4 xu hướng dẫn dắt thị trường chung cư Hà Nội

TRẦN QUANG TRUNG - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing• 31/03/2023 05:00

Lớp cư dân mới ưa chuộng lối sống tiện nghi, nhiều tiện ích và cộng đồng cùng gu sẽ định hình lại phân khúc chung cư cao cấp.

>>> Căn hộ chung cư tăng giá trở lại

Giới đầu tư sẽ chọn loại hình bất động sản (BĐS) sinh dòng tiền ổn định, có thể sử dụng đa mục đích thay vì đầu cơ

hay để “tiền nằm im trong đất”; và thị trường Hà Nội sẽ hình thành mặt bằng giá thuê nhà mới với sự xuất hiện của dòng khách quốc tế.

Người trẻ sẽ “định vị” phân khúc chung cư cao cấp

Thời xưa mua nhà thường không có “data” phong phú để tham chiếu. Quyết định mua nhà thường dựa trên chỉ dẫn, kinh nghiệm của bố mẹ. Trái ngược hoàn toàn với thế hệ ngày nay, khi các bạn trẻ được đi du học hay du lịch ở nhiều nơi, họ có nhiều trải nghiệm về những căn hộ cao cấp, đương nhiên sẽ có sự so sánh.

Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng ngành BĐS của OneHousing đã thực hiện nhiều phỏng vấn với các bạn học sinh, sinh viên đi du học về hoặc mới ra trường, có điểm chung là: Tiềm lực tài chính có thể chưa đủ nhưng người trẻ luôn kỳ vọng và hướng tới cuộc sống tiện nghi, tiện ích, an toàn và có cộng đồng “cùng gu”. Nếu kiếm được tiền, họ sẵn sàng chi tiêu.

Đa số bạn trẻ để ý tới những khu căn hộ có chỗ đỗ ôtô được. Họ để ý tới dịch vụ vận hành và tiện ích để đảm bảo trải nghiệm sống văn minh, hiện đại. Nếu là gia đình trẻ, họ coi trọng tiện ích “all in one” để dễ dàng nghỉ ngơi cuối tuần ngay gần tòa căn hộ. Những “đại đô thị 15 phút” - tức là tất cả các nhu cầu hằng ngày sẽ được phục vụ trong 15 phút di chuyển - sẽ phù hợp với lớp cư dân này. Đây cũng chính là lực cầu quyết định sự phát triển của dòng BĐS cao cấp trong tương lai ở các thành phố lớn.

Tiếp cận thông tin và xu hướng nhanh chóng khiến giới trẻ ngày nay có tâm lý đầu tư từ rất sớm. Họ không muốn đổ dồn hết tất cả số tiền mình có chỉ để mua nhà ngay cả khi họ đang có trong tay trên dưới 3 tỷ. Với số tiền nay, họ mong muốn vừa có căn hộ cao cấp để ở, vừa có ô tô.

Giải pháp hợp lý là bỏ ra 20 - 30% vốn tự có để mua nhà, còn lại là trả lãi suất hàng tháng nhưng ở mức độ vừa phải để các bạn có dòng tiền đầu tư vào những thứ khác. Có những bạn dành dòng tiền để kinh doanh online, đầu tư chứng khoán, có người dành ra để đầu tư business riêng.

Nếu một người có trình độ, có học thức, thu nhập của họ cũng sẽ tăng theo thời gian, tối thiểu 8 - 10%/năm. Thực tế, giá nhà cũng tăng nhanh. Nếu các bạn đợi một ngày mình tích góp đủ số tiền thì lúc đó các bạn sẽ phải trả với mức giá cao hơn nhiều.

Thị trường bất động sản hiện nay là thị trường “giá đuổi”. Nếu một người trẻ giờ đây không để ý trong việc muốn sở hữu nhà bây giờ thì tương lai họ rất khó khăn để tích trữ tài sản. Câu chuyện một về xu hướng người trẻ ở Hàn Quốc đã từ bỏ ý định mua nhà vì giá tăng quá cao là một thực tế có thể sẽ xảy ra ở Việt Nam.

Chọn đầu tư dòng tiền ổn định thay cho lướt sóng, đầu cơ

Yếu tố “tạo ra dòng tiền tốt” sẽ lên ngôi trong thời điểm này của thị trường. Để đạt được yếu tố này, nhà đầu tư sẽ cân nhắc “3 có”: Có pháp lý tốt để dễ dàng chuyển nhượng; có sẵn hoặc nhanh chóng hình thành cộng đồng dân cư xung quanh để cho thuê ngay; và có vị trí đẹp (tính khan hiếm), tổ hợp dịch vụ đa tiện ích, vận hành chuyên nghiệp để đảm bảo tiềm năng tăng giá trong tương lai.

>>Sửa đổi, bổ sung cách tính diện tích nhà chung cư

Chúng ta có thể tìm dòng BĐS đó từ đâu? Uy tín và tiềm lực tài chính của chủ đầu tư là quan trọng nhất. Vì chỉ như vậy họ mới có thể có quỹ đất đẹp, đủ lớn làm hạ tầng, đảm bảo chất lượng và tiện độ bàn giao, pháp lý đẩy đù vô cùng quan trọng.

Cộng đồng dân cư trẻ đông đúc cũng cần được chú ý đến vì họ là tầng lớp tiêu dùng mới hay xung quanh dự án là các cơ quan ban ngành lớn. Chất lượng tiện ích, cơ sở hạ tầng đều đạt chuẩn quốc tế, phù hợp với xu hướng chung của thế giới. Đây là những yếu tố đảm bảo giá trị của sản phẩm sẽ “neo đậu” ở mức cao trong tương lai, đồng thời cho thuê dễ dàng, tiếp cận người thuê thuận tiện.

Đầu tư đa mục đích để hạn chế rủi ro

Nhà đầu tư hiện nay được chia ra nhiều loại. Có người chỉ mua để thuần túy cho thuê, có người mua để xác định làm kinh doanh serviced apartment, có người kinh doanh homestay, có người xác định mua để giữ tài sản và cho thuê là phụ, có người xác định cơ cấu trong tương lai để cho con cái lớn lên có tài sản riêng.

rong dài hạn chung cư sẽ là kênh đầu tư nhiều tiềm năng, nhất là ở khu Đông và Tây Hà Nội.

Trong dài hạn thị trường chung cư sẽ là kênh đầu tư nhiều tiềm năng, nhất là ở khu Đông và Tây Hà Nội.

Để tìm được dòng BĐS đáp ứng được các mục tiêu trên, theo tôi gần như chỉ có chung cư cao cấp. Tôi lấy ví dụ với nhà phố bây giờ, tỷ suất đầu tư quá lớn nhưng giá trị nhận về lại quá thấp (khoảng 2%). Một căn nhà phố trong các khu đô thị có giá khoảng từ 25 30 tỷ, nhưng một tháng cho thuê chỉ thu về được khoảng 50 triệu.

Đối với những nhà đầu tư đa mục đích, họ nhìn thấy ngay cơ hội. Với số tiền đó, có thể đầu tư từ 5 8 căn hộ cao cấp, giá cho thuê khoảng 15 20 triệu/tháng, tạo ra dòng tiền gấp 3, gấp 4 lần so với nhà phố. Cuối cùng, nhà đầu tư họ chỉ quan tâm khi họ bỏ tiền ra, sau 5 năm họ nhận về những gì.

Dòng khách ngoại thúc đẩy hình thành mặt bằng giá cho thuê mới

Tại thị trường chung cư cao cấp ở Hà Nội, các khách hàng truyền thống đến từ Hàn Quốc và Nhật Bản. Từ đầu năm 2023 tới nay, chúng tôi ghi nhận có làn sóng đầu tư từ Đài Loan, Hong Kong, thậm chí có nhiều nhà đầu tư chuyển dòng từ TP.HCM ra Hà Nội để đầu tư.

Nguyên nhân là do giá căn hộ Hà Nội đang thấp hơn rất nhiều so với TP.HCM. Họ kỳ vọng trong tương lai sẽ có mức giá tăng cao hơn. Thứ hai là trong thời gian chờ đợi tăng giá, họ có thể cho thuê được ngay để đảm bảo dòng tiền.

Với các khách hàng là người nước ngoài thì họ quan tâm đầu tiên là chuẩn mực dịch vụ và tiện ích. Bản chất các thị trường căn hộ cao cấp đã được hình thành ở các quốc gia đó từ lâu. Họ am hiểu thế nào là căn hộ cao cấp. Đó là lý do vì sao khi sang Việt Nam, họ sẽ lựa chọn các chủ đầu tư uy tín với sự đầu tư bài bản để đầu tư.

Điều này đồng nghĩa với việc dự án được nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn sẽ có giá cho thuê cao hơn các dự án khác. Giá vốn tăng, giá thuê đồng thời tạo kích thích dần đều. Bên cạnh đó, người nước ngoài có xu hướng sống thành cộng đồng gần nhau, nên mặt bằng giá thuê ở các khu vực này cũng sẽ cao hơn so với nơi khác.