Bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã đưa ra những nhận định về bức tranh thị trường năm 2026, với nhiều cơ hội song hành cùng không ít thách thức.

- Theo ông, các yếu tố như dòng vốn và chính sách, đã tác động ra sao tới quá trình phục hồi của thị trường trong năm qua?

Có thể nói, năm 2025, bất động sản nhận được sự quan tâm đồng bộ từ Chính phủ đến hệ thống tài chính – ngân hàng. Tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 4 triệu tỷ đồng, chiếm gần 25% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Điều này cho thấy niềm tin của hệ thống ngân hàng đối với bất động sản đã quay trở lại, coi đây là một động lực tăng trưởng quan trọng thay vì một lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như giai đoạn trước.

Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp kỷ lục đã tạo cú hích lớn cho thanh khoản, giúp thị trường thoát khỏi tình trạng “đóng băng” từng kéo dài từ năm 2022. Dòng vốn được khơi thông, cùng với sự quyết liệt của Chính phủ trong tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án tồn đọng, đã giúp nhiều dự án được “hồi sinh”, bổ sung thêm nguồn cung cho thị trường.

Có thể thất, năm vừa qua là thời điểm thị trường tìm lại nhịp vận động tự nhiên. Người mua không còn quá e dè, trong khi các doanh nghiệp phát triển dự án trở nên chủ động hơn trong việc nắm bắt cơ hội. Tuy vậy, sức cầu tăng nhanh hơn nguồn cung vẫn là yếu tố khiến giá bất động sản tiếp tục neo ở mức cao trong năm qua.

- Sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc thời gian qua phản ánh điều gì về cấu trúc và xu hướng phát triển thị trường, thưa ông?

Sự đối lập giữa phân khúc chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng là minh chứng rõ nét cho sự phân hóa của thị trường. Chung cư trở thành phân khúc “nóng” nhất nhờ pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thực lớn, khả năng cho thuê tốt và tính thanh khoản cao. Trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ, đây là lựa chọn an toàn của cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư dài hạn.

Ngược lại, bất động sản nghỉ dưỡng dù có tiềm năng lớn nhờ lợi thế du lịch, nhưng vẫn gặp rào cản pháp lý và chịu ảnh hưởng nặng nề từ cú sốc Covid-19. Nhiều nhà đầu tư vẫn thận trọng, chưa sẵn sàng quay lại phân khúc này.

Bên cạnh đó, việc sáp nhập tỉnh, thành và đẩy mạnh đầu tư hạ tầng đang mở ra không gian phát triển mới cho thị trường. Quá trình đô thị hóa sẽ không còn bó hẹp ở các đô thị lõi, mà lan tỏa sang các đô thị vệ tinh, đô thị song sinh. Khi hạ tầng giao thông phát triển, khoảng cách địa lý không còn là rào cản, từ đó tạo động lực tăng trưởng mới cho bất động sản.

- Ông đánh giá thế nào về triển vọng thị trường bất động sản trong năm 2026?

Tôi tin rằng năm 2026, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng theo hướng ổn định và bền vững hơn. Nền kinh tế được dự báo duy trì đà tăng trưởng cao, là cơ sở quan trọng để củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường nhiều khả năng sẽ không còn những cơn sốt giá mang tính đột biến như giai đoạn vừa qua.

Khi tính minh bạch tăng lên, các hoạt động đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn sẽ dần bị thu hẹp, nhường chỗ cho chiến lược đầu tư trung – dài hạn gắn với nhu cầu ở thực và quá trình đô thị hóa.

Dù vậy, thách thức lớn nhất vẫn nằm ở bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân. Để giải quyết vấn đề này, cần sự vào cuộc mạnh mẽ hơn nữa của Chính phủ trong tháo gỡ pháp lý và quy hoạch các dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, đồng thời tạo cơ chế ưu đãi đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia. Bởi chỉ khi giấc mơ an cư của đại đa số người dân được hiện thực hóa, bất động sản mới thực sự phát triển bền vững. Đây cũng chính là thước đo quan trọng nhất của một thị trường lành mạnh.

- Trân trọng cảm ơn ông!