5 thay đổi lớn trong Luật Đất đai mới

Diendandoanhnghiep.vn Luật Đất đai vừa được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá sẽ tạo dựng hành lang pháp lý đầy đủ để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở, tăng nguồn cung cho thị trường.

 >>> Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)

Thứ nhất, quy định tại khoản 2, Điều 30, tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Quy định này vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai.

các dự án đang dang dở

Nhiều dự án đang dang dở sẽ được tháo gỡ pháp lý. Ảnh: LV

Theo đó, các doanh nghiệp nào được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hàng năm, giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, cũng sẽ có room để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào.

Về phía Nhà nước, việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu “một cục”. Điều này cũng tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

Chính phủ cần sớm ban hành các văn bản, Nghị định, Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, để đảm bảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau khi có hiệu lực sớm đi vào cuộc sống và có hiệu lực đồng thời với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

Thứ hai, Luật Đất đai (sửa đổi) mới đã bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Cụ thể, Quốc hội chốt 4 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Chính phủ được giao quy định phương pháp định giá khác mà luật chưa quy định, sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai. Theo đó, tùy từng dự án và mức độ, khả năng giải phóng đền bù của mình, Nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi.

Việc bỏ khung giá đất cùng với quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng tại Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS mới, sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch “hai giá", là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích như vậy, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể có, là bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng có thể khiến giá bất động sản tăng lên, do việc kết chuyển chi phí vào giá thành. Tuy nhiên, VARS cho rằng tác động đó nếu có chỉ trong ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực.

Việc bỏ khung giá đất cùng với quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng tại Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS mới, sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch “hai giá

Việc bỏ khung giá đất sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch “hai giá"

Thứ ba, siết chặt điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp minh bạch hóa chuyển nhượng dự án, không gây thất thoát tài sản, đồng thời vẫn đảm bảo quyền quản lý của Nhà nước đối với các vấn đề an ninh quốc gia và lợi ích xã hội.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 45 Luật đất đai vừa được thông qua, bên cạnh những quy định chung về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất giống như hiện nay thì trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản còn được yêu cầu phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản mới quy định, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

>>> Thông qua Luật Đất đai, tạo đà cho thị trường địa ốc phát triển

Thứ tư, theo Khoản 8, Điều 202, Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất, diện tích đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp theo quy hoạch được quản lý như đất thương mại, dịch vụ và được hưởng các ưu đãi theo quy định của pháp luật. Bao gồm ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất. Quy định này sẽ khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân, phục vụ nhu cầu chỗ ở đối với người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Đây cũng là cơ hội để phát triển mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, trong đó khu công nghiệp có chức năng chính, khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung ứng dịch vụ, tiện ích công cộng và xã hội cho khu công nghiệp.

Thông qua đó, đảm bảo chủ trương, chính sách của Nhà nước được đi vào thực tiễn, hướng đến việc đảm bảo điều kiện về chỗ ở cho người lao động ngày một tốt hơn.

Thứ năm, Điều 122 bổ sung nội dung cho phép doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật về đất đai có cơ hội được “khắc phục sai phạm và quay trở lại đường đua”.

Cụ thể, Luật Đất đai mới quy định đối tượng “Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Quy định này sẽ góp phần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có cơ hội được “sửa sai”, đúng với tinh thần “đánh kẻ chạy đi, không ai đánh người chạy lại”.

Tuy nhiên, để quy định này phát huy được quan điểm tích cực, nhưng không tạo ra mầm mống, gây nguy cơ mất an toàn. Tạo kẽ hở để các cá nhân, doanh nghiệp gây ảnh hưởng đến thị trường và thiệt hại cho Nhà nước, cần có những quy định rất cụ thể.

Theo đó, các mức phạt sai phạm phải đủ sức răn đe, để doanh nghiệp “không dám đánh đổi”. Tránh tối đa trường hợp “biết sai những vẫn cố tình làm”. Ngoài ra, cũng cần có mức giới hạn để khống chế các sai phạm. Tránh trường hợp làm sai, khắc phục, làm lại, lại sai và lại khắc phục.

Mặc dù phải đến năm 2025 mới chính thức có hiệu lực, nhưng VARS kỳ vọng, các quy định mới trong Luật Đất đai 2024, trước hết sẽ là cơ sở góp phần tiếp thêm niềm tin cho thị trường. Tiếp đến là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, khơi thông các dự án ách tắc, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường nhằm kéo giảm giá nhà, giúp người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư. 

Đánh giá của bạn:

Mời các bạn tham gia vào group Diễn đàn Doanh nghiệp để thảo luận và cập nhật tin tức.

Bạn đang đọc bài viết 5 thay đổi lớn trong Luật Đất đai mới tại chuyên mục Bất động sản của Tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp. Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác: email toasoan@dddn.com.vn, hotline: 0985698786,
Bình luận
Bạn còn /500 ký tự
Xếp theo: Thời gian | Số người thích
SELECT id,type,category_id,title,description,alias,image,related_layout,publish_day FROM cms_post WHERE `status` = 1 AND publish_day <= 1721866952 AND in_feed = 1 AND top_home <> 1 AND status = 1 AND publish_day <= 1721866952 ORDER BY publish_day DESC, id DESC LIMIT 0,11
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10