Các yếu tố "giảm chấn" như hạn chế nguồn cung, xu hướng tìm kiếm tài sản an toàn, nhu cầu nội địa tạo nên một nền tảng vững chắc cho lĩnh vực bất động sản tại châu Á.
Những lo ngại về mức độ dễ tổn thương của khu vực châu Á - Thái Bình Dương trước căng thẳng năng lượng toàn cầu đang ngày càng gia tăng.
Trong một báo cáo công bố ngày 15/5, JPMorgan nhận định rằng: “Tác động từ tình hình Trung Đông đã chuyển từ cú sốc nguồn cung sang cú sốc chi phí, khi chi phí đầu vào tăng cao đang lan rộng khắp toàn bộ chuỗi cung ứng, từ nguyên liệu đầu vào ở thượng nguồn cho tới hàng tiêu dùng cuối cùng”.
Hệ lụy từ căng thẳng năng lượng đặc biệt nghiêm trọng tại châu Á do khu vực này phụ thuộc lớn vào nguồn nhập khẩu dầu khí từ Trung Đông. Tác động đã nhanh chóng lan sang thị trường tài chính. Tuần trước, đồng rupee của Ấn Độ giảm xuống mức thấp kỷ lục, gần chạm ngưỡng 97 rupee đổi 1 USD, tạo thêm áp lực để ngân hàng trung ương nước này nâng lãi suất.
Tại Nhật Bản, Thủ tướng Sanae Takaichi đã đảo ngược lập trường khi kêu gọi ban hành gói ngân sách bổ sung nhằm tài trợ các biện pháp hỗ trợ khẩn cấp trước đà tăng của giá năng lượng.
Triển vọng phát hành thêm trái phiếu chính phủ đã đẩy lợi suất trái phiếu kỳ hạn 30 năm của Nhật vượt 4%, mức cao nhất kể từ năm 1999. Ngân hàng Trung ương Nhật Bản được dự báo sẽ nâng lãi suất lên 1% trong tháng tới.
Dù vậy, lĩnh vực bất động sản châu Á cho đến nay vẫn cho thấy khả năng chống chịu đáng kể trước căng thẳng năng lượng. Kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát, ngành này đã liên tiếp đối mặt với nhiều cú sốc kinh tế và tài chính toàn cầu.
Mặc dù thị trường nhà ở tại một số quốc gia châu Á chịu tác động nặng nề hơn những nơi khác, nhìn chung bất động sản khu vực vẫn bền vững hơn so với Mỹ và châu Âu. Điều này đặc biệt rõ nét ở phân khúc nhà ở hạng sang và văn phòng cao cấp, hai “điểm tựa” quan trọng nhất của thị trường bất động sản châu Á.
Theo chỉ số nhà ở quốc tế cao cấp của Knight Frank, theo dõi diễn biến các thị trường bất động sản hạng sang toàn cầu, các thành phố châu Á chiếm tới 5 trong số 10 thị trường nhà ở cao cấp tăng trưởng nhanh nhất năm ngoái.
Đáng chú ý, Tokyo là thị trường có mức tăng giá tốt thứ hai thế giới trong 5 năm qua, chỉ sau Dubai, với giá bất động sản tăng 159%, nhờ nguồn cung khan hiếm, lãi suất thấp và nhu cầu mạnh từ khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Tuy nhiên, yếu tố “nơi trú ẩn an toàn” của Nhật Bản mới là động lực quan trọng hơn cả. Sức hút của nước này đối với giới đầu tư càng được củng cố bởi việc tương đối ít áp đặt hạn chế đối với người nước ngoài mua bất động sản, điều ngày càng hiếm trong bối cảnh thị trường nhà ở toàn cầu trở nên nhạy cảm về chính trị.
Điều đó càng khiến thành tích của Singapore trở nên đáng chú ý hơn. Tháng 4/2023, Singapore đã tăng gấp đôi mức thuế tem bổ sung đối với người nước ngoài mua nhà ở, lên tới 60%.
Tuy nhiên, trong quý I năm nay, vẫn có 188 căn nhà sang trọng tại khu vực trung tâm được bán với giá từ 5 triệu đô la Singapore (3,9 triệu USD) trở lên, cao hơn đáng kể mức trung bình quý của ba năm gần đây.
Công dân Singapore chiếm gần 70% số giao dịch. Theo Realion Group, điều này cho thấy “nhiều người mua không bị tác động bởi bất ổn, bởi họ xem nhà ở cao cấp tại Singapore là tài sản an toàn dài hạn”.
Sự kết hợp giữa nhu cầu nội địa mạnh mẽ, được hỗ trợ bởi tốc độ gia tăng nhanh của tầng lớp giàu có, cùng danh tiếng về ổn định chính trị và kinh tế của Singapore đang tạo nên “lá chắn” giúp thị trường bất động sản nước này chống chịu tốt trước các cú sốc bên ngoài.
Một nguồn sức bền lâu đời khác của bất động sản châu Á là phân khúc văn phòng hạng A tại các đô thị lớn. Ngay cả trong giai đoạn căng thẳng nhất của đại dịch Covid-19, khi xu hướng làm việc từ xa khiến thị trường văn phòng phương Tây lao đao, tỷ lệ nhân viên quay lại văn phòng ở châu Á vẫn cao hơn đáng kể, đặc biệt tại Nhật Bản và Hàn Quốc.
Theo báo cáo của CBRE, các yếu tố văn hóa và kinh tế khiến mong muốn làm việc trực tiếp tại văn phòng của người lao động tại châu Á mạnh mẽ hơn nhiều nơi khác.
Điều này phần nào lý giải vì sao khối lượng giao dịch văn phòng, vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường đầu tư bất động sản thương mại châu Á - Thái Bình Dương, vẫn duy trì tương đối tốt trong giai đoạn 2020-2022.
Đến nay, theo dữ liệu của MSCI, khu vực châu Á - Thái Bình Dương chiếm 5 trong số 10 thị trường văn phòng giao dịch sôi động nhất thế giới trong quý I năm nay, dẫn đầu là Tokyo và Sydney.
Ông Callum Young, Giám đốc điều hành bộ phận thị trường vốn châu Á - Thái Bình Dương của CBRE, nhận định: “Một loại tài sản có thể hoạt động tốt qua nhiều chu kỳ kinh tế luôn là điều đáng giá”.
Theo ông Young, có hai yếu tố chính đang hỗ trợ phân khúc này. Thứ nhất, giá thuê văn phòng cao cấp tại các vị trí trung tâm ở nhiều thành phố lớn trong khu vực, ngoại trừ Trung Quốc đại lục, đang tăng với cường độ khác nhau. Tại những tòa nhà chất lượng cao nhất ở Tokyo, Mumbai và Hong Kong, giá thuê quý trước tăng ở mức hai con số tính theo năm.
Thứ hai, hoạt động phát triển dự án tại các thị trường trưởng thành trong vài năm tới được dự báo thấp hơn đáng kể mức trung bình giai đoạn 2023-2025 do chi phí xây dựng tăng mạnh. Tại Tokyo, nguồn cung khan hiếm đã kéo tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A xuống chỉ còn 0,7%.
Những yếu tố như nguồn cung hạn chế, xu hướng tìm kiếm tài sản chất lượng cao, nhu cầu trú ẩn an toàn và sức cầu nội địa mạnh đang trở thành “bộ giảm xóc” quan trọng của bất động sản châu Á. Trong đó, nhà ở hạng sang và văn phòng cao cấp là những phân khúc hưởng lợi lớn nhất.
Trong bối cảnh đó, Việt Nam cũng đang nổi lên như một thị trường có sức chống chịu tương đối tốt trong khu vực nhờ nền tảng vĩ mô ổn định và dòng vốn đầu tư nước ngoài duy trì tích cực.
Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 ghi nhận sự phục hồi về nguồn cung và giao dịch, đặc biệt ở các phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng và nhà ở cao cấp tại Hà Nội và TP HCM.
Dòng vốn FDI tiếp tục là động lực quan trọng. Theo số liệu từ Cục Thống kê, trong 6 tháng đầu năm 2025, lĩnh vực bất động sản thu hút khoảng 5,17 tỷ USD vốn FDI đăng ký, chiếm 24% tổng vốn FDI vào Việt Nam và tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.
Các chuyên gia đánh giá, cùng với việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, cải cách pháp lý và nhu cầu văn phòng chất lượng cao từ các doanh nghiệp công nghệ, sản xuất và tài chính, Việt Nam đang dần hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển sang tài sản chất lượng cao tương tự nhiều thị trường châu Á khác.
Các dự án văn phòng hạng A và bất động sản cao cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội, TP.HCM tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao nhờ nhu cầu ổn định từ doanh nghiệp trong nước lẫn nhà đầu tư quốc tế
