Bất động sản Đà Nẵng lệch nguồn cung

Theo thông tin công bố của nhiều đơn vị nghiên cứu bất bộng sản, hiện nay Đà Nẵng đang nhanh chóng chuyển mình trở thành trung tâm kinh tế tiếp theo của Việt Nam với nhiều kỳ vọng từ các dự án hạ tầng quy mô lớn. Trong đó có 2 dự án nhận được nhiều sự quan tâm là Khu Thương mại Tự do và Trung tâm Tài chính Quốc tế.

Một trong những dự án được kỳ vọng nhất là Khu Thương mại Tự do (FTZ) Đà Nẵng, được phê duyệt vào tháng 6 năm 2025 với quy mô 1.881 ha. Khu FTZ này sẽ đơn giản hóa thủ tục hải quan, áp dụng ưu đãi thuế hấp dẫn và tích hợp chặt chẽ với Cảng Liên Chiểu và Khu Công nghệ cao, nhằm hình thành hệ sinh thái liên kết cho sản xuất xuất khẩu và logistics.

Số liệu công bố từ Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2025, phân khúc khách sạn tại Đà Nẵng tiếp tục phục hồi với tỷ lệ lấp đầy cao. Nguồn cung căn hộ được cải thiện sau thời gian dài trầm lắng. Nhiều tín hiệu tích cực dần xuất hiện cho căn hộ khách sạn và thị trường biệt thự biển đang định hình lại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp tại khu vực ven biển miền Trung.

Trong bối cảnh hiện tại, Đà Nẵng đang nhanh chóng chuyển mình thành trung tâm kinh tế tiếp theo của Việt Nam, với hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn mở ra tiềm năng mạnh mẽ cho mở rộng đô thị, phát triển công nghiệp và bất động sản giá trị cao. Tuy nhiên, các phân khúc đang thể hiện sự mất cân xứng rõ rệt. Trong đó, chỉ duy nhất phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung gia tăng, thể hiện sự phục hồi của phân khúc.

Trong 6 tháng đầu năm 2025, khoảng 1.100 căn hộ mới đã được mở bán. Dự kiến, từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, thị trường sẽ có thêm khoảng 12.300 căn hộ từ 19 dự án. Theo đó, giá bán sơ cấp trung bình đạt 77 triệu đồng/m2, chủ yếu bởi các dự án mới nằm tại vị trí đắc địa, do các chủ đầu tư uy tín phát triển với đầy đủ tiện ích và tiêu chuẩn bàn giao nâng cấp.

Song song với đó, nguồn cầu ở phân khúc căn hộ cũng đang gia tăng đáng kể, thu hút nhiều nhóm khách hàng khác nhau. Savills Việt Nam ghi nhận các nhà đầu tư từ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn hoạt động tích cực, đặc biệt trong phân khúc căn hộ hạng A. Trong khi đó, nhóm khách hàng địa phương ưu tiên các dự án tầm trung, vị trí thuận tiện để an cư lâu dài.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định việc sáp nhập hành chính tỉnh Quảng Nam vào thành phố Đà Nẵng gần đây đánh dấu một sự chuyển biến quan trọng trong bức tranh nhà ở khu vực. Từ đây là cơ sở để bảo đảm tăng trưởng bền vững, cần có sự điều chỉnh đồng bộ trong quy hoạch đô thị, phát triển hạ tầng và chính sách nhà ở nhằm cân bằng nguồn cung, tăng cường kết nối và duy trì chất lượng sống đô thị tổng thể.

“Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ về cùng chính sách mở rộng không gian đô thị sau hợp nhất đang tạo đà phát triển mới cho thị trường bất động sản Đà Nẵng. Những dự án hạ tầng được kỳ vọng nhất là Khu Thương mại Tự do, Trung tâm Tài chính Quốc tế, Cảng biển nước sâu Liên Chiểu. Ngoài ra, TP.Đà Nẵng đang đầu tư hơn 130 triệu USD vào việc nâng cấp sân bay, cũng như các tuyến vành đai và hệ thống giao thông thông minh, nhằm tạo nên nền tảng vững chắc cho du lịch, giao thông đô thị và thương mại liên tỉnh”, bà Hằng nói về các động lực.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của các đơn vị thì duy chỉ có phân khúc căn hộ là tăng tưởng. Hiện tại, nguồn cung đất nền tại Đà Nẵng đang có dấu hiệu chững lại, Savills Việt Nam cho rằng trong năm 2025 có 3 dự án hiện hữu dự kiến sẽ cung cấp khoảng 400 căn.

Còn lại, thị trường condotel Đà Nẵng đã rơi vào trạng thái “đóng băng” từ năm 2019, khi các vướng mắc pháp lý kéo dài và niềm tin của nhà đầu tư vào các chương trình cam kết lợi nhuận suy giảm mạnh. Tuy nhiên, hành lang pháp lý được làm rõ đang mở đường cho nguồn cung mới dần tái khởi động, cộng hưởng với đà phục hồi tích cực của ngành du lịch.

Trong khi đó, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc Điều hành, CBRE Việt Nam cho rằng có nhiều nguyên nhân góp phần gia tăng quỹ đất và quy mô dân số, mà còn mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư chiến lược đón đầu sự phát triển của thành phố. Tuy nhiên, bà Dung cũng đề cập đến sự lệch pha giữa các phân khúc cũng là tín hiệu cảnh báo.

“Phân khúc nghỉ dưỡng thiếu hụt nguồn cung mới có thể dẫn tới rủi ro “bội thực” căn hộ và thiếu biệt thự, nếu không được điều tiết hợp lý”, bà Dung nói.