi Việt Nam vươn lên là mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng bán dẫn và năng lượng sạch toàn cầu.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, ông Kiệt nhận định phân khúc này đang trở lại với một diện mạo hoàn toàn mới, hướng đến những giá trị thực sau khi khung pháp lý được kiện toàn.
Tại phiên tọa đàm hội thảo, PGS. TS Trần Đình Thiên nhận định, thị trường đang chứng kiến hai dòng tiền vận động hoàn toàn khác nhau, trong đó dòng tiền hiện hữu là cực kỳ lớn và đang đóng vai trò định hình lại toàn bộ diện mạo của bất động sản Việt Nam với những triển vọng chưa từng có. Theo ông Thiên, chúng ta đang ở trong thời điểm “đất nước vươn mình” để bắt kịp và sánh vai với các tiêu chuẩn toàn cầu. Dù thừa nhận rằng lãi suất và tín dụng đang là những “cơn gió ngược”, nhưng ông cho rằng đây chỉ là những khó khăn mang tính ngắn hạn. Theo ông, thay vì quá sa đà vào những biến động nhất thời, nhà đầu tư cần có một tầm nhìn dài hạn dựa trên mạch đập của dòng tiền quốc gia để nhận diện đúng giá trị tài sản.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch VNREA nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam về mặt “thể chất” là rất tốt và đang trên đà tăng trưởng ấn tượng sau hơn hai thập kỷ tích lũy mạnh mẽ. Đặc biệt, trong giai đoạn 2024-2025, sự đẩy mạnh của dòng vốn đầu tư công đã trở thành “liều thuốc kích thích” quan trọng giúp thị trường hồi sinh.
Tuy nhiên, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng đang có những “căn bệnh” nội tại đang làm suy yếu sức khỏe thị trường. Tình trạng nguồn cung đang thiếu sự kiểm soát chặt chẽ, dẫn đến chất lượng sản phẩm chưa cao và sự lệch pha nghiêm trọng giữa các phân khúc. Thực tế cho thấy, các sản phẩm phục vụ mục đích đầu tư, kinh doanh đang áp đảo hoàn toàn nhu cầu ở thực của người dân. Dù thị trường không thiếu những nguồn cung chất lượng và phù hợp, nhưng các rào cản về thể chế đang tạo ra những “nút thắt” khiến dòng hàng này bị nghẽn lại. Nhóm cầu trên thị trường hiện nay có lượng rất khỏe nhưng lại không được đáp ứng thỏa mãn, dẫn đến việc nguồn vốn trong dân chưa được khai thác hiệu quả.
"Nếu sức khỏe thị trường không sớm được cải thiện và nhà đầu tư vẫn tiếp tục sai lầm trong việc chọn lựa sản phẩm, nguy cơ rơi vào khủng hoảng hoặc vỡ nợ là hiện hữu", ông Đính cảnh báo.
Các chuyên gia cũng đồng thuận rằng, dù trong ngắn hạn vấn đề vốn và thể chế vẫn là bài toán hóc búa, nhưng xét về dài hạn, thị trường vẫn giữ được gam màu tích cực nhờ nền tảng thể chế vững chắc đã được tôi luyện qua nhiều chu kỳ.
Nhận định Việt Nam đang đứng trước một cơ hội lịch sử để tạo ra bước tiến lớn trên bản đồ kinh tế toàn cầu, ông Phạm Lâm - Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng dù giai đoạn từ cuối năm 2025 đến nay vẫn chịu tác động từ những yếu tố biến động ngắn hạn, nhưng đây thực chất lại là thời điểm tốt để đầu tư. Chính tiến trình sàng lọc gắt gao của thị trường đang tạo ra dư địa phát triển lý tưởng cho những dự án sở hữu pháp lý minh bạch, tính thanh khoản cao và được bảo chứng bởi nguồn vốn ổn định. Đây là lúc thị trường mở ra cánh cửa rộng lớn cho những nhà đầu tư có đủ kiến thức, năng lực tài chính và chiến lược thận trọng sau khi đã có thời gian nhìn nhận đầy đủ và thấu đáo hơn về các biến số rủi ro, ông Lâm lạc quan.
Ông cũng nhận định vị thế của TP. Hồ Chí Minh sau khi thực hiện các bước sáp nhập địa giới hành chính, kết hợp với sự bứt phá của hạ tầng giao thông liên vùng, hệ sinh thái từ Sân bay quốc tế Long Thành, cụm cảng Cái Mép – Thị Vải cho đến các trục xương sống như Vành đai 3, Vành đai 4 và mạng lưới metro mở rộng, đang tạo ra một lực hút cực kỳ mạnh mẽ. "Từ nay đến năm 2030, TP. Hồ Chí Minh sẽ là tâm điểm thu hút nhà đầu tư hàng đầu, kéo theo xu hướng tăng giá tất yếu của bất động sản cũng như giá cho thuê trong tương lai gần", ông Lâm dự báo.
Nhìn nhận về phía doanh nghiệp, theo ông Phạm Lâm, thách thức luôn hiện hữu, nhưng chìa khóa sống còn nằm ở khả năng thích ứng linh hoạt: vừa phải điều chỉnh để duy trì sự ổn định trong ngắn hạn, vừa phải kiên định đặt mục tiêu phát triển cho dài hạn. Ông Lâm cho rằng từ thực tế thị trường, các doanh nghiệp buộc phải nhanh chóng tái cấu trúc để thích ứng với giai đoạn này, lấp đầy những khoảng trống cung - cầu hiện hữu. "Với những nỗ lực tự thân của doanh nghiệp và sự chuyển mình của hạ tầng, thị trường bất động sản khả năng cao sẽ quay trở lại trạng thái ổn định ngay từ quý 2 năm 2026", ông tin tưởng.
Trước đó, ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt cũng cho rằng với chiến lược cho giai đoạn mới, doanh nghiệp cần tái cấu trúc mô hình vốn, số hóa bộ máy quản lý và tập trung vào các sản phẩm có giá trị thực để đảm bảo thanh khoản và sức khỏe tài chính.
Các chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư cá nhân, tựu trung cần thay đổi tư duy từ đầu tư ngắn hạn sang dài hạn, tập trung vào khả năng tạo dòng tiền của sản phẩm
Với một thị trường tương lai sẽ thuộc về những sản phẩm sạch, pháp lý minh bạch, dòng vốn đa dạng và giá trị sử dụng thực, doanh nghiệp và nhà đầu tư hoàn toàn có cơ sở để định vị tài sản chiến lược phù hợp với triển vọng và kỳ vọng sinh lời trong dài hạn.
.jpg "Định danh bất động sản không phải \"liều thuốc\" hạ giá")
