Thị trường bất động sản Hà Nội trầm lắng, phân hóa rõ nét, nhưng việc thiếu dữ liệu giá giao dịch thực tế và lượng mua bán đang gây khó khăn cho công tác quản lý, điều tiết thị trường.
Theo Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội, thị trường bất động sản giai đoạn 2024-2026 có nhiều biến động. Sau hai năm 2024-2025 tăng nóng về giá nhờ kỳ vọng tăng giá và tâm lý FOMO, thị trường năm 2026 trầm lắng, thanh khoản suy giảm, giao dịch tập trung hơn vào sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
Giá bất động sản không còn tăng đồng loạt mà phân hóa theo tiềm năng kinh tế và tiến độ hạ tầng từng khu vực. Trong khi các khu đô thị có hạ tầng đồng bộ vẫn thu hút người mua, sản phẩm đầu cơ, chạy theo tin đồn quy hoạch hoặc thuộc dự án chưa hình thành cộng đồng cư dân gặp khó về thanh khoản, kể cả khi giảm giá sâu.
Đáng chú ý, việc thiếu dữ liệu về giá giao dịch thực tế, giá chuyển nhượng và lượng mua bán đang gây khó khăn cho công tác đánh giá diễn biến thị trường.
Thực trạng này càng đáng chú ý khi quy mô phát triển nhà ở của Hà Nội trong những năm tới được dự báo rất lớn. Theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026-2030, thành phố dự kiến triển khai 1.068 dự án, với tổng diện tích đất khoảng 9.428,5 triệu m2, tương ứng khoảng 308,8 triệu m2 sàn nhà ở và gần 6,985 triệu căn hộ.
Đến thời điểm giám sát, Hà Nội đã chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư đối với 363 dự án, tương ứng hơn 1,03 triệu căn hộ. Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang có 158 dự án được chấp thuận, quy mô khoảng 139.000 căn hộ.
Những con số này phản ánh quy mô nguồn cung dự kiến và khả năng theo dõi tiến độ phát triển dự án của cơ quan quản lý. Dù vậy, số lượng căn hộ nằm trong kế hoạch hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư không đồng nghĩa với nguồn cung đã hoàn thành, đủ điều kiện đưa ra thị trường hay đã phát sinh giao dịch.
Tình trạng thiếu thông tin không chỉ xuất hiện ở nhà ở thấp tầng và đất nền mà còn hiện hữu tại phân khúc chung cư thương mại, vốn đang giữ vai trò chủ đạo về nguồn cung và giao dịch.
Đối với nhà ở thương mại thấp tầng và đất nền, báo cáo giám sát cho biết các sở, ngành hiện chưa có đầy đủ dữ liệu về giá chuyển nhượng, giá bán thực tế cũng như số lượng sản phẩm giao dịch. Vì vậy, việc xác định quy mô mua bán, mức độ điều chỉnh giá và khả năng hấp thụ tại từng khu vực chưa có đủ cơ sở. Trong khi đó, chung cư thương mại tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường trong sáu tháng đầu năm 2026, chiếm khoảng 70% nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch.
Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm mở bán vẫn nghiêng mạnh về nhóm giá cao. Các căn hộ có giá từ 50-80 triệu đồng/m2 và phân khúc sang trọng, siêu sang trên 80 triệu đồng/m2 chiếm tới 78% nguồn cung mới. Ngược lại, căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.
Đáng chú ý, dù chiếm tỷ trọng lớn về nguồn cung và giao dịch, chung cư thương mại vẫn thiếu dữ liệu đầy đủ về giá bán thực tế, giá chuyển nhượng và số lượng giao dịch phát sinh.
Theo báo cáo giám sát, nguyên nhân một phần xuất phát từ đặc thù phân phối và mua bán sản phẩm. Một căn hộ có thể được đưa ra thị trường thông qua chủ đầu tư, sàn giao dịch, nhà đầu tư thứ cấp hoặc nhiều đối tác kinh doanh khác nhau. Người mua cũng tham gia bằng nhiều hình thức như mua trực tiếp, góp vốn hoặc nhận chuyển nhượng qua nhiều lần.
Sự đan xen giữa các kênh phân phối và hình thức giao dịch khiến việc xác định chính xác giá chuyển nhượng cũng như số lượng sản phẩm đã mua bán trở nên phức tạp. Điều này hạn chế khả năng nhận diện diễn biến thực tế của thị trường, nhất là khi cần đánh giá mức độ hấp thụ và biến động giá ở từng phân khúc.
Ở chiều ngược lại, dữ liệu về quy mô dự án và nguồn cung dự kiến tại một số phân khúc lại được thống kê tương đối cụ thể.
Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang, Hà Nội có 158 dự án đã được chấp thuận với quy mô khoảng 139.000 căn hộ. Theo danh mục chi tiết đến ngày 30/7/2026, thành phố ghi nhận 131 dự án nhà ở xã hội với khoảng 114.204 căn hộ, trong đó 21 dự án đã khởi công, quy mô 19.251 căn hộ.
Sự khác biệt giữa khả năng thống kê quy mô dự án và khả năng nắm bắt giao dịch thực tế cho thấy một khoảng trống đáng kể trong quản lý thông tin thị trường. Cơ quan quản lý có thể theo dõi số lượng dự án được phê duyệt, quy mô căn hộ và tiến độ triển khai, nhưng lại chưa có bức tranh đầy đủ về mức giá người mua thực trả và lượng sản phẩm thực sự được giao dịch.
Không chỉ thiếu dữ liệu giao dịch, việc thông tin thị trường đang phân tán ở nhiều cơ quan cũng là một trong những vấn đề được Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội chỉ ra.
.jpg)
Hiện nay, dữ liệu liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng, đầu tư, công chứng và thuế được quản lý tại nhiều đầu mối. Các hệ thống chưa được kết nối đồng bộ, chưa có khả năng cập nhật thông tin theo thời gian thực và còn thiếu cơ quan chủ trì tổng hợp.
Vì vậy, thông tin về cùng một dự án có thể có sự khác biệt giữa các sở, ngành. Điều này không chỉ gây khó khăn cho việc theo dõi diễn biến thị trường mà còn ảnh hưởng đến chất lượng phân tích, đánh giá và xây dựng chính sách quản lý.
Một vấn đề khác được báo cáo giám sát nhấn mạnh là tình trạng giao dịch bất động sản hai giá vẫn tồn tại. Nhiều trường hợp người dân kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn đáng kể so với giá trị giao dịch thực tế nhằm giảm nghĩa vụ thuế.
Theo Đoàn giám sát, tình trạng này gây thất thu ngân sách, đồng thời làm sai lệch cơ sở dữ liệu về giá đất và giá giao dịch bất động sản. Khi mức giá ghi nhận trên hợp đồng không phản ánh đúng số tiền thực tế các bên thanh toán, dữ liệu từ hồ sơ chuyển nhượng khó có thể trở thành căn cứ đáng tin cậy để xác định mặt bằng giá thị trường.
Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến việc phân tích biến động giá và đánh giá thị trường theo từng khu vực chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng. Bởi ngay cả khi có dữ liệu từ hoạt động công chứng, tính chính xác của thông tin vẫn phụ thuộc vào mức độ trung thực trong kê khai của các bên tham gia giao dịch.
Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa cơ quan công chứng, thuế, đất đai và xây dựng trong chia sẻ dữ liệu còn hạn chế. Hệ thống dữ liệu dùng chung chưa được vận hành đồng bộ khiến việc tổng hợp thông tin từ các nguồn khác nhau gặp nhiều khó khăn.
Một thay đổi khác ảnh hưởng đến khả năng cung cấp thông tin thị trường là việc Hà Nội dừng công bố chỉ số giá giao dịch bất động sản từ năm 2025. Trước đó, thành phố đã duy trì công bố chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư theo quý trong suốt 15 năm. Việc dừng công bố diễn ra sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 07/2024, bãi bỏ toàn bộ Thông tư 20/2010/TT-BXD kể từ ngày 15/10/2024. Đồng thời, theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, thẩm quyền nghiên cứu và xây dựng chỉ số giá giao dịch bất động sản thuộc Bộ Xây dựng.
Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội đánh giá việc ngừng công bố chỉ số giá sau thời gian dài thực hiện đã ảnh hưởng đến hoạt động cung cấp thông tin và xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản của thành phố. Trong khi đó, việc cập nhật thông tin từ các chủ thể tham gia thị trường vẫn chưa đáp ứng yêu cầu. Từ tháng 5/2026, Sở Xây dựng Hà Nội đã yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản rà soát, báo cáo tình hình hoạt động. Tuy nhiên, trong tổng số 99 sàn hoạt động trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực, mới chỉ có 6 sàn gửi báo cáo.
Thực trạng này cho thấy khoảng trống dữ liệu bất động sản không đơn thuần nằm ở việc thiếu một vài chỉ tiêu thống kê mà còn liên quan đến khả năng kết nối, chia sẻ và kiểm chứng thông tin giữa các cơ quan quản lý và các chủ thể tham gia thị trường. Khi dữ liệu về giá thực, lượng giao dịch và tình trạng mua bán chưa được ghi nhận đầy đủ, việc đánh giá cung cầu, nhận diện xu hướng và xây dựng chính sách điều tiết thị trường vẫn đối mặt với nhiều hạn chế.
