Định giá bất động sản không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần mà đã trở thành “điểm nghẽn thể chế”, ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư, tín dụng, đấu giá, phát triển nhà ở và thị trường vốn.
Phát biểu tại tọa đàm chuyên đề “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (Markettimes) tổ chức, TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng những bất cập trong công tác định giá đang khiến nhiều dự án bị đình trệ, doanh nghiệp khó xây dựng phương án tài chính, còn cơ quan quản lý cũng rơi vào trạng thái dè dặt khi phê duyệt giá đất.
Theo TS Nguyễn Văn Khôi, giá bất động sản không chỉ bao gồm giá đất mà còn cấu thành từ hàng loạt chi phí khác như giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí vốn và lãi vay, chi phí tài chính do chậm triển khai, marketing, bán hàng, chi phí cơ hội, dự phòng rủi ro và lợi nhuận doanh nghiệp.
Trong bối cảnh đó, Luật Đất đai 2024 với việc bỏ khung giá đất, chuyển sang bảng giá đất hằng năm và yêu cầu giá đất tiệm cận thị trường được xem là bước thay đổi lớn. Cùng với đó, Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định các phương pháp định giá đất, còn Luật Giá 2023 điều chỉnh hoạt động thẩm định giá và điều kiện hành nghề.
Tuy nhiên, khi đi vào thực tiễn, nhiều doanh nghiệp vẫn cho rằng các vướng mắc chưa được tháo gỡ triệt để.
Một trong những rủi ro lớn nhất hiện nay là “độ trễ giá”. Thị trường bất động sản biến động nhanh theo chu kỳ vốn, tín dụng và tâm lý đầu tư, trong khi quy trình thu thập dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể thường kéo dài. Khi mức giá được ban hành thì điều kiện thị trường đã thay đổi, khiến phương án tài chính của doanh nghiệp bị đảo lộn.
Nhiều dự án sau nhiều năm chờ xác định tiền sử dụng đất đã phải điều chỉnh giá bán, cơ cấu sản phẩm hoặc kéo dài tiến độ đầu tư do chi phí đầu vào tăng mạnh.
Bên cạnh đó là rủi ro về dữ liệu đầu vào. Thực tế thị trường vẫn tồn tại tình trạng khai giá thấp hơn giao dịch thực, giao dịch ngoài hợp đồng hoặc dữ liệu phân tán giữa cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch và cơ quan đất đai. Điều này khiến việc xác lập “giá thị trường” thiếu cơ sở đáng tin cậy.
Theo TS Nguyễn Văn Khôi, nếu không có cơ sở dữ liệu đầy đủ và minh bạch, mọi phương pháp định giá đều dễ phát sinh tranh cãi, thậm chí dẫn đến nguy cơ bị quy kết sai lệch. Một áp lực khác nằm ở trách nhiệm pháp lý của người định giá và người ra quyết định giá đất. Thực tế hiện nay, nhiều cán bộ, tổ chức tư vấn hay doanh nghiệp thẩm định giá đều có tâm lý phòng thủ.
Định giá thấp có thể bị lo ngại gây thất thoát tài sản công, trong khi định giá quá cao lại khiến dự án mất tính khả thi, doanh nghiệp không thể triển khai, còn người dân khó tiếp cận nhà ở. Hệ quả là quá trình định giá thường kéo dài, thận trọng quá mức và làm chậm dòng vốn của thị trường.
Ngoài ra, TS Nguyễn Văn Khôi cho rằng hiện vẫn chưa có sự phân định rõ ràng giữa các mục đích định giá khác nhau. Giá đất để tính tiền sử dụng đất, giá bồi thường, giá đấu giá, giá thế chấp ngân hàng, giá chuyển nhượng hay giá cổ phần hóa không thể áp dụng cùng một mặt bằng giá. “Các loại giá có mục tiêu quản lý khác nhau nhưng ranh giới hiện nay chưa thật sự rõ ràng”, ông nói.
Đáng chú ý, sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản mới cũng đặt ra thách thức lớn cho công tác định giá. Các mô hình như condotel, officetel, bất động sản công nghiệp xanh, logistics, trung tâm dữ liệu, nhà ở cho thuê dài hạn hay bất động sản nông nghiệp công nghệ cao đều có đặc thù riêng về dòng tiền, thời hạn khai thác, chi phí vận hành và rủi ro pháp lý.
Tuy nhiên, phương pháp định giá hiện hành vẫn chưa theo kịp thực tiễn phát triển của các phân khúc này.
Để tháo gỡ điểm nghẽn, TS Nguyễn Văn Khôi đề xuất 8 giải pháp mang tính đột phá.
Một là, cần xây dựng Sandbox về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026–2028. Sandbox này nên thí điểm tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Cần Thơ và một số địa phương có thị trường bất động sản sôi động. Nội dung thí điểm gồm: cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực; bản đồ giá đất số; định giá tự động có kiểm chứng; thẩm định song song nhiều tổ chức độc lập; cơ chế phản biện giá trước khi ban hành; công khai biên độ giá tham chiếu theo khu vực, loại hình, thời điểm.
Hai là, thành lập cơ chế định giá độc lập nhiều tầng. Đối với dự án lớn, giá trị đất lớn hoặc có yếu tố Nhà nước, không nên chỉ dựa vào một đơn vị tư vấn. Cần có ít nhất 2–3 tổ chức định giá độc lập, sau đó Hội đồng thẩm định sử dụng, biên độ hợp lý. Cơ quan nhà nước quyết định giá nhưng không làm thay chuyên môn của tổ chức định giá.
Ba là, xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản liên thông giữa đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đăng ký giao dịch bảo đảm, đấu giá và cấp phép xây dựng. Dữ liệu phải phản ánh giá giao dịch thật, giá cho thuê thật, tỷ suất sinh lời, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, hạ tầng, pháp lý dự án. Không có dữ liệu thật thì không thể có giá thị trường thật.
Bốn là, ban hành Bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng nhóm bất động sản: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, khu công nghiệp, logistics, du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng, trung tâm thương mại, bất động sản nông nghiệp, tài sản hình thành trong tương lai. Mỗi nhóm phải có công thức dòng tiền, hệ số rủi ro, chi phí vốn, tỷ lệ lấp đầy, thời gian hoàn vốn và biên độ lợi nhuận phù hợp.
Năm là, cần có cơ chế bảo vệ người làm đúng. Tổ chức tư vấn, thẩm định viên, cán bộ thẩm định, thành viên hội đồng định giá nếu thực hiện đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp, có hồ sơ giải trình đầy đủ, không vụ lợi, không thông đồng thì phải được bảo vệ. Không thể để nỗi sợ trách nhiệm làm tê liệt quá trình định giá và phê duyệt dự án.
Sáu là, cần tách bạch giữa chống thất thoát tài sản công và bảo đảm khả năng hấp thụ của thị trường. Giá đất quá thấp gây thất thoát, nhưng giá đất quá cao cũng làm dự án chết, hàng hóa không ra thị trường, người dân không mua được nhà, Nhà nước không thu được thuế, doanh nghiệp không quay vòng vốn. Định giá đúng phải là định giá tạo được sự cân bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân và sự phát triển bền vững của thị trường.
Bảy là, kiến nghị cho phép áp dụng giá tham chiếu và biên độ giá thay vì một mức giá cứng trong một số trường hợp. Luật Giá 2023 đã có khái niệm giá tham chiếu; cần vận dụng vào bất động sản để thị trường có cơ sở so sánh, cơ quan quản lý có căn cứ điều tiết, doanh nghiệp có căn cứ xây dựng phương án tài chính.
Tám là, đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở công nhân, cần có cơ chế định giá bất động sản riêng theo mục tiêu an sinh, không áp dụng tư duy định giá thương mại thuần túy. Nếu đầu vào lãi vay, thủ tục đều tính như nhà ở thương mại thì không thể có giá bán, giá thuê phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp.
