Năm 2026, thị trường bất động sản được nhận định sẽ phục hồi ổn định nhờ cải thiện nguồn cung và pháp lý.
Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý 4/2025, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TP HCM đạt hơn 30.000 căn, mức cao nhất trong vòng ba năm trở lại đây. Lượng cung lớn tập trung vào ba tháng cuối năm cho thấy niềm tin của các chủ đầu tư vào triển vọng thị trường đã được củng cố đáng kể.
Tại Hà Nội, nguồn cung mở bán mới trong quý cuối năm đạt khoảng 15.500 căn, tăng 85% so với quý 3/2025 và tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, thị trường ghi nhận tới 14 dự án lần đầu ra mắt – con số cao nhất từ trước đến nay trong một quý. Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm, trong đó Văn Giang (Hưng Yên) đóng vai trò dẫn dắt khi cung cấp khoảng 9.400 căn, chiếm 61% tổng nguồn cung toàn thị trường, tăng gấp 8,6 lần so với quý trước.
Trong khi đó, TP HCM cho thấy sự phục hồi rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Nguồn cung mở bán mới trong quý 4/2025 đạt khoảng 14.500 căn, tăng 130% so với quý trước và cao gấp 2,7 lần so với cùng kỳ năm 2024. Thị trường Bình Dương (cũ) tiếp tục giữ vai trò động lực chính khi đóng góp khoảng 8.200 căn, chiếm 57% tổng nguồn cung mới, với mức tăng ấn tượng cả theo quý lẫn theo năm.
Một điểm nổi bật của quý 4/2025 là sự trở lại đồng loạt của nhiều chủ đầu tư lớn. Tại Hà Nội, hàng loạt dự án mới và dự án quy mô lớn được ra mắt bởi các doanh nghiệp tên tuổi, trong khi tại TP HCM, nhiều chủ đầu tư cũng tái khởi động hoặc mở bán các dự án tại khu vực trung tâm và vùng lõi đô thị. Xu hướng này phản ánh quá trình tháo gỡ pháp lý đang diễn ra tích cực, đồng thời cho thấy kỳ vọng của doanh nghiệp vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong trung và dài hạn.
Song song với sự gia tăng nguồn cung, khả năng hấp thụ của thị trường cũng ghi nhận ở mức khả quan. Trong năm 2025, Hà Nội tiêu thụ khoảng 34.500 căn hộ, tăng nhẹ 2% so với năm 2024, trong khi TP HCM đạt khoảng 30.400 căn, cao gấp 2,4 lần so với năm trước.
Dự báo trong năm 2026, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực với tổng số lượng căn hộ mở bán mới dự kiến khoảng 35.000 - 40.000 căn, tương đương hoặc cao hơn năm 2025, và cao vượt mức trung bình giai đoạn sau Covid-19. Trong khi đó, tổng nguồn cung mới tại thị trường TP HCM dự kiến sẽ đạt từ 27.000 đến 32.000 căn hộ mỗi năm. Trong đó, khu vực trung tâm TP HCM ước tính đóng góp từ 16.000 đến 17.000 căn mỗi năm trong giai đoạn 2026 - 2027.
Trong Báo cáo ngành bất động sản dân cư mới đây, chuyên gia của KBSV cũng đánh giá, thị trường Hà Nội diễn biến tích cực ở phân khúc chung cư nhưng trầm lắng ở phân khúc Nhà phố & Biệt thự. Trong khi đó, thị trường TP HCM bắt đầu phục hồi, đặc biệt tích cực ở phân khúc chung cư.
Chuyên gia của KBSV cũng chỉ ra 4 yếu tố có thể tác động đến triển vọng của thị trường bất động sản dân cư trong năm 2026, cụ thể:
Thứ nhất, nỗ lực tháo gỡ và hoàn thiện hành lang pháp lý, đảm cho tăng trưởng trung và dài hạn. Trong 9 tháng năm 2025, ngành bất động sản nhận được nhiều giải pháp tháo gỡ liên quan đến pháp lý. Các văn bản dự thảo khắc phục “nút thắt” ngắn hạn đi cùng ổn định dài hạn đã được đưa ra như Nghị quyết 171/2024/QH15; kèm Nghị định 75/2025/NĐ-CP, Nghị quyết 206/2025/QH15 và “Dự thảo Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai”,…
“Chúng tôi nhìn nhận đây là những động thái nới lỏng tích cực trong cơ chế chính sách của nhà điều hành sau khoảng thời gian thắt chặt trước đó. Xu hướng này nhiều khả năng sẽ còn tiếp diễn sang 2026, khi Chính sách có nhiều thời gian hơn để thẩm thấu và phát huy hiệu quả. Vì vậy, hưởng lợi từ bối cảnh trên, KBSV kỳ vọng số lượng dự án được phê duyệt mới sẽ gia tăng đáng kể khi thời gian thủ tục được rút gọn và cơ chế ngày càng hoàn thiện. Đặc biệt, các dự án gặp vướng mắc sẽ sớm được triển khai và mở bán trở lại trong năm tới”, KBSV Research đánh giá.
Thứ hai, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối sẽ mở ra cơ hội cho các dự án bất động sản. Trong 2026, ngoài những dự án hạ tầng giao thông đường bộ kết nối đã và đang được triển khai, đáng chú ý sẽ là các đại dự án hạ tầng quy mô lớn (đường sắt cao tốc Bắc – Nam, các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP HCM,..) đang và sẽ triển khai, giúp tạo ra mạng lưới giao thông kết nối đồng bộ và thuận tiện. Điều này giúp mang lại giá trị gia tăng lớn cho các khu vực lân cận, hỗ trợ cho giá của bất động sản tại đây.
Việc mở rộng và nâng cấp hạ tầng giao thông giúp gia tăng đáng kể mức độ thuận tiện trong sinh hoạt và khả năng khai thác thực tế của bất động sản, từ đó nâng mặt bằng giá và tạo tiền đề để các chủ đầu tư mạnh dạn triển khai các dự án mới; đồng thời, xu hướng phổ biến trên thị trường cho thấy nhiều nhà đầu tư sẵn sàng đi trước một bước, tham gia vào các sản phẩm bất động sản tại khu vực có hạ tầng đang hình thành, khiến giá trị tài sản được thiết lập sớm, thậm chí trước khi các công trình hạ tầng đi vào vận hành hoàn chỉnh.
Thứ ba, xu hướng dịch chuyển sang các khu vực lận cận trung tâm đang trở nên rõ nét do: Giá bất động sản nội đô tăng cao với phát triển phân khúc cao cấp, không phù hợp với nhu cầu của nhóm có thu nhập trung bình (nhóm vốn có cầu tiềm năng lớn); Quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, đẩy các nhà phát triển sang tìm kiếm các dự án khu vực ngoại ô; Xu hướng đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông kết nối sẽ gia tăng mức độ thuận tiện đi kèm nhu cầu về không gian sống rộng rãi, môi trường sống tốt hơn thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển ra vùng ven.
Xu hướng này không chỉ diễn ra ở Việt Nam mà còn phổ biến tại nhiều đô thị lớn trên thế giới. Trong bối cảnh này, KBSV cho rằng các doanh nghiệp sẽ đẩy mạnh hơn việc phát triển quỹ đất tại khu vực lân cận trung tâm và cơ hội phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) sẽ mở rộng. Tỷ lệ hấp thụ đối với các dự án mở bán tại khu vực ngoại ô dự báo cũng sẽ tích cực. Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tại khu vực ngoại ô và các dự án giao thông trọng điểm sẽ nhờ đó mà hưởng lợi trong 2026.
Thứ tư, lãi suất có thể tăng nhẹ nhưng ổn định ở mức phù hợp sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản. Theo KBSV, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng khoảng 100 - 150bps giữa các ngân hàng, nhưng mức nền này vẫn đang thấp hơn so với giai đoạn 2020 - 2021.
Đơn vị này dự báo mặt bằng lãi suất huy động sẽ có thể tăng nhẹ trong năm 2026 với mức tăng 50 - 100bps, tuy nhiên nhiều khả năng sẽ duy trì ổn định tại đây xuyên năm nhờ ưu tiên của Chính phủ vẫn sẽ là thúc đẩy tăng trưởng. Vì vậy, lãi suất phù hợp sẽ tiếp tục là yếu tố hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản trong năm tới.
