Các địa phương phải ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới và áp dụng chậm nhất từ ngày 1/7 tới. Tuy nhiên nhiều ý kiến cho rằng việc áp dụng hệ số K vẫn bộc lộ không ít hạn chế.
Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được xây dựng hàng năm và bỏ hệ số điều chỉnh (hệ số K), thay vì 5 năm một lần như trước đây. Tuy nhiên, sau khi Nghị quyết 254 của Quốc hội được ban hành, các địa phương phải xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mới và áp dụng chậm nhất ngày 1/7.
Theo ông Nguyễn Thế Phượng - Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, tính đến đến đầu tháng 6 đã có khoảng 11 địa phương như Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên, Lâm Đồng, Đồng Nai... ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đến hết ngày 31/12/2026. Tuy nhiên, ngoại trừ Đồng Nai, hầu hết các địa phương đều quy định hệ số điều chỉnh bằng 1.
Ông nhận định cách xác định này chưa bảo đảm nguyên tắc thị trường bởi bảng giá đất hiện hành vẫn thấp đáng kể so với giá giao dịch thực tế, đặc biệt đối với đất nông nghiệp nằm ven các tuyến giao thông hoặc khu vực đang đô thị hóa.
Trong khi đó, bà Dương Thị Mỹ Lạng - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng cho rằng các địa phương chỉ có khoảng nửa năm để xây dựng hệ số điều chỉnh cho toàn bộ tuyến đường và các loại đất trên địa bàn. Đây là khoảng thời gian khá ngắn nếu xét đến quy trình thuê tư vấn, lập dự toán, tổ chức đấu thầu và triển khai thực hiện, vốn thường cần tối thiểu 45 ngày.
Theo bà, với tiến độ gấp gáp như vậy rất khó để hệ số K khi ban hành có thể đáp ứng yêu cầu và phản ánh sát thực tế.
Đánh giá về cơ chế mới, ông Huỳnh Hồng Đức - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần TMDV và Tư vấn Hồng Đức cho biết Luật Đất đai 2024 cùng Nghị quyết 254 đã phân định khá rõ hai cơ chế xác định giá đất.
Theo đó, bảng giá đất kết hợp hệ số K được sử dụng để tính thuế, lệ phí, xử phạt vi phạm hành chính hoặc áp dụng trong một số trường hợp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Trong khi đó, giá đất cụ thể được sử dụng để xác định nghĩa vụ tài chính đối với các dự án thương mại, chuyển mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp hoặc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Tuy nhiên, theo ông Đức việc áp dụng hệ số K trên thực tế vẫn tồn tại nhiều bất cập. Ông cho rằng giá đất trên thị trường có thể biến động rất nhanh khi xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng, trong khi hệ số K thường được ban hành theo định kỳ nên khó theo kịp diễn biến thực tế.
Ngoài ra, việc áp dụng chung một hệ số cho cả tuyến đường dẫn đến tình trạng bình quân hóa, chưa phản ánh đầy đủ sự khác biệt giữa các bất động sản về vị trí, diện tích hay lợi thế thương mại. Điều này có thể khiến giá bồi thường thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, làm phát sinh khiếu nại, khiếu kiện và kéo dài tiến độ giải phóng mặt bằng.
Theo ông Đức, những hạn chế này càng bộc lộ rõ đối với các dự án phát triển đô thị, khu công nghiệp hoặc dự án ven biển. Hệ số K không tính đến giá trị gia tăng hình thành sau khi quy hoạch được phê duyệt, hạ tầng được đầu tư hoặc chức năng sử dụng đất thay đổi.
Đối với những khu đất quy mô hàng trăm ha hoặc đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng, giá trị có thể gia tăng mạnh khi được đầu tư hạ tầng đồng bộ. Nếu chỉ áp dụng hệ số K, việc định giá có thể thấp hơn đáng kể so với thực tế do chưa đưa vào các yếu tố như chi phí phát triển hạ tầng hay marketing, từ đó ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.
Ông cũng cho rằng đối với các dự án đặc thù như trung tâm tài chính quốc tế, đô thị ven biển hoặc khu vực chưa từng có giao dịch tương đồng, việc xây dựng hệ số K gần như không có cơ sở dữ liệu đủ tin cậy để thực hiện.
Từ những khó khăn trong quá trình áp dụng, ông Nguyễn Thế Phượng kiến nghị áp dụng hệ số mức biến động thị trường nhỏ hơn hoặc bằng 1 đối với đất khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu thương mại tự do và đất sử dụng cho mục đích giáo dục, y tế. Theo ông, nếu giá đất của các loại hình này tăng sẽ làm gia tăng chi phí đầu tư, sản xuất, kinh doanh và gây khó khăn cho phát triển kinh tế tại địa phương.
Trong khi đó, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng một trong những vướng mắc lớn hiện nay là dữ liệu giá đất còn thiếu minh bạch và cơ chế bảo vệ chưa rõ ràng. Ông kiến nghị sớm hoàn thiện bản đồ địa chính số, đồng thời xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tập trung, thống nhất trên phạm vi cả nước.
Bên cạnh đó, ông đề xuất nghiên cứu thí điểm cơ chế "sandbox" trong định giá bất động sản tại Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa..., cho phép ứng dụng dữ liệu lớn và các công cụ định giá tự động. Việc thí điểm có thể bao gồm cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực, bản đồ giá đất số, hệ thống định giá tự động có kiểm chứng và cơ chế thẩm định song song giữa nhiều tổ chức độc lập, đồng thời công khai biên độ giá tham chiếu theo từng khu vực và loại hình đất.
