Mặc dù việc thắt chặt chính sách tiền tệ sẽ làm gia tăng áp lực về khả năng chi trả của người dân, nhưng điều này ít ảnh hưởng đến giá nhà và tiền thuê nhà tại châu Á.
Tuần trước, cú sốc năng lượng do cuộc xung đột tại Trung Đông gây ra đã có dấu hiệu leo thang thành một cuộc khủng hoảng tài chính và kinh tế toàn diện.
Các cuộc tấn công vào hạ tầng năng lượng trên khắp Trung Đông, cùng với giá các sản phẩm dầu mỏ tinh chế thiết yếu như dầu diesel và nhiên liệu máy bay tăng vọt, đã buộc giới đầu tư bắt đầu tính đến kịch bản gián đoạn nguồn cung kéo dài và nhu cầu suy giảm.
Ngay cả khi eo biển Hormuz mở cửa trở lại sớm hơn dự kiến, mức độ thiệt hại đối với các tài sản năng lượng tại vùng Vịnh đồng nghĩa với việc sản lượng và xuất khẩu sẽ mất nhiều thời gian hơn đáng kể để trở lại bình thường so với những giả định trước đây.
Rory Johnston, một nhà phân tích dầu mỏ, cho biết việc eo biển này bị đóng cửa trên thực tế đã khiến nguồn cung dầu toàn cầu giảm tới 20 triệu thùng/ngày, vượt xa mức dự báo giảm 3 triệu thùng/ngày vào thời điểm bắt đầu căng thẳng giữa Nga và Ukraine năm 2022.
Faith Birol, người đứng đầu Cơ quan Năng lượng Quốc tế (IEA), gần đây nhận định xung đột Trung Đông là mối đe dọa lớn nhất đối với an ninh năng lượng toàn cầu trong lịch sử.
Trong khi đó, các nhà đầu tư trái phiếu lo ngại hệ quả lạm phát từ cú sốc nguồn cung sẽ buộc nhiều ngân hàng trung ương lớn phải tăng lãi suất, làm tiêu tan kỳ vọng về việc tiếp tục giảm chi phí vay.
Với sự đảo chiều đột ngột trong tâm lý thị trường, giới giao dịch hiện đang đặt xác suất 50% cho khả năng FED tăng lãi suất vào tháng 10/2026, trái ngược với kỳ vọng trước đó là sẽ cắt giảm lãi suất trước khi chiến sự nổ ra.
Tại châu Á, khu vực này dễ tổn thương trước gián đoạn nguồn cung do phụ thuộc lớn vào năng lượng nhập khẩu từ vùng Vịnh, xu hướng thắt chặt chính sách tiền tệ đang diễn ra rõ nét hơn. Tuần trước, Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA) đã tăng lãi suất tháng thứ hai liên tiếp, cùng với Ngân hàng Trung ương Nhật Bản tham gia vào nhóm các ngân hàng đang siết chặt chính sách tiền tệ trong khu vực.
Ngày 18/3, Citigroup cho biết họ kỳ vọng Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) sẽ tăng lãi suất thêm 0,5 điểm phần trăm trong năm nay do tác động “rõ rệt hơn” của giá dầu tăng đối với lạm phát.
Việc thắt chặt tiền tệ đặt ra thách thức cho thị trường bất động sản châu Á. Lãi suất thấp trước đây đã giúp khối lượng giao dịch bất động sản thương mại phục hồi, đồng thời góp phần vào sự tăng trưởng mạnh của thị trường nhà ở.
Theo một khảo sát đầu tư của CBRE vào tháng 1/2026, chính sách tiền tệ thắt chặt là một trong những thách thức lớn nhất đối với các nhà đầu tư tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Tuy nhiên, cần đặt mối đe dọa từ lãi suất cao vào đúng bối cảnh. Một báo cáo của JPMorgan đầu tháng này về Hồng Kông cho thấy mối liên hệ giữa biến động lãi suất và diễn biến thị trường nhà ở là khá lỏng lẻo.
JPMorgan lưu ý rằng giá nhà tại Hồng Kông đã tăng 13% trong chu kỳ Fed thắt chặt giai đoạn 2004-2006 và tăng 20% khi Fed nâng lãi suất giai đoạn 2016-2018.
Những yếu tố riêng biệt chi phối thị trường nhà ở cũng thể hiện rõ tại Australia. Mặc dù lãi suất tăng mạnh trong giai đoạn 2022-2023, một đợt suy giảm ngắn đã nhanh chóng kết thúc, giúp giá nhà và tiền thuê đạt mức cao mới. Theo dữ liệu từ Cotality, giá nhà trung bình tại các thành phố lớn đã tăng thêm 16,6% kể từ khi RBA bắt đầu chu kỳ thắt chặt năm 2022.
"Dù việc tăng lãi suất trở lại đang làm giảm nhu cầu tại các thị trường bất động sản như Sydney và Melbourne, nhưng điều này lại thúc đẩy cạnh tranh mua nhà tại các thành phố và khu vực có giá phải chăng hơn, nơi vẫn thiếu hụt nguồn cung lớn, bù đắp cho sự suy giảm nhu cầu", bà Eliza Owen, một chuyên gia phân tích thị trường nhà ở độc lập tại Sydney, cho biết.
Chuyên gia này chỉ ra, không chỉ khó có khả năng kìm hãm đà tăng giá, chính sách tiền tệ thắt chặt còn khiến áp lực về khả năng chi trả lan rộng sang các thành phố tầm trung của Australia như Perth và Adelaide, nơi giá nhà đã tăng lần lượt 22% và 11% trong năm qua.
Tại Hàn Quốc, tác động của việc BoK tăng lãi suất trở nên mờ nhạt so với sự kém hiệu quả của các biện pháp hạ nhiệt thị trường liên tiếp. Việc quá tập trung vào các chính sách phía cầu, siết chặt cho vay thế chấp và áp thuế cao đã khiến cả người mua lẫn người bán gặp khó khăn, trong khi nguồn cung lại không được cải thiện đáng kể.
Thị trường căn hộ tại Seoul, nơi giá đã tăng liên tục từ năm 2025 trở nên mang tính chính trị cao. Tổng thống Hàn Quốc Lee Jae Myung cho rằng các nhà đầu tư là nguyên nhân khiến khả năng chi trả suy giảm mạnh, đồng thời cam kết khôi phục mức thuế lãi vốn cao đối với những người sở hữu nhiều bất động sản. Tuy nhiên, nếu chính phủ không thể tăng nguồn cung, các nhà hoạch định chính sách sẽ khó có thể hạ nhiệt thị trường.
Một lý do khác khiến việc tăng lãi suất khó làm đảo chiều thị trường nhà ở châu Á là khả năng điều này có thể không xảy ra hoặc chỉ ở mức độ hạn chế.
Hiện các ngân hàng trung ương có rất ít công cụ để ứng phó với cú sốc năng lượng lớn. Dù thị trường trái phiếu đang phản ánh kỳ vọng lãi suất tăng, các ngân hàng trung ương hiện vẫn trong trạng thái chờ đợi và quan sát.
Giá năng lượng tăng vọt có thể gây ra cả suy thoái lẫn lạm phát. Tại Nhật Bản, sự đánh đổi giữa lạm phát và tăng trưởng suy yếu đang trở nên rõ rệt hơn. Chi phí xây dựng nhiều khả năng tiếp tục tăng, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nguồn cung, yếu tố đang đẩy giá bất động sản lên cao, đặc biệt là tại Tokyo.
Thị trường nhà ở châu Á đang đối mặt với những thách thức lớn. Dù việc thắt chặt tiền tệ có thể làm gia tăng áp lực về khả năng chi trả, nhưng nó lại không tác động nhiều đến các yếu tố cốt lõi đang đẩy giá nhà và giá thuê đi lên.
