Bất động sản Việt Nam trước làn sóng tái định hình của nhà đầu tư ngoại

Sự tham gia mạnh mẽ của các tập đoàn nước ngoài đang định hình lại chuẩn mực của thị trường bất động sản Việt Nam. Thay vì cạnh tranh bằng giá, cuộc đua giờ đây xoay quanh chất lượng, uy tín và tính kỷ luật quốc tế. Việt Nam, với nền kinh tế tăng trưởng ổn định, đã trở thành điểm đến chiến lược của các tập đoàn đến từ Singapore, Malaysia, Nhật Bản, Hàn Quốc… Theo Cục Đầu tư nước ngoài, quý I/2025, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 2,4 tỷ USD - dấu hiệu cho chu kỳ tái định hình mới.

Mỗi thương hiệu quốc tế khi vào Việt Nam đều mang theo triết lý phát triển riêng. CapitaLand (Singapore) tập trung vào dự án phức hợp hạng sang với quy trình bàn giao chuyên nghiệp; Keppel Land (Singapore) chú trọng không gian cư trú cao cấp, kết hợp công nghệ thông minh; Tokyu Corporation (Nhật) phát triển mô hình TOD gắn với hạ tầng công cộng; Gamuda Land (Malaysia) định vị phong cách sống xanh; còn S P Setia (Malaysia) kiên định triết lý đô thị sinh thái với chuỗi dự án Ecolakes, Eco Xuan và Setia Edenia. Sự đa dạng này đang góp phần nâng chuẩn toàn thị trường, không chỉ ở sản phẩm mà còn ở cách tư duy phát triển.

Theo Kansas Capital - đối tác chiến lược của S P Setia, các nhà phát triển ngoại không chỉ bán nhà, mà bán “trải nghiệm sống”. Tính “xa xỉ” nằm ở sự nhất quán trong mọi điểm chạm: từ thiết kế căn hộ, ngôn ngữ hợp đồng đến dịch vụ hậu mãi. Kỷ luật phát triển thể hiện trên bốn trục chính:

Thứ nhất, coi sản phẩm như một “hệ” thay vì một tòa nhà – chuẩn hóa cấu trúc thiết kế, tiêu chuẩn vật liệu, mật độ tiện ích, tích hợp chứng chỉ xanh và công nghệ ngay từ đầu để giảm sai số chi phí và nâng mặt bằng chung.

Thứ hai, tài chính không phụ thuộc hoàn toàn vào bán hàng, mà dùng cấu trúc vốn hỗn hợp, phân kỳ như hạ tầng với nhiều lớp bảo vệ để chủ động tiến độ, đi qua chu kỳ thị trường mà không phải “bán bằng mọi giá”.

Thứ ba, pháp lý, thẩm định quy hoạch, PCCC, môi trường… được thiết kế tiền khả thi, lịch công bố thông tin và kiểm toán độc lập là mặc định.

Cuối cùng, hệ sinh thái đối tác toàn cầu làm “bảo chứng”, qua đó hợp đồng hóa trách nhiệm và tạo niềm tin cho người mua lẫn ngân hàng.

Đặc biệt, các nhà phát triển nước ngoài ưu tiên tạo “điểm đến” như khu đô thị, phức hợp, TOD gắn metro, với khối đế bán lẻ phục vụ cư dân thực và chuỗi sự kiện hoạt động định kỳ như chất xúc tác cộng đồng.

Người mua Việt ngày càng chuộng chủ đầu tư ngoại không chỉ vì thương hiệu, mà vì niềm tin vào năng lực thực thi và khả năng kiểm soát rủi ro. Theo khảo sát của PropertyGuru, 72% người mua nhà Việt ưu tiên uy tín chủ đầu tư. Các thương hiệu quốc tế nhờ quy trình chuẩn và bảo lãnh minh bạch giúp nén “phần bù rủi ro”, khiến người mua sẵn sàng trả thêm cho sự an tâm. Trải nghiệm vận hành ổn định giúp gia tăng thanh khoản, duy trì giá trị cho thuê và bán lại.

Dữ liệu 2018-2024 cho thấy, các dự án trung - cao cấp của chủ đầu tư ngoại tại TP HCM và Hà Nội thường đạt tỷ lệ hấp thụ 60-90% ngay trong giai đoạn đầu mỗi đợt mở bán. Giai đoạn 2019-2023, mức tăng giá sơ cấp tích lũy của nhóm dự án này đạt khoảng 20-45%, cao hơn so với mức 15-35% của mặt bằng chung. Nhờ vậy, họ không chỉ mang lại dòng vốn và công nghệ, mà còn góp phần tái định hình thị trường, hướng tới một thị trường bất động sản Việt Nam đẳng cấp và bền vững hơn trong khu vực.

Tuy nhiên, sự hiện diện của khối ngoại không chỉ là cơ hội, mà còn là thách thức. Họ mang đến hệ giá trị mới, từ tư duy quy hoạch, thiết kế, vận hành đến quản trị tài chính, khiến các doanh nghiệp nội buộc phải thay đổi. Trước đây, phần lớn dự án trong nước chú trọng yếu tố “đẹp - vị trí - giá”, thì nay, giá trị bất động sản được định nghĩa lại: một khu đô thị phải là hệ sinh thái sống, nơi cư dân được đảm bảo chất lượng dịch vụ, môi trường và kết nối cộng đồng.

Sự cạnh tranh này tạo áp lực lớn cho doanh nghiệp nội, đặc biệt là nhóm tầm trung, khi phải đối mặt với khoảng cách về vốn, quản trị rủi ro và quy trình vận hành. Song đây cũng là cơ hội để ngành tái cấu trúc, buộc các doanh nghiệp yếu kém rút lui, nhường chỗ cho những đơn vị có năng lực và tầm nhìn dài hạn. Đồng thời, dòng vốn ngoại cũng tạo sức ép cải cách thể chế, buộc cơ quan quản lý phải hoàn thiện khung pháp lý, quy hoạch và tiêu chuẩn phê duyệt, hướng tới minh bạch và phát triển bền vững.