Bảo đảm minh bạch, thống nhất trong sở hữu nhà chung cư

Sáng 15/7, tại Hà Nội, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam tổ chức Hội nghị phản biện xã hội đối với Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi).

Trình bày về những điểm mới của Dự thảo Luật, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nêu rõ, Dự thảo được xây dựng theo hướng luật khung, phát huy vai trò kiến tạo của Nhà nước, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa các thủ tục đầu tư, kinh doanh.

Dự thảo gồm 13 chương, 149 điều, giảm 49 điều so với luật hiện hành, đồng thời bổ sung và hoàn thiện chính sách đối với bốn nhóm nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách nhằm thể chế hóa quan điểm của đồng chí Tổng Bí thư, Chủ tịch nước. Một trong những điểm mới đáng chú ý là bổ sung chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, quy định rõ nguồn vốn, đối tượng, điều kiện, hình thức đầu tư và cơ chế ưu đãi; đồng thời bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng khả năng chi trả của người dân.

Dự thảo cũng hoàn thiện hành lang pháp lý đối với các loại hình nhà có mục đích lưu trú như căn hộ du lịch, căn hộ khách sạn, nhà ở kết hợp văn phòng; luật hóa các chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang và các nhóm đối tượng chính sách.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung cơ chế linh hoạt về đất đai, quy hoạch và hình thức đầu tư để thúc đẩy cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; cho phép thuê đơn vị chuyên nghiệp hỗ trợ quản lý, vận hành nhà chung cư; xử lý các vướng mắc liên quan đến kinh phí bảo trì, sở hữu chung, sở hữu riêng và bổ sung yêu cầu về hạ tầng giao thông xanh, khu vực sạc xe điện.

Các quy định về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có hai quốc tịch, đối tượng được sử dụng nhà ở công vụ và quyền tự do thỏa thuận trong giao dịch nhà ở cũng được rà soát, điều chỉnh nhằm bảo đảm đồng bộ với hệ thống pháp luật và phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Đề cập tới nội dung liên quan tới nhà chung cư, Luật sư Nguyễn Chiến, Ủy viên Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật (Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam), Đại biểu Quốc hội khóa XIV cho rằng, thực tiễn giải quyết tranh chấp về nhà chung cư cho thấy phần lớn các vụ việc không phát sinh do thiếu quy định của pháp luật mà xuất phát từ những quy định chưa rõ ràng hoặc thiếu cơ chế thực hiện. Vì vậy, đối với những nội dung này, Luật cần quy định cụ thể ngay từ đầu để bảo đảm tính minh bạch, thống nhất trong áp dụng và hạn chế tranh chấp phát sinh.

Nêu kiến nghị hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật sư Nguyễn Chiến cho rằng trước tiên cần hoàn thiện các quy định về xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng theo hướng thống nhất căn cứ xác định trên cơ sở hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế được phê duyệt, hồ sơ hoàn công, công năng sử dụng thực tế và hợp đồng mua bán; đồng thời quy định trách nhiệm công khai đầy đủ các thông tin này ngay từ khi ký hợp đồng mua bán căn hộ.

Cùng với đó cần bổ sung các quy định bảo đảm quyền sử dụng hạ tầng thiết yếu của cư dân, đặc biệt là chỗ để xe; quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bảo đảm diện tích để xe theo dự án được phê duyệt; không được tự ý chuyển đổi công năng hoặc cắt giảm diện tích; quyền sử dụng chỗ để xe hợp pháp được chuyển giao cùng quyền sở hữu căn hộ khi chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Cũng theo Luật sư Nguyễn Chiến, cần hoàn thiện các quy định về Hội nghị nhà chung cư, Ban quản trị và quản lý kinh phí bảo trì theo hướng tăng cường công khai, minh bạch, trách nhiệm giải trình và chế tài xử lý vi phạm nhằm bảo vệ tài sản chung của cư dân; đồng thời nâng cao trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc giám sát tổ chức Hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản trị, kiểm tra việc quản lý kinh phí bảo trì và kịp thời xử lý các vi phạm ngay từ cơ sở.

“Cần tiếp tục rà soát để bảo đảm tính thống nhất của Luật Nhà ở với Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan, bảo đảm áp dụng thống nhất, hạn chế cách hiểu và cách áp dụng khác nhau.”, Luật sư Nguyễn Chiến nêu ý kiến và cho rằng, qua thực tiễn tham gia giải quyết, mỗi vụ tranh chấp đều phản ánh một khoảng trống hoặc một quy định chưa thật sự phù hợp của pháp luật.

Vì vậy, Luật sư Chiến cho rằng, việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này cần tập trung giải quyết những vấn đề mà thực tiễn đã chỉ ra, tạo cơ sở pháp lý minh bạch, thống nhất và khả thi, góp phần bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, đồng thời hạn chế tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà ở.

Phó Chủ tịch Thường trực Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Ngọ Duy Hiểu đề nghị cần nghiên cứu lại tên gọi “nhà ở thương mại giá phù hợp” theo hướng phản ánh rõ tính chất được Nhà nước hỗ trợ, điều tiết. Các nhóm hộ nghèo, cận nghèo nên được quy định thống nhất, tránh trùng lặp; phạm vi đối tượng thụ hưởng cần mở rộng cho người lao động tại cơ quan, tổ chức, đơn vị và lao động tự do, đồng thời không giới hạn công nhân, người lao động trong hay ngoài khu công nghiệp.

Về nhà ở công vụ, ông Ngọ Duy Hiểu đề nghị cần mở rộng đối tượng được hưởng cho một số chức danh tương đương như người công tác tại vùng khó khăn và các đặc khu; đồng thời ưu tiên sĩ quan, bác sĩ, giáo viên làm việc tại những địa bàn này. Bên cạnh đó, cần có cơ chế xử lý, chuyển đổi hoặc cấp bán các căn nhà công vụ nhỏ lẻ, bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả, nhằm tránh lãng phí tài sản nhà nước.