Bảo đảm công bằng trong thu hồi đất

>>> Luật Đất đai sửa đổi: Tránh “đứt gãy” trong thu hồi đất

Chia sẻ với DĐDN, luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, một trong những mục tiêu quan trọng nhất của Điều 79 về thu hồi đất để phát triển KT-XH là nhằm phát huy nguồn lực đất đai và nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng, kinh tế xã hội. Tất cả các khoản tại Điều 79 đều là lợi ích công, nhưng quan trọng nhất là phải phát huy được nguồn lực của đất đai.

- Theo ông đâu là vướng mắc khó tháo gỡ nhất trong vấn đề thu hồi đất quy định tại Điều 79 về thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia?

Trong việc thực hiện thu hồi đất theo quy định tại điều này, một trong những vấn đề tiếp tục gây tranh luận là việc nhà nước thu hồi đất cho dự án nhà ở thương mại, hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ hay để doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân. Cả hai phương án được thiết kế trong dự thảo luật đều đưa dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ vào một trong 31 trường hợp thu hồi đất để phát triển KT-XH, vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tuy nhiên, điều này lại xảy ra bất cập trên thực tiễn bởi khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất được ban hành theo bảng giá đất Nhà nước ban hành, trong khi doanh nghiệp thỏa thuận thì giá thường cao hơn. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi Nhà nước thu hồi lại đất.

Bên cạnh đó, trong trường hợp doanh nghiệp phải thỏa thuận với người dân để thực hiện dự án cũng lâm vào tình cảnh khó khăn. Nhiều trường hợp doanh nghiệp mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải thỏa thuận với giá cao hơn, thiếu công bằng với số còn lại. Nhưng nhiều trường hợp dù đã thỏa thuận được trên 90% diện tích, thậm chí còn cao hơn mà vẫn không thể triển khai dự án bởi còn số ít người dân không đồng thuận. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến khiếu kiện đất đai phức tạp ở các địa phương.

- Như vậy, nguyên nhân quan trọng dẫn tới khiếu kiện đất đai vừa qua là do sự chênh lệch trong mức giá đền bù của Nhà nước quy định và giá thực tế trên thị trường. Theo ông, có giải pháp nào phù hợp để cân bằng lợi ích của các bên?

Thứ nhất, thị trường bất động sản thường biến đổi rất nhanh, mà giá đất được xác định theo khung giá do Nhà nước ban hành lại không theo kịp và thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Vậy nên cần có cơ chế định giá đất linh hoạt, dựa trên thực tế thị trường hiện tại. Việc cập nhật thông tin giá đất địa phương phải nhanh chóng và thường xuyên điều chỉnh theo thời gian giúp giảm chênh lệch giữa giá đền bù của Nhà nước và giá thị trường.

Thứ hai, nếu trong trường hợp khó có thể thực hiện như vậy thì có thể cân nhắc về việc bỏ khung giá đất. Điều đó có nghĩa là Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất phù hợp với tình hình thực tế.

>>> Bỏ yêu cầu có “đất ở” mới được làm nhà ở thương mại

Thứ ba, đảm bảo sự minh bạch trong quá trình định giá đất để người dân có thể hiểu rõ về cơ sở tính toán giá đất đền bù. Muốn xác định giá đất tiệm cận thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở quy định pháp lý cụ thể. Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo tính pháp lý sẽ xác định giá đúng, từ đó bồi thường thiệt hại đúng, thu tiền sử dụng đất đúng, hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

- Có ý kiến cho rằng nên bỏ quy định 27 trong điều 79, liên quan tới dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ. Ông đánh giá sao về ý kiến này?

Theo tôi cần phải cân nhắc thật kỹ vẫn đề này, bởi lẽ:

Thứ nhất, dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ là các dự án chủ yếu mang lại giá trị lợi nhuận cho nhà đầu tư. Do đó, nếu áp dụng cơ chế tự thỏa thuận thì sẽ đạt được sự đồng thuận giữa người dân và chủ đầu tư cũng như đảm bảo quyền lợi cho người dân. Tuy nhiên, nếu áp dụng này sẽ phát sinh trường hợp chủ đầu tư không thể thỏa thuận hết 100% với các chủ sử dụng đất có liên quan gây khó khăn cho việc thực hiện dự án, đồng thời không phát huy được nguồn lực của đất đai của địa phương.

Thứ hai, nếu giữ nguyên quy định 27 trong điều 79 thì cần áp dụng có tiêu chí, điều kiện cụ thể để Nhà nước thu hồi đất giao cho nhà đầu tư trong các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi, sinh hoạt, đời sống của người dân.

- Trân trọng cảm ơn ông!