Cấp sổ hồng cho chung cư mini: Thách thức về quản lý

>>> Chung cư mini còn sức hấp dẫn?

Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ có hiệu lực từ 1.1.2025, đưa ra quy định: Cơ quan quản lý sẽ siết lại việc đầu tư xây dựng chung cư mini, còn căn hộ loại nhà ở này được xét cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) theo pháp luật đất đai, được bán, cho thuê. 

“Bài toán” gian nan

Cụ thể, cá nhân muốn xây dựng chung cư mini để bán, cho thuê phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo Luật đất đai (sửa đổi) sẽ được bán, cho thuê mua theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, việc đầu tư xây dựng chung cư mini cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật,....

Bàn về quy định mới, chị Lê Hồng Ngọc (Thanh Xuân) chia sẻ, đa số chung cư mini sau khi xây dựng thường được “phù phép” dưới dạng công trình nhà ở riêng lẻ, vì vậy thường sổ hồng chỉ được cấp cho một cá nhân (thường là chủ đầu tư). Đây có thể là lí do chưa từng có sổ hồng được cấp cho chung cư mini. 

“Luật mới vừa được thông qua sẽ giúp loại hình chung cư mini được quản lý chặt chẽ, các quy chuẩn về an toàn pháp lý, mua bán, phòng cháy chữa cháy, an ninh chật tự,...cao hơn, giúp đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà”, theo chị Ngọc. 

Theo tìm hiểu của PV, tại quận Cầu Giấy (Hà Nội), các căn chung cư mini có diện tích 25 - 30m2 đầu đủ diện tích hiện đang cho thuê với giá 4,5 - 5 triệu đồng/tháng. Ở các quận khác như Đống Đa, Thanh Xuân giao động từ 3,5- 6 triệu đồng/ tháng tuỳ theo diện tích.

Tới đây những chung cư mini có đủ điều kiện được cấp sổ hồng sẽ đem lại nhiều lợi ích cho người mua, tuy nhiên, những quy định mới cũng làm nảy sinh nhiều lo ngại với phần đông người có thu nhập thấp chính là giá nhà sẽ tăng vọt. Khi đó, cơ hội sở hữu nhà giá rẻ lại càng xa vời. 

Theo nhiều chuyên gia pháp lý và đại diện doanh nghiệp bất động sản, mặc dù việc luật hóa quy định cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mini sẽ thúc đẩy chuẩn hóa và phát triển loại hình nhà ở với giá cả hợp túi tiền, giúp giải quyết chỗ ở cho nhiều người lao động thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở nhưng không đủ tiền hoặc không đủ điều kiện mua, thuê mua các loại hình nhà ở khác. Tuy nhiên, quy định này sẽ vấp phải rất nhiều thách thức trong quy hoạch, quản lý đô thị, quản lý dân cư và độ khả thi trong triển khai trên thực tế sẽ rất thấp.

Bùng nổ chung cư mini sẽ rất phức tạp

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, khái niệm “chung cư mini” thực tế chỉ xuất hiện khoảng 4-5 năm gần đây. Đa phần đây là các nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình được xây dựng thấp tầng (5-7 tầng) rồi chia nhỏ thành nhiều căn hộ khép kín và cho người có nhu cầu thuê, mua. 

>> Căn hộ chung cư mini được cấp sổ hồng

Số lượng chung cư mini đếm được tại các thành phố lớn lên đến hàng chục ngàn “dự án” với nhiều thể loại từ cơi nới, nâng cấp phòng trọ khép kín,... Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) cho các căn chung cư mini thì hầu như chưa có địa phương nào thực hiện. 

“Hiện nay, Luật Nhà ở sửa đổi đã được Quốc hội thông qua, trong đó có các quy định về cấp giấy chứng nhận cho chung cư mini. Tuy nhiên, vẫn cần chờ Chính phủ và các bộ, ngành ban hành Nghị định, Thông tư và các văn bản hướng dẫn mới có thể triển khai được thưc tế” - ông Quê nếu ý kiến. 

Đồng quan điểm, ông Lê Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty TNHH Xây dựng IDC xho rằng, nhu cầu sở hữu căn hộ chung cư mini, nhu cầu được cấp sổ hồng đối với từng căn hộ của người mua là nhu cầu chính đáng. Tuy nhiên, khi “bùng nổ” quá nhiều dự án chung cư mini thì sẽ hết sức phức tạp. 

Cụ thể, nếu xây dựng chung cư mini trên diện tích đất riêng lẻ của người dân và từng căn hộ được cấp sổ hồng sẽ dẫn tới hiện tượng thay đổi về sở hữu nhà, đất ở. Bởi bản thân diện tích đất dùng để xây dựng chung cư mini đã được cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng, dẫn tới lấn cấn trong việc chia tách từ một sổ cho nhiều người, cực kỳ phức tạp trong việc đồng sở hữu. 

“Khi các chung cư mini phát triển mạnh thì đặc tính dân cư tại nhiều địa phương sẽ có sự thay đổi lớn, nhu cầu cung cấp dịch vụ (điện, nước, bệnh viện, trường học,..) nhu cầu thương mại, pháp lý hợp đồng dân sự cũng đều thay đổi theo. Tất cả kéo theo cả hệ thống hành chính, hạ tầng của địa phương thay đổi theo. Trong khi đó, quy mô và lợi ích mang tính xã hội của chung cư mini chỉ giới hạn trong một con số nhỏ, không thể bù đắp được những đầu tư để duy trì và vận hành” - ông Khánh nhấn mạnh. 

Các chuyên gia đánh giá, những điểm mới này khắc phục các hạn chế trong công tác quản lý, đáp ứng nhu cầu thực tế hiện nay. Tuy nhiên, cũng lo ngại những vướng mắc khi áp dụng trong thực tế.

Theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện có khoảng 10 nghìn chung cư mini, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TPHCM. Hầu hết, các công trình này không được cấp sổ đỏ cho từng căn hộ chủ yếu là do diện tích xây dựng nhỏ quá, không đạt diện tích tối thiểu theo quy định và các điều kiện chi tiết khác theo quy định hiện hành. Vì vậy, việc đảm bảo quyền lợi của các gia đình đã bỏ tiền để sở hữu nhà thuộc loại hình này vẫn là “bài toán” nan giải của cơ quan chức năng.