Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP Đà Nẵng tháng 11/2025 của DKRA Consulting cho thấy bức tranh thị trường tiếp tục phân hóa mạnh giữa các phân khúc.
Căn hộ dẫn nhịp tăng trưởng
Trong đó, căn hộ là điểm sáng hiếm hoi khi cả nguồn cung lẫn thanh khoản đều ghi nhận mức tăng trưởng tích cực so với cùng kỳ năm trước. Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp trong tháng tăng hơn 50% so với tháng 11/2024.
Đáng chú ý, nguồn cung mới tăng mạnh tới 53% so với cùng kỳ, phản ánh xu hướng các chủ đầu tư quay trở lại thị trường với tâm thế thận trọng nhưng chủ động hơn trong bối cảnh mặt bằng lãi suất và tâm lý người mua dần ổn định. Thanh khoản thị trường cải thiện rõ rệt khi lượng tiêu thụ tăng 73% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy lực cầu đang từng bước được khơi thông sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Phần lớn giao dịch tập trung tại các dự án mới mở bán trong tháng, chiếm khoảng 57% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.
Điều này cho thấy người mua có xu hướng ưu tiên các dự án mới, pháp lý rõ ràng và được triển khai trong bối cảnh thị trường đã “qua đáy”, thay vì lựa chọn các sản phẩm tồn kho kéo dài từ các giai đoạn trước.
Xét theo khu vực, phường Ngũ Hành Sơn tiếp tục là tâm điểm của thị trường căn hộ Đà Nẵng khi đóng góp khoảng 43% tổng nguồn cung và tới 53% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp. Vị trí ven biển, hạ tầng du lịch dịch vụ phát triển cùng quỹ đất còn lại không nhiều giúp khu vực này duy trì sức hút đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trung và dài hạn.
Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung căn hộ vẫn cho thấy sự mất cân đối đáng chú ý. Theo DKRA Consulting, căn hộ hạng sang và hạng A chiếm tới 82% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Sự áp đảo của phân khúc cao cấp phản ánh chiến lược “đánh chắc” của các chủ đầu tư, tập trung vào nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính tốt.
Ngược lại, phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục khan hiếm, đặt ra thách thức không nhỏ trong việc đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân địa phương.
Về giá bán, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ nhìn chung duy trì ổn định. Một số dự án ghi nhận mức điều chỉnh tăng nhẹ từ 3 – 5% theo tiến độ bán hàng và tình hình tiêu thụ. Trên thị trường thứ cấp, giá bán không biến động nhiều so với tháng trước, trong đó các dự án gần khu vực trung tâm và ven biển vẫn là điểm đến ưu tiên của dòng tiền đầu tư nhờ khả năng khai thác cho thuê và triển vọng tăng giá trong dài hạn.
Đất nền và nhà liền thổ giao dịch chưa bứt phá
Trái ngược với diễn biến tích cực của căn hộ, phân khúc đất nền tại Đà Nẵng trong tháng 11/2025 vẫn chưa cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt. So với cùng kỳ năm trước, nguồn cung sơ cấp giảm khoảng 9%, trong khi nguồn cung mới tiếp tục rơi vào tình trạng khan hiếm khi thị trường không ghi nhận dự án mở bán mới nào trong tháng. Dù vậy, sức cầu chung của thị trường đất nền lại tăng gấp 2,2 lần so với cùng kỳ năm trước, cho thấy nhu cầu tiềm ẩn vẫn ở mức cao.
Tuy nhiên, lượng tiêu thụ thực tế chỉ đạt khoảng 2% trên tổng nguồn cung sơ cấp, phản ánh khoảng cách lớn giữa nhu cầu tìm hiểu và quyết định xuống tiền. Giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình khoảng 30,3 triệu đồng/m², phù hợp với khả năng tài chính của phần đông nhà đầu tư cá nhân.
Mặt bằng giá sơ cấp đất nền trong tháng tiếp tục xu hướng đi ngang so với tháng trước, nhưng tăng trung bình khoảng 21% so với cùng kỳ năm 2024.
Theo DKRA Consulting, mức tăng này mang tính cục bộ, chỉ xuất hiện tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý, được cấp sổ và nằm trong các khu đô thị đồng bộ, có khả năng kết nối vùng thuận lợi. Trên thị trường thứ cấp, giá bán tăng khoảng 4% so với tháng trước, trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn hiện hữu, khiến mặt bằng giá liên tục được thiết lập ở mức cao hơn. Dù vậy, trong ngắn hạn, thị trường đất nền Đà Nẵng vẫn thiếu động lực đủ mạnh để tạo ra sự phục hồi đồng đều cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung sơ cấp tiếp tục sụt giảm so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho, trong khi nguồn cung mới gần như vắng bóng. Thị trường không ghi nhận giao dịch trong tháng, dù giá bán sơ cấp giữ ổn định và nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh các chính sách ưu đãi, hỗ trợ thanh toán nhằm kích cầu.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán tăng nhẹ và tập trung tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý, hạ tầng đồng bộ, cho thấy nhà đầu tư vẫn ưu tiên các sản phẩm có mức độ an toàn cao. Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, bao gồm biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng và condotel, thị trường tháng 11/2025 không ghi nhận nhiều biến động. Nguồn cung chủ yếu vẫn là hàng tồn kho từ các dự án cũ, trong khi các dự án mới tiếp tục “án binh bất động”.
Thanh khoản duy trì ở mức rất thấp, giao dịch phát sinh nhỏ giọt và không mang tính đại diện cho toàn thị trường. Giá bán sơ cấp các phân khúc nghỉ dưỡng nhìn chung đi ngang, dù nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu sâu và hỗ trợ tài chính vẫn được áp dụng. Tuy nhiên, những khó khăn kéo dài về thanh khoản, niềm tin nhà đầu tư suy giảm cùng các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để tiếp tục là lực cản lớn.
Theo đánh giá của DKRA Consulting, các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng vẫn rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài và chưa cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt trong ngắn hạn. Tổng thể, thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng tháng 11/2025 cho thấy sự phục hồi mang tính cục bộ, với căn hộ đóng vai trò dẫn dắt. Các phân khúc còn lại vẫn cần thêm thời gian, cũng như các cú hích về chính sách, pháp lý và dòng vốn, để có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới một cách bền vững.
