Bất động sản miền Trung còn nhiều khó khăn

Mới đây, DKRA Consulting đã công bố báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận quý 2/2025 với nhiều phân khúc giảm đáng kể. Tại phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp ghi nhận mức giảm khoảng 23%, hai địa phương quen thuộc là Đà Nẵng (cũ) và Quảng Nam (cũ) chủ lực 100% tỷ trọng cung của thị trường.

Theo DKRA Consulting, thị trường vẫn duy trì tình trạng khan hiếm nguồn cung mới, không ghi nhận dự án mở bán mới trong quý cũng như chưa có nhiều tín hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Tuy nhiên, sức cầu thị trường cải thiện đáng kể với mức tăng 50% so với cùng kỳ năm 2024, lượng tiêu thụ tương đương khoảng 15% tỷ trọng cung sơ cấp.

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng đi ngang so với quý trước và đạt mức tăng trung bình khoảng 6% - 8% so với cuối năm 2024. Các chính sách bán hàng quen thuộc như: kéo giãn tiến độ thanh toán, ưu đãi khách hàng cũ, hỗ trợ ngân hàng,… được các chủ đầu tư duy trì áp dụng nhằm kích cầu thanh khoản. Nhóm các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý... thu hút sự quan tâm của khách hàng và các nhà đầu tư.

Với phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp tăng 19% so với cùng kỳ, tập trung tại Đà Nẵng (cũ), còn lại TP Huế và Quảng Nam (cũ) tiếp tục khan hiếm dự án mở bán mới. Trong đó, sức cầu thị trường tăng, đạt 55% tổng nguồn cung sơ cấp, phần lớn ghi nhận tại các dự án mở bán mới trong quý tại quận Hải Châu.

DKRA Consulting đánh giá: “Thị trường xuất hiện tình trạng bất cân xứng nguồn cung giữa các phân khúc, theo đó nguồn cung căn hộ hạng A và hạng sang chiếm đến khoảng 77% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Ngoài việc giá bán các dự án mới liên tục neo ở mức cao do hầu hết định vị ở phân khúc cao cấp, hạng sang, mặt bằng chung giá thứ cấp nhìn chung không có nhiều biến động so với quý I/2025”.

Tiếp đến, phần lớn nguồn cung phân khúc nhà phố/biệt thự đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó, chiếm đến 88% tổng nguồn cung toàn thị trường. Trong đó, giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án quy mô lớn, pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Còn lại, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục sụt giảm nguồn cung sơ cấp với mức giảm khoảng 3% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ. Trong khi đó, các dự án mới tiếp tục vắng bóng gần 3 năm qua. Sức cầu thị trường duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ không đáng kể, thanh khoản vẫn gặp nhiều khó khăn.

Với bất động sản nghỉ dưỡng-nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận sự thiếu vắng dự án mới, nguồn cung trong quý chủ yếu đến từ những dự án cũ đã mở bán từ năm trước, tuy nhiên không có giao dịch nào được ghi nhận.

“Mặc dù ngành du lịch có những tín hiệu tích cực, tuy nhiên việc hàng loạt dự án bỏ hoang chưa được đưa vào khai thác sử dụng đã gây ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư, bên cạnh đó những sai phạm trong vấn đề pháp lý của các dự án cũng đã tác động tiêu cực đến thị trường khiến thanh khoản gặp khó và chưa có dấu hiệu khởi sắc trong ngắn hạn”, DKRA Consulting ghi nhận.

Trong quý III, phân khúc đất nền được dự báo sẽ duy trì tình trạng khan hiếm nguồn cung mới trong quý tiếp theo và chưa có nhiều tín hiệu phục hồi trong ngắn hạn, dự kiến chỉ có khoảng 80 - 120 sản phẩm được mở bán mới. Cụ thể, lượng tiêu thụ của thị trường tiếp tục đà phục hồi trong ngắn hạn, và cần thêm thời gian để trở lại nhịp sôi động của giai đoạn 2019 trở về trước.

Chỉ có phân khúc căn hộ được dự báo nguồn cung mới đưa ra thị trường có thể sẽ tăng, dao động khoảng 1.500 - 2.500 căn, tập trung tại Đà Nẵng. Theo đó, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung mới đưa ra thị trường, sức cầu thị trường tiếp tục duy trì đà hồi phục tuy nhiên khó có nhiều bứt phá trước tình trạng bất cân xứng nguồn cung giữa các phân khúc hiện nay.

Theo thống kê, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay ngân hàng,… tiếp tục được các chủ đầu tư, đơn vị phân phối đẩy mạnh nhằm kích cầu thị trường. Thanh khoản sơ cấp lẫn thứ cấp được kỳ vọng tiếp tục duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định nhưng có thể sẽ khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Còn lại, các phân khúc khác được dự báo tiếp tục sụt giảm, vắng bóng, các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay. Vì vậy, thanh khoản thị trường dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những dấu hiệu phục hồi trong quý tiếp theo khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ cũng cũng như niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn ở mức thấp.