Căn cứ nào để thị trường bất động sản hồi phục?

Nhận xét về việc thị trường BĐS TP HCM 6 tháng đầu năm 2019 bị sụt giảm 34% về quy mô, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, riêng sụt giảm về dự án bất động sản là 29%, sụt giảm căn hộ đưa ra thị trường 34%. 

Lượng giao dịch các phân khúc căn hộ tại TP HCM. Đvt: Căn, Nguồn: Hiệp hội môi giới bất động sản

Trong phần sụt giảm căn hộ đưa ra thị trường, phân khúc cao cấp giảm 44%, căn hộ vừa túi tiền giảm 34%, không có dự án bất động sản bình dân nào đưa ra thị trường trong quý II.

Thị trường sụt giảm

Trong 7 tháng đầu năm 2019, Sở Xây dựng chỉ trình UBND TP HCM 03 dự án mới về quyết định chủ trương đầu tư, giảm hơn 80%; 10 dự án công nhận chủ đầu tư dự án, giảm 82%; 24 dự án đủ điều kiện huy động vốn. 7 tháng đầu năm, nguồn thu ngân sách nhà nước từ bất động sản giảm hơn 60%.

Về nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm của thị trường, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 36/2014 và chỉ 6 tháng sau NHNN ban hành dự thảo mới, thay thế Thông tư 36, đưa ra lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản: giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay tiêu dùng trị giá trên 3 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, từ sau ngày 7/3/2017, Thủ tướng Chính phủ ban hành công văn chỉ đạo rà soát các dự án có sử dụng đất công trong phạm vi toàn quốc, thị trường bất động sản đứng trước những thách thức và khó khăn rất lớn.

Đánh giá về sự sụt giảm của thị trường, TS. Đinh Thế Hiển – Chuyên gia Kinh tế cho rằng, đây mới chỉ là thống kê của các doanh nghiệp BĐS. Bởi nhiều dự án tại TP HCM nằm ở những vị trí đẹp đang gặp vấn đề về pháp lý và đang phải chờ các cơ quan quản lý rà soát.

Ông Hiển cũng đưa ra thêm 2 vấn đề lớn khiến thị trường giảm sút như hiện nay đó là ở những dự án lớn, người mua lỡ ôm nhưng không chịu giảm giá mà vẫn đứng giá nên sẽ bị kẹt lâu, cùng với đó là tính thanh khoản ở những dự án này giảm.

Điểm tựa mới

Trong lộ trình hạn chế tín dụng vào BĐS, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu đang có chiều hướng gia tăng. Hiện nay, tổng lượng trái phiếu các doanh nghiệp BĐS phát hành chiếm 27% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp và hiện có nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Theo TS. Bùi Quang Tín – Chuyên gia Tài chính, các doanh nghiệp BĐS hoàn toàn có thể huy động vốn bằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đây chính là “điểm tựa mới” cho doanh nghiệp BĐS để làm sao có được nguồn vốn trung và dài hạn chứ không chỉ phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn từ ngân hàng.

Ở một góc độ khác, nhiều ý kiến cho rằng gỡ vướng pháp lý cho doanh nghiệp để tiếp tục phát triển các dự án là điều vô cùng cần thiết. Hiện các quy trình, thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp Giấy phép xây dựng các công trình cấp I vẫn đang bị kéo dài. Ngoài ra, có quá nhiều dự án bị rà soát hồ sơ pháp lý, bị thanh tra hoặc bị tạm ngưng thực hiện, đang là nguyên nhân khiến các doanh nghiệp TP HCM đổ xô đi đầu tư BĐS tại các tỉnh lân cận hoặc ven biển.

Ngoài ra, việc áp dụng các phương pháp tính tiền sử dụng đất chưa hợp lý. Bên cạnh đó, một số dự án bị rà soát hoặc bị thu hồi quyết định sử dụng đất để rà soát lại toàn bộ pháp lý hoặc thu hồi, hủy bỏ quyết định chủ trương đầu tư.

Theo Hiệp hội BĐS TP HCM, hiện trên địa bàn TP có hơn 150 dự án thuộc diện rà soát. Đã có 124 dự án được TP và các cơ quan có thẩm quyền cho phép vận hành trở lại. Tuy nhiên, vẫn còn hơn 30 dự án đang tiếp tục rà soát.

Việc gỡ vướng pháp lý cho các dự án BĐS đang là những giải pháp cấp bách, đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước của Thành phố cần khẩn trương thực hiện. Cần có các cơ chế đủ thông thoáng và minh bạch để khơi thông nguồn lực của thị trường, tạo điều kiện cho những dự án tốt, những chủ đầu tư có năng lực yên tâm phát triển trong dài hạn.

Cùng với đó là giải quyết dứt điểm tình trạng cầu ảo và cả những dự án “ma” với các trường hợp như Alibaba để trả lại niềm tin, sự minh bạch và công chính cho thị trường.