Mặc dù có nhiều yếu tố tác động, sự bùng nổ trí tuệ nhân tạo (AI) trong năm 2025 đã giúp thị trường bất động sản châu Á duy trì được đà tăng trưởng.
Khi Tổng thống Mỹ Donald Trump công bố thuế quan đối ứng đối với phần lớn đối tác thương mại của Mỹ, châu Á là khu vực chịu tác động nặng nề nhất.
Tuy nhiên, khi năm 2025 dần khép lại, các nền kinh tế châu Á lại cho thấy khả năng chống chịu đáng kể. Dù có nhiều yếu tố tác động, động lực quan trọng nhất chính là sự bùng nổ của AI.
Là nơi đặt trụ sở của nhiều doanh nghiệp hàng đầu cung cấp linh kiện cho làn sóng xây dựng hạ tầng AI, các nền kinh tế châu Á định hướng xuất khẩu đang trở thành những bên hưởng lợi lớn nhất từ “siêu chu kỳ AI”.
Việc được miễn trừ thuế đối với chất bán dẫn và các sản phẩm điện tử khác đã góp phần khiến xuất khẩu công nghệ của châu Á tăng gấp ba lần trong năm nay, đẩy sự hưng phấn trong lĩnh vực công nghệ lên một tầm cao mới vào năm 2025, theo JPMorgan.
Ông Nicholas Spiro, chuyên gia tại Lauressa Advisory, một công ty tư vấn chuyên về bất động sản và kinh tế vĩ mô có trụ sở tại London cho biết, trong ngành bất động sản châu Á, tác động của làn sóng AI thể hiện rất rõ. Chỉ cần nhìn vào khối lượng giao dịch bất động sản thương mại trong năm nay cũng đủ thấy các trung tâm dữ liệu là phân khúc nổi bật nhất.
Riêng trong quý III/2025, giá trị giao dịch bất động sản đã đạt 6,5 tỷ USD, cao hơn cả lĩnh vực bán lẻ và tăng tới 739% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi bất động sản tạo thu nhập trên toàn thị trường chỉ tăng 25%, theo số liệu của MSCI.
Không chỉ là phân khúc được nhà đầu tư xuyên biên giới ưa chuộng nhất trong bất động sản thương mại châu Á năm nay, tổng giá trị đầu tư vào trung tâm dữ liệu có thể vượt kỷ lục hơn 20 tỷ USD trong năm ngoái.
Chuyên gia này chỉ ra, cơn sốt AI là một phần trong bức tranh rộng hơn về khả năng chống chịu của hoạt động mua bán và cho thuê bất động sản thương mại lẫn nhà ở trên toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Đáng chú ý là một số thị trường có mức độ dễ tổn thương cao nhất về địa chính trị, kinh tế và tài chính lại chính là những thị trường hoạt động tốt nhất trong năm 2025.
Cụ thể, các nhà phân tích của Lauressa Advisory nhận định, Hàn Quốc, một trong những nền kinh tế dễ bị ảnh hưởng nhất bởi làn sóng bảo hộ thương mại, do tỷ trọng xuất khẩu trong GDP cao và phụ thuộc lớn vào nhu cầu từ Mỹ.
Ngay cả trong giai đoạn bất ổn thương mại căng thẳng nhất của quý II/2025, các giao dịch đầu tư bất động sản thương mại vẫn đạt mức cao nhất theo quý kể từ giữa năm 2022.
"Làn sóng đầu tư này chủ yếu đến từ nền tảng vững chắc của thị trường văn phòng Seoul, được hỗ trợ bởi nguồn cung hạn chế, nhu cầu thuê mạnh mẽ từ các tập đoàn công nghệ lớn và tỷ lệ trống thuộc hàng thấp nhất trong các thị trường văn phòng hàng đầu châu Á", nhóm chuyên gia của Lauressa Advisory nói.
Không chỉ vậy, theo ông Spiro, thị trường nhà ở Seoul còn “đi ngược dòng” trước nhiều vòng biện pháp hạ nhiệt liên tiếp. Giá căn hộ tăng hơn 8% trong năm nay, vượt qua mức tăng kỷ lục từng ghi nhận vào năm 2018.
Tại Ấn Độ, quốc gia ít phụ thuộc vào thương mại hơn nhưng lại chịu mức thuế của Mỹ cao nhất tại châu Á, diện tích văn phòng được hấp thụ ròng tại 9 thành phố lớn trong 9 tháng đầu năm đã đạt mức kỷ lục.
Theo CBRE, các trung tâm năng lực toàn cầu, đơn vị offshore của các tập đoàn đa quốc gia, vốn trước đây chủ yếu làm dịch vụ hậu cần văn phòng nhưng nay đã trở thành trung tâm đổi mới, chiếm khoảng 35 - 40% tổng diện tích cho thuê trong năm nay.
Trên thực tế, mức thuế 50% áp lên hàng hóa Ấn Độ lại trở thành chất xúc tác cho cải cách cơ cấu, bổ sung cho các biện pháp trước đó nhằm chuyên nghiệp hóa và thể chế hóa ngành bất động sản nước này.
Tại Nhật Bản, làn sóng bán tháo mạnh trên thị trường trái phiếu và tiền tệ trong vài tháng gần đây, chủ yếu xuất phát từ lo ngại về hệ quả của chương trình kích thích tài khóa quy mô lớn của chính phủ mới lại hầu như không ảnh hưởng đến ngành bất động sản.
Những thay đổi sâu rộng trong nền kinh tế Nhật Bản, bao gồm sự trở lại của lạm phát và tăng lương, sự bùng nổ của du lịch quốc tế, cũng như áp lực khai thác giá trị từ các tài sản bất động sản không cốt lõi của doanh nghiệp, đã làm nổi bật sức hấp dẫn của một thị trường bất động sản có chiều sâu, thanh khoản cao và mức độ thể chế hóa rất lớn.
Dù lĩnh vực bất động sản châu Á gần như “án binh bất động”, giới quan sát nhận định, khu vực này có thể sẽ không còn yên ả như vậy trong năm 2026.
Có hai rủi ro lớn đang hiện hữu. Thứ nhất là mức độ gắn kết ngày càng sâu của châu Á với siêu chu kỳ AI. Nếu giao dịch AI đảo chiều mạnh và kéo dài, thị trường cho thuê và đầu tư, đặc biệt tại các nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào công nghệ, sẽ chịu tác động đáng kể.
Rủi ro thứ hai đến từ chính sách tiền tệ. Các ngân hàng trung ương trong khu vực đang trở nên kém “ôn hòa” hơn. Chu kỳ nới lỏng của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc gần như đã kết thúc, một phần do thị trường nhà ở Seoul quá nóng; nhà đầu tư đang bắt đầu định giá khả năng tăng lãi suất tại Australia. Trong khi Ngân hàng Trung ương Nhật Bản có thể buộc phải tăng lãi suất nhanh hơn dự kiến.
Dù vậy, thực tế vẫn cho thấy bất động sản châu Á đã vượt qua một bài kiểm tra sức chịu đựng lớn trong năm 2025, qua đó củng cố triển vọng tích cực cho toàn ngành. Khả năng chống chịu nhiều khả năng sẽ tiếp tục là chủ đề lớn của thị trường bất động sản châu Á trong thời gian tới.
