Nhằm thực thi chủ trương "khoan sức dân", tạo động lực cho các nhà đầu tư và hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn, TP HCM nên xem xét, điều chỉnh hệ số K = 1 để kích cầu và phục hồi kinh tế.
Đó là chia sẻ của TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM.
.jpg)
- Thưa ông, căn cứ vào các cơ sở nào mà Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM kiến nghị UBND TP HCM nên xem xét điều chỉnh hệ số giá đất (hệ số K =1)?
Căn cứ Nghị quyết 66-NQ/TW ngày 30 tháng 04 năm 2025 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỹ nguyên mới; Căn cứ Nghị quyết 68-NQ/TW ngày 04 tháng 05 năm 2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân. Căn cứ vào thực trạng kinh tế – xã hội hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp và người dân đang phải đối mặt với nhiều áp lực về tài chính, chi phí đầu vào tăng cao và sức mua của thị trường suy giảm mạnh.
Đặc biệt, theo báo cáo tình hình kinh tế - xã hội tháng Năm và 5 tháng đầu năm 2026 của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), đã có 129,3 nghìn doanh nghiệp rút khỏi thị trường. Từ những thông tin này, bằng trách nhiệm của mình trong nhiệm vụ tham mưu cho các cơ quan chức năng của TP, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM kiến nghị UBND TP HCM nên cân nhắc, xem xét để có cơ sở điều chỉnh hệ số K cho phù hợp, góp phần giảm áp lực cho các doanh nghiệp giữ vững niềm tin và ở lại thị trường.
Sở dĩ hiện nay, việc duy trì các mức hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) cao hơn thực tế đã tạo ra gánh nặng lớn về nghĩa vụ tài chính, làm suy giảm nguồn lực đầu tư và cản trở quá trình phục hồi của các dự án bất động sản, sản xuất kinh doanh trên toàn thị trường.
Do đó, nhằm thực thi chủ trương "khoan sức dân", tạo động lực cho các nhà đầu tư và hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM đề nghị lãnh đạo thành phố Hồ Chí Minh xem xét, điều chỉnh hệ số K về mức bằng 1.
- Theo ông, những trường hợp nào nên áp dụng hệ số K = 1 và những trường hợp không nên để phát huy hiệu quả?
Tất nhiên là không phải áp dụng cho tất cả các trường hợp, mà vấn đề này cần bóc tách, phân loại từng trường hợp cụ thể để đảm bảo tính minh mạch và hiệu quả cao. Trong đó, TP HCM nên áp dụng hệ số K = 1 đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ngoại trừ trường hợp chuyển nhượng nhà đất.
Sở dĩ, việc áp dụng hệ số K = 1 sẽ đưa nghĩa vụ tài chính về đất đai tiệm cận hơn với giá trị thực tế của thị trường, tránh việc "cào bằng" hoặc tính hệ số nhân quá cao sẽ dẫn đến tình trạng đẩy chi phí đầu vào lên mức rủi ro và có thể gây lạm phát phi mã.
Trong trường hợp hệ số K > 1 thì chỉ nên áp dụng cho các khu quy hoạch TOD - khu vực có mật độ sử dụng đất cao hay các khu đô thị thương mại cao cấp có chuẩn quốc tế.
Hiện nay, mức bảng giá đất hiện hành tại nhiều khu vực đã được điều chỉnh ở mức cao. Do đó, nếu vẫn áp dụng tư duy "hệ số K luôn lớn hơn 1", chi phí sử dụng đất bị đội lên quá cao sẽ gây sốc cho người dân và làm suy kiệt dòng tiền của doanh nghiệp. Đồng thời không thể đạt mục tiêu xây dựng nhà ở cho thuê vì giá thuê lớn hơn thu nhập bình quân 8,6 triệu/tháng.
Đối với doanh nghiệp, một khi chi phí đất đai hợp lý sẽ giúp các doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tiếp cận mặt bằng sản xuất, khơi thông nguồn vốn đầu tư, qua đó duy trì việc làm và ổn định an sinh xã hội, đồng thời, kích cầu và phục hồi kinh tế.
Chính sách này không chỉ thể hiện sự linh hoạt của cơ quan quản lý Nhà nước trong công tác điều hành, mà còn thể hiện sự đồng hành, chia sẻ của cơ quan quản lý Nhà nước với doanh nghiệp, góp phần tạo môi trường đầu tư hấp dẫn và lành mạnh trong bối cảnh hiện nay.
- Nói như ông tức là hệ số K hiện lớn hơn giá đất đang giao dịch và cần phải điều chỉnh giảm để kích cầu?
Qua xem xét nội dung dự thảo bảng hệ số K do Sở Nông nghiệp và Môi trường trình Ủy ban nhân dân thành phố trong kỳ họp tháng 6 thì hệ số K lớn hơn giá đất đang giao dịch, có những khu tăng 259% so với giá đầu năm 2026.
Mức tăng hệ số K và bảng giá đất được xây dựng lần đầu năm 2026 đều do đơn vị tư vấn tham mưu, cho thấy: Biên độ tăng này được xem là bất thường vì quá trình xây dựng đã khảo sát theo giá thị trường. Tuy nhiên, sau 6 tháng lại tăng gần 260%, điều này rất khó cho phát triển kinh tế thành phố vì chi phí về đất chiếm tỷ trọng không thể kiểm soát trong sản xuất và dịch vụ.
Do đó trong thời gian tới, các cơ quan quản lý Nhà nước của TP HCM cần xem xét và chỉ đạo công tác khảo sát, đánh giá sát sao các dữ liệu giao dịch thực tế trên thị trường. Trong đó, chỉ nên thực hiện điều chỉnh hệ số K tăng đối với các khu vực, tuyến đường mà giá giao dịch thực tế cao hơn rõ rệt so với bảng giá đất.
Đây là một trong những nội dung theo tinh thần chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước và Thủ tướng Chính phủ về việc: Nhà nước phải kiểm soát được giá đất nhằm mục tiêu xây dựng toàn dân có nhà ở hoặc nhà ở cho thuê trong thời gian tới. Mặt khác, chúng tôi kiến nghị nội dung này dựa trên tinh thần thực hiện chỉ đạo của Thường trực Ban Bí thư về sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2026. Trong đó, việc điều chỉnh hệ số K = 1 theo đúng tinh thần Nghị quyết 49/2026 của Chính phủ về điều chỉnh hệ số áp dụng từ 1/7/2026 theo trình tự, cho đến khi Luật Đất đai sửa đổi xong trong năm 2026. Căn cứ trên cơ sở đó sẽ tính đến việc xem xét điều chỉnh hệ số K để phát huy hiệu quả, góp phần tạo động lực cho các nhà đầu tư, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn nhằm kích cầu và phục hồi kinh tế đất nước.
- Trân trọng cảm ơn ông!
