Bất động sản châu Á bước vào thời kỳ phân hóa mạnh

Những khác biệt giữa các thị trường và phân khúc trong ngành bất động sản châu Á không phải là điều mới. Các xu hướng chung về hoạt động cho thuê và đầu tư tại các quốc gia trong khu vực thường che khuất sự khác biệt về hiệu quả hoạt động cũng như triển vọng của từng thành phố và từng phân khúc thị trường. Điều này cũng dễ dẫn đến những nhận định phiến diện hoặc gây hiểu nhầm.

Trong số các thị trường bất động sản hàng đầu khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Hồng Kông và Trung Quốc đại lục là những điểm yếu nhất. Mới hồi tháng 1, CBRE vẫn cho rằng sự phục hồi của thị trường văn phòng hạng A tại Hồng Kông chưa thực sự vững chắc. Trong báo cáo công bố ngày 15/7, Colliers dự báo giá thuê văn phòng trung bình tại đây sẽ đi ngang trong năm nay.

Tuy nhiên, khu vực trung tâm tài chính của Hồng Kông lại đang khởi sắc mạnh mẽ nhờ sự phục hồi ấn tượng của thị trường vốn. Theo CBRE, giá thuê các tòa nhà văn phòng cao cấp tại trung tâm tài chính đã tăng 18,5% trong nửa đầu năm nay so với cùng kỳ năm ngoái, khi xu hướng chuyển dịch sang các tòa nhà chất lượng cao của doanh nghiệp thuê văn phòng ngày càng rõ nét.

Trong bối cảnh giá thuê tại các khu vực ngoài trung tâm vẫn tiếp tục suy giảm, sự hồi phục mạnh mẽ của trung tâm tài chính đã đưa khu vực này trở thành một trong những phân khúc văn phòng cao cấp có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất tại các thành phố lớn trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Trong khi đó, Ấn Độ lại nổi lên như một điểm sáng. Trong năm tài khóa 2024-2025, tổng vốn đầu tư tổ chức vào bất động sản Ấn Độ đạt gần 20 tỷ USD, tăng mạnh so với mức 4,2 tỷ USD của năm 2021.

Bên cạnh đó, trong nửa đầu năm nay, lượng diện tích văn phòng được thuê tại các thành phố lớn của Ấn Độ đạt mức cao kỷ lục, một phần nhờ sự mở rộng nhanh chóng của các công ty con hoặc trung tâm dịch vụ của các tập đoàn đa quốc gia.

Ở lĩnh vực nhà ở, theo dữ liệu của JLL, số lượng dự án mở bán mới trong quý I đạt kỷ lục 90.023 căn tại 7 thành phố lớn nhất của Ấn Độ. Riêng phân khúc nhà ở cao cấp có giá trên 10 triệu rupee (khoảng 103.600 USD), doanh số bán tăng 40% so với cùng kỳ năm trước, trong đó nhóm sản phẩm trị giá từ 15-30 triệu rupee ghi nhận mức tăng mạnh nhất.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung lại cho thấy một bức tranh đáng lo ngại khi phân khúc nhà ở giá phải chăng đang ngày càng thu hẹp. Các dự án trung - cao cấp hiện chiếm tới 64% tổng số dự án mở bán mới, tăng từ mức 45% cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, tỷ trọng nhà ở giá phải chăng gần như giảm một nửa, xuống còn 18%, do các chủ đầu tư ưu tiên những dự án có biên lợi nhuận cao hơn. Điều này khiến làn sóng bùng nổ bất động sản hạng sang tại Ấn Độ càng làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng khả năng chi trả về nhà ở.

Diễn biến trái ngược giữa các phân khúc bất động sản càng củng cố quan điểm của nhiều chuyên gia rằng thị trường bất động sản châu Á - Thái Bình Dương đang chuyển sang mô hình "phục hồi hình chữ K", tức các phân khúc phát triển theo những hướng rất khác nhau với khoảng cách ngày càng lớn.

Ông Glyn Nelson, Giám đốc Nghiên cứu Thị trường Vốn khu vực châu Á - Thái Bình Dương của CBRE, nhận định: "Thị trường văn phòng Hồng Kông là ví dụ rõ nét nhất của sự phục hồi theo hình chữ K."

CBRE ước tính khoảng cách trung bình về tỷ lệ trống giữa các tòa nhà nằm trong khu trung tâm thương mại (CBD) và các khu vực ngoài trung tâm tại châu Á có thể lên tới 3 điểm phần trăm.

Theo bà Christine Li, Giám đốc Nghiên cứu khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Knight Frank: "Doanh nghiệp hiện tập trung rất nhiều vào vị trí và chất lượng tài sản, khiến thị trường văn phòng ngày càng phân hóa rõ rệt."

Tuy nhiên, ngay cả trong lĩnh vực văn phòng, sự phân hóa giữa các tòa nhà hạng A và các phân khúc thấp hơn cũng cần được nhìn nhận một cách thận trọng.

Báo cáo của Cushman & Wakefield công bố vào tháng 6 năm ngoái cho biết, mặc dù nhu cầu đối với các tòa nhà chất lượng cao luôn nhận được nhiều sự quan tâm, nhưng các tòa nhà hạng thấp hơn được trang bị đầy đủ tiện ích và nằm ở vị trí trung tâm vẫn ghi nhận nhu cầu đáng kể.

Tokyo là một ví dụ điển hình. Theo CBRE, giá thuê trung bình của các tòa nhà văn phòng hạng A tại Tokyo tăng 5,4% trong quý I năm nay so với quý trước, mức tăng cao thứ hai trong lịch sử. Nguồn cung văn phòng cao cấp khan hiếm khiến tỷ lệ trống giảm xuống chỉ còn 0,7%.

Trong khi đó, các tòa nhà hạng B cũng ghi nhận kết quả rất tích cực khi giá thuê tăng 3,2%, còn tỷ lệ trống chỉ ở mức 1,7%, cao hơn không đáng kể so với khu vực 5 quận trung tâm của Tokyo. Phân khúc này ít chịu tác động từ nguồn cung mới của thị trường văn phòng hạng A và quan trọng hơn là được hỗ trợ bởi nhu cầu nội địa mạnh mẽ đến từ nhiều ngành nghề khác nhau.

Trên thực tế, nhu cầu thuê văn phòng tại Nhật Bản đang mạnh đến mức làm dấy lên lo ngại về khả năng chi trả tiền thuê, trong bối cảnh nguồn cung bị hạn chế nghiêm trọng do chi phí xây dựng tăng cao.

Ông Sam Harvey-Jones, Giám đốc Điều hành khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Colliers, đánh giá: "Tốc độ tăng giá thuê văn phòng tại Nhật Bản đang tiến gần tới một điểm bước ngoặt quan trọng."

Ranh giới giữa rủi ro và khả năng chống chịu của thị trường bất động sản châu Á đang ngày càng trở nên mờ nhạt. Những khác biệt giữa các phân khúc cho thấy không thể đánh giá thị trường chỉ bằng các xu hướng chung.

Tại Việt Nam, thị trường bất động sản cũng đang cho thấy xu hướng phân hóa ngày càng rõ nét. Trong khi phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhờ nhu cầu từ các doanh nghiệp FDI, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, tài chính và sản xuất, thì nhiều tòa nhà cũ hoặc nằm ngoài khu vực trung tâm phải đối mặt với áp lực cạnh tranh về giá thuê.

Ở phân khúc nhà ở, nhu cầu đối với các dự án cao cấp và hạng sang vẫn được duy trì tại các đô thị lớn, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm do chi phí đất đai, vật liệu và vốn tăng cao.

Điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang xuất hiện xu hướng phân hóa tương tự nhiều nền kinh tế trong khu vực, khi dòng vốn và nhu cầu tập trung vào các sản phẩm chất lượng cao, có vị trí đắc địa và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững.