Quý I/2026 ghi nhận những chuyển động mang tính tái cấu trúc trên hầu hết các phân khúc bất động sản Hà Nội với xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm và định hình mô hình phát triển đô thị.
Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô duy trì ổn định, dòng vốn FDI tiếp tục được duy trì cùng với định hướng quy hoạch Thủ đô theo tầm nhìn dài hạn, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển mới – nơi yếu tố cấu trúc dần thay thế các biến động mang tính chu kỳ ngắn hạn.
Theo báo cáo của Savills, sự phát triển hiện nay không chỉ phản ánh diễn biến thị trường trong ngắn hạn mà còn cho thấy những thay đổi mang tính nền tảng, đặc biệt là xu hướng dịch chuyển không gian đô thị ra ngoài khu vực lõi trung tâm.
Từ nhà ở, thương mại đến lưu trú, các khu vực ngoài trung tâm ngày càng khẳng định vai trò, được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông, quy hoạch đô thị mới và nhu cầu thực từ người dân, doanh nghiệp cũng như khách quốc tế. Thị trường đang dần hình thành cấu trúc đa cực, phân tán hơn, đồng thời đặt trọng tâm vào chất lượng và trải nghiệm.
Nhà ở vùng ven lên ngôi, hạ tầng dẫn dắt giá trị
Theo Savills, trong Quý I/2026, thị trường căn hộ ghi nhận tâm lý thận trọng hơn từ phía người mua trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô còn tiềm ẩn biến động. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn đóng vai trò chủ đạo, chiếm phần lớn lượng giao dịch và có tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình toàn thị trường.
Đáng chú ý, phần lớn các dự án mở bán mới đều nằm ngoài Vành đai 3, phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển ra khu vực vùng ven – nơi mặt bằng giá còn phù hợp và được hỗ trợ mạnh mẽ bởi hạ tầng giao thông đang phát triển.
Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, trong 9 tháng cuối năm 2026, căn hộ hạng A và B dự kiến chiếm ưu thế với khoảng 16.700 căn. Đáng chú ý, các thị trường vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc hấp thụ nhu cầu chưa được đáp ứng của Hà Nội, nhờ lợi thế về hạ tầng và quỹ đất.
Ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung tiếp tục tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn ở ngoại thành. Dù giao dịch ngắn hạn có dấu hiệu chững lại, giá sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng, cho thấy niềm tin dài hạn vào quá trình đô thị hóa và mở rộng không gian phát triển của Thủ đô.
Về dài hạn, tăng trưởng của thị trường nhà ở được dự báo sẽ gắn chặt với mô hình đô thị đa cực, phát triển theo các hành lang phía Bắc, phía Đông và phía Tây Hà Nội.
Bất động sản thương mại: Phi tập trung và nâng chuẩn
Thị trường bán lẻ Hà Nội trong Quý I/2026 tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực, với giá thuê và công suất đều cải thiện so với cùng kỳ. Việc tái định vị các trung tâm thương mại đã góp phần mở rộng tệp khách hàng và nâng cao hiệu quả vận hành.
Trong khi khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò dẫn dắt về giá thuê, các khu vực ngoài trung tâm đang dần khẳng định vị thế nhờ nguồn cung mới và quy hoạch đồng bộ. Thời gian tới, sự gia nhập của các dự án quy mô lớn được kỳ vọng sẽ thúc đẩy cạnh tranh theo hướng khác biệt hóa, đặc biệt ở yếu tố trải nghiệm và mô hình bán lẻ tích hợp.
Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, các dự án bán lẻ tương lai cần tập trung nhiều hơn vào trải nghiệm và cá nhân hóa để thích ứng với sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng.
Ở phân khúc văn phòng, xu hướng phi tập trung tiếp tục rõ nét khi nhu cầu thuê dịch chuyển mạnh về khu vực phía Tây và các dự án chất lượng cao. Doanh nghiệp ngày càng ưu tiên không gian làm việc hiện đại, kết nối giao thông thuận tiện và tối ưu chi phí, thay vì chỉ tập trung vào vị trí trung tâm truyền thống.
Hoạt động thuê trong Quý I chủ yếu là các giao dịch dịch chuyển, phản ánh nhu cầu nâng cấp không gian và tái cấu trúc hoạt động của doanh nghiệp. Nguồn cung tương lai với tỷ trọng lớn là văn phòng hạng A cũng cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn nâng chuẩn toàn diện.
“Thị trường văn phòng Hà Nội đang có xu hướng phi tập trung, trong đó chất lượng, khả năng kết nối và trải nghiệm làm việc đang định hình lại nhu cầu của khách thuê”, ông William Gramond – Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng, với sự dịch chuyển không gian rõ nét và yêu cầu ngày càng cao về chất lượng sản phẩm.
Từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực lõi, thị trường đang chuyển sang cấu trúc đa cực, phân tán theo các hành lang đô thị mới, gắn với hạ tầng và nhu cầu thực. Đây không chỉ là xu hướng ngắn hạn mà là nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong dài hạn.
